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A la hora de comprar o vender una casa con un tanque de combustible subterráneo la posesión de este puede ser un factor determinante en las compraventas de viviendas.

Esto se debe a que los tanques de combustible enterrados representan riesgos ocultos que podrían resultar en costos significativos para el propietario. Si usted necesita ayuda con los difíciles trámites inmobiliarios, no dude en contactar con nuestro despacho de abogados de bienes raíces en New Jersey.

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Comprar o vender una casa en New Jersey y otros estados con un tanque de combustible subterráneo en 2024

En la actualidad, no hay ninguna normativa que prohíba la compra o venta de una casa con un tanque de combustible subterráneo en Nueva Jersey. 

No obstante, las casas que cuentan con estos depósitos bajo tierra tienden a ser menos propensas a venderse en comparación con aquellas que poseen tanques:

  1. De gas, o 
  2. Instalados sobre el suelo. 

Considerando que el tiempo es dinero, surge la pregunta de qué tener en cuenta a la hora de comprar o vender una casa con un tanque de combustible subterráneo. 

Además, durante la revisión de estos depósitos, es común que se mencione una responsabilidad desconocida asociada al tanque subterráneo. Esto crea ciertas consideraciones adicionales para ambas partes involucradas.

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En nuestro blog, contamos con amplia información sobre cómo comprar una casa en New Jersey y también tiene una guía completa sobre cómo vender una casa en Nueva Jersey. Revisarlas le ayudará mucho a obtener conocimiento general pero nuestra abogada Carolina es quien le ayudará en procesos concretos y quien puede darle información precisa sobre su caso.

Peligros ocultos de comprar o vender una casa con un tanque de combustible subterráneo

En la búsqueda de una nueva vivienda, los posibles compradores suelen pasar por alto la existencia de un depósito de combustible subterráneo. Esto puede ser un obstáculo, pues adquirir una propiedad con un tanque de este tipo puede acarrear problemas significativos y potencialmente peligrosos. Entre ellos tenemos:

1# Riesgos para la salud

Las filtraciones de tanques de combustible no solo impactan el entorno, sino que también conllevan riesgos para la salud de quienes habitan en la zona. Estar expuesto al combustible y sus vapores puede dar lugar a diversos problemas de salud. Por ejemplo: 

  • Trastornos respiratorios,
  • Irritación en la piel, y
  • Condiciones más graves con el paso del tiempo. 

Estos peligros para la salud pueden tener efectos devastadores para los individuos que habitan el recinto. 

2# Problemas regulatorios

Estos depósitos están bajo estricta regulación en diversas regiones. Por ende, las entidades gubernamentales y autoridades locales requieren que los dueños cumplan con directrices específicas. Estas pueden incluir: 

  • Mantenimiento, 
  • Revisiones periódicas, y 
  • Cumplimiento de las normativas ambientales. 

El no cumplir con estas responsabilidades, podría resultar en multas significativas y complicaciones legales.

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3# Carga financiera

Mantener y desinstalar depósitos de combustible bajo tierra puede resultar en costos significativos. Sin embargo, aunque el tanque no tenga fugas, se incurre en enormes gastos, como:

  • Revisiones periódicas, 
  • Pruebas de suelo,  y 
  • Seguros. 

La retirada del tanque supone una carga financiera considerable, puesto que involucra costos de excavación, corrección del suelo, etc. Estos frecuentemente alcanzan cifras de decenas de miles de dólares.

4# Inquietudes ambientales

Evitar una propiedad con un tanque de combustible subterráneo puede ser una buena decisión, debido al riesgo de contaminación ambiental. Con el tiempo, estos tanques pueden corroerse y desarrollar fugas, liberando combustible al suelo. 

Esta sustancia puede filtrarse en aguas subterráneas y masas de agua cercanas, causando daños duraderos al medio ambiente. La limpieza de esta contaminación puede resultar costosa y puede que el seguro de vivienda no cubra estos gastos.

5# Impacto en el valor de la propiedad

Muchos compradores potenciales son cautelosos debido a los riesgos y costos asociados con respecto a estos tanques de combustibles subterráneos. Como resultado, podría hacer que la propiedad permanezca en el mercado durante más tiempo y se venda a un precio inferior.

¿Cómo determinar si un tanque de combustible subterráneo para calefacción presenta una fuga?

Los tanques de combustible subterráneo para calefacción tienden a deteriorarse con el paso del tiempo. Generalmente, surgen pequeñas perforaciones que permiten fugas de combustible en cantidades reducidas, pero con el tiempo, estas pueden evolucionar a grietas más significativas.

Para los vendedores, señales potenciales pueden incluir:

  1. Un incremento en las facturas de calefacción, y
  2. La necesidad de rellenar el depósito con mayor frecuencia. 

Las fugas graves pueden evidenciarse mediante la muerte de plantas cercanas o la presencia de un olor fuerte en las proximidades del tanque.

Es crucial tener en cuenta que:

  • Un depósito doméstico generalmente alberga entre 500 y 1500 galones.
  • Cualquier fuga puede tener consecuencias ambientales graves, contaminando tanto el suelo como las aguas subterráneas, y afectando la fauna local.
  • La única forma segura para vendedores o compradores de confirmar la existencia de fugas es a través de análisis del suelo. 
  • Una empresa especializada tomará muestras para identificar la fuga y evaluará el alcance del combustible.
  • La limpieza de la fuga debe cumplir con los estándares legales, pudiendo resultar en la recomendación de desmantelar el tanque o en una evaluación de riesgos. 

Si se está vendiendo una propiedad con un depósito de combustible subterráneo, es esencial estar preparado para negociaciones significativas con el comprador. Esto será sin importar la cantidad de fugas presentes.

La importancia de una inspección de viviendas

Incluir a un profesional para llevar a cabo una inspección de vivienda en New Jersey constituye una etapa estándar en el proceso de adquisición de una propiedad. 

Si se está por comprar una casa en una zona donde los depósitos de combustibles enterrados son comunes, es crucial informar al inspector al respecto. Este profesional puede examinar la propiedad en busca de indicios de la presencia de un tanque enterrado.

¿Qué deben tener en cuenta los compradores de viviendas al comprar una casa con un tanque de combustible subterráneo?

La presencia de tanques de combustible subterráneos puede ser un factor crítico. Sin embargo, existe cierta oportunidad para los compradores de utilizar la presencia de estos tanques como una herramienta de negociación a su favor. 

Se enfatiza la importancia de abordar las preocupaciones ambientales asociadas, resaltando la necesidad de trabajar con contratistas ambientales certificados. Ahora bien, hay que tener en cuenta lo siguiente:

vender y comprