¿Qué es la expropiación en bienes raíces?

Muchos individuos desconocen qué es la expropiación en bienes raíces y qué impacto tendría en sus vidas, especialmente en New Jersey.

Que un individuo termine de pagar una hipoteca, no significa que la propiedad será suya para siempre. Esto se debe a que puede perderla por una expropiación. Por lo tanto, aquellos que necesiten ayuda para conocer sus opciones, deben contactar con nuestro bufete de abogados de bienes raíces en New Jersey.

Definición de lo que es la expropiación en bienes raíces

De acuerdo a la ley federal, la expropiación en bienes raíces es una demanda en la que el gobierno ejerce un dominio eminente para adquirir una propiedad privada para uso público.

Para realizar esto, un tribunal determinará cuánto le debe de compensar el gobierno al individuo por su propiedad privada. Además, el gobierno debe utilizar la propiedad para construir:

• Parques.
• Escuelas.
• Ferrocarriles.
• Ampliación de carreteras.
• Zonas de control de inundaciones.
• Instalaciones eléctricas.
• Otros beneficios públicos.

Esto quiere decir que el gobierno estadounidense tiene la capacidad legal de usar la expropiación como un método para adquirir bienes inmuebles y usarlos para el beneficio público.

Características de las expropiaciones en bienes raíces

• Es un proceso que utiliza el gobierno o entidad privada para adquirir de manera legal una propiedad.
• Este proceso se puede usar para hacer cumplir los códigos de seguridad y de viviendas para las propiedades en ruinas o que han sido abandonadas. 
• Los propietarios pueden aceptar la expropiación o luchar contra ella en los tribunales.
• Las autoridades gubernamentales pueden expropiar propiedades por medio del dominio eminente para confiscar las viviendas de sus respectivos dueños.
• El dominio eminente permite que se confisquen las propiedades para el uso público. Por ejemplo, líneas eléctricas, carreteras, oleoductos, vías férreas, etc.

¿Cuál es el propósito de la expropiación?

El propósito de la expropiación es la adquisición legal de una propiedad privada por el gobierno. La expropiación se puede utilizar para el cumplimiento de los códigos de vivienda y de seguridad.

¿Qué sucede si le quitan la propiedad a un individuo?

De acuerdo con la cláusula de expropiación de la Quinta Enmienda, los propietarios que enfrentan una expropiación tienen el derecho de una compensación justa. Esta compensación se interpreta como al valor del mercado completo y justo.

¿Qué es la ley de expropiación?

La ley establece que la expropiación es cuando el gobierno ejerce sus poderes de dominio eminente para apoderarse de una propiedad privada para el uso público. 

• De acuerdo a lo establecido en Boom Company v. Patterson, la capacidad de expropiar una propiedad es una parte de la soberanía del gobierno.
• Por lo tanto, los gobiernos están sujetos a restricciones constitucionales o legales sobre cómo y cuándo expropiar una propiedad.
• Así mismo, el gobierno estará sujeto a cumplir con la cláusula de la Quinta Enmienda.

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¿Quién tiene derecho a expropiar la propiedad?

La ley de los Estados Unidos establece que solo el gobierno (federal, estatal, local o municipal) tiene la capacidad de expropiar una propiedad. Estos gobiernos también podrán delegar a una autoridad a agencias privadas para que ejerzan el poder a su nombre.

Un ejemplo de esto es cuando se desea construir una infraestructura pública. A menudo, el gobierno le otorga a una empresa de servicios públicos el poder de expropiar las propiedades privadas.

¿Qué hacer si recibo un aviso de expropiación?

Si el proceso inicia con un aviso de expropiación, lo primero que se debe hacer es consultar de inmediato con un abogado de bienes raíces. Nuestra firma también es un bufete de abogados de derecho de expropiación en NJ listos para ayudar a sus clientes en estos asuntos.

Nuestra abogada podrá ayudar a sus clientes a guiarlos eficazmente a través de estos procesos. Por medio de la tasación privada a la propiedad, se estará mejor preparado para negociar con el gobierno. 

Todo esto se debe a que generalmente, las ofertas iniciales del gobierno suelen ser consideradas insuficientes, por lo que una negociación podría ser favorable. 

Tipos de expropiación en bienes raíces

En la mayoría de las ocasiones, el gobierno ordena una expropiación de bienes raíces por dos motivos:

1. La propiedad no es segura, o
2. Desea tomar el control de la vivienda de manera legal bajo un dominio eminente. 

Para entender mejor esto, a continuación, explicaremos estos tipos de expropiaciones.

La propiedad está en ruinas o es insegura

Si una propiedad está en ruinas o es insegura para vivir, entonces puede estar sujeta a la expropiación. En este punto, la expropiación tiene el objetivo de que los ocupantes o los ocupantes de las propiedades vecinas no sufran ningún tipo de daño.

• No obstante, una propiedad que puede ser expropiada por no ser segura, puede restaurarse a un estado de ocupación. 
• Si la propiedad es insegura o está en ruinas, todo dependerá de los códigos de la vivienda y de las normas de seguridad federal, estatal y local.
• Las viviendas pueden volverse peligrosas debido a la falta de mantenimiento, cuidado y atención, especialmente después de un sismo o un incendio.
• En algunos casos, las renovaciones también podrían llevar a la expropiación. Esto ocurre si la inspección de viviendas en New Jersey para las renovaciones descubre violaciones en el código o condiciones inseguras.

Es crucial que los propietarios no ignoren las órdenes de expropiación, puesto que podrían acumular costos o demás problemas. Los propietarios pueden rectificar la situación y hacer que eliminen las órdenes haciendo las debidas reparaciones.

En algunos casos, es posible que se tenga que demoler la propiedad. Los propietarios que no estén de acuerdo con esto, pueden consultar con nuestra abogada Carolina T. Curbelo para determinar sus posibles opciones.

Dominio eminente

El dominio eminente le otorga al gobierno federal y estatal de los Estados Unidos el derecho de expropiar las propiedades y tomar el control del título de propiedad de New Jersey cuando sea necesario.

Por medio del dominio eminente, la autoridad expropiatoria tendrá que proporcionar una compensación justa a la hora de tomar el control de la propiedad para uso público.

Un ejemplo popular del dominio eminente es el desarrollo de carreteras interestatales. Se estima que el Departamento del Transporte (DOT) desplazó a más de 475,000 hogares durante el desarrollo de estas carreteras entre 1957 y 1977. 

¿Cuál es un ejemplo de expropiación en bienes raíces?

Un ejemplo más frecuente de la expropiación es cuando el gobierno decide construir una nueva autopista. Para ello, debe demoler varias viviendas para construir el trazado de la autopista.

Sin embargo, primero necesita adquirir las casas que se interpongan en el trazado sin que sus propietarios puedan negarse. De ocurrir esto, impedirán que la construcción se lleve a cabo. Por lo general, las autoridades utilizan la expropiación para resolver este problema.

• En la mayoría de las veces, la primera oferta que el gobierno realiza por la propiedad de los individuos se le conoce como “premio pro tanto”.
• Si los individuos creen que esta oferta es injusta, pueden contratar a nuestra abogada para negociar un precio más alto.
• Las expropiaciones a veces pueden ocurrir a una escala inmensa. Por ejemplo, durante la Segunda Guerra Mundial, aproximadamente más de 20 millones de acres de tierra fueron tomadas por el gobierno para usar instalaciones de defensa. 

Ejemplo de expropiación por abandono

Si un individuo hereda una casa en otro estado y este la descuida durante varios años, es posible que eventualmente la vivienda sufra ciertos deterioros. Como resultado, el techo puede derrumbarse, las paredes pudrirse y los pisos romperse.

• Este lugar puede ser un sitio donde los insectos o plagas proliferen y afecten a la comunidad. Así mismo, los niños locales podrían usar esa casa como lugar de reunión, lo que claramente no sería seguro. 
• Para evitar estas situaciones, los vecinos podrían contactar al gobierno local para hacer algo con este sitio.
• El gobierno puede emitir un aviso de expropiación en los tribunales. Además, si la propiedad está abandonada por mucho tiempo, el gobierno tiene el derecho a incautarla o ingresar a ella.

¿Qué derechos tienen los propietarios de viviendas que serán expropiadas?

El propietario tiene el derecho de ser notificado sobre una expropiación pendiente. La gran mayoría de los estados exigen que el gobierno negocie una compra voluntaria de la propiedad antes de que se proceda con la expropiación. 

A pesar de que los propietarios no pueden cuestionar una expropiación, usualmente el monto de la compensación ofrecida puede ser cuestionable.

• Los propietarios pueden impugnar una expropiación en sí, pero a menudo, se suele tener más éxito al impugnar la compensación ofrecida.
• El propietario también tiene el derecho de considerar obtener una tasación independiente, pero el tribunal considerará solo el valor justo del mercado actual.
• Se debe tener en cuenta que el valor justo del mercado no toma en consideración el valor sentimental, lo que pagó el propietario por la propiedad ni las deudas pendientes en la propiedad.

Generalmente, el cuestionar la valoración no necesariamente retrasa este proceso. Ya que la mayoría de los estatutos tienen leyes que permiten al gobierno depositar el dinero para tomar el título y la posesión de inmediato, evitando así posibles demoras. 

¿Cómo se tasará mi propiedad?

La tasación inmobiliaria en New Jersey será evaluada a través de varios enfoques. Por ejemplo: 

• Costos.
• Ingresos.
• Ventas comparables.

Es posible que se analice el valor justo del mercado de las viviendas circundantes y cualquier otra característica o mejora que posea la propiedad. Además, también se tomará en cuenta cuántos ingresos produce la propiedad, en caso de producirlos. 

¿Qué es el proceso de expropiación inversa?

La expropiación inversa es una demanda iniciada por los propietarios contra un interés privado o público que ha afectado o dañado su propiedad o ha reducido su valor de mercado.

• Este proceso usualmente se inicia cuando el dueño de la propiedad ha sido testigo de los daños a la propiedad causados por el gobierno. 
• Debido a que los daños en la propiedad ya están hechos, los propietarios buscan una restitución a esto.
• Generalmente, el proceso de expropiación inversa puede ser muy difícil de probar, ya que la agencia involucrada puede tomar medidas para minimizar cualquier impacto negativo. Esto se realiza para no pagar el valor total de la propiedad.
• Un ejemplo es que si se va a construir un ferrocarril, la agencia constructora le brindará a los dueños ventanas insonorizadas para que mitiguen el ruido. 

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Ejemplos de la expropiación inversa

Un ejemplo de la expropiación inversa es cuando una tienda se encuentra ubicada en una calle muy transitada. El gobierno ha decidido mejorar y ampliar la calle frente a la tienda, ya que esto permitirá a los vehículos desplazarse mejor.

• Sin embargo, al hacerlo, la ampliación consumirá el estacionamiento de la tienda. 
• A pesar de que la ciudad ofrece pagar el valor justo de ese estacionamiento, el dueño de la tienda sabe que su negocio sufrirá las consecuencias de no tener un estacionamiento disponible.
• El dueño puede solicitarle al gobierno el valor de todo el terreno, incluyendo el valor de su tienda.

Otro ejemplo de la expropiación inversa es cuando el gobierno permite o provoca una gran contaminación que afecta negativamente las tierras o vías fluviales de un propietario. De ser así, este puede iniciar el proceso para recibir una compensación por esto.

Si necesita asesoría legal respecto a la zonificación, nuestra firma también cuenta con experimentados abogados de uso del suelo en Nueva Jersey. 

Preguntas frecuentes sobre la expropiación en bienes raíces

Abogados de bienes raíces expertos en expropiaciones en New Jersey

Ahora que ya hemos explicado qué es la expropiación en bienes raíces, debe saber que es algo para prepararse de antemano. Si bien, las expropiaciones por parte del gobierno no significan que habrá un engaño de por medio, se debe obtener un valor justo del mercado.

A través de la tasación, se puede contribuir de gran manera para garantizar que se reciba una compensación justa, siempre que el gobierno haya ordenado una expropiación para la vivienda.

En Curbelo Law entendemos lo difícil que puede ser enfrentar un proceso de expropiación, especialmente si ha vivido o luchado por poseer la vivienda que tiene actualmente. Por lo que si no está de acuerdo con la expropiación, no dude en llamarnos cuanto antes.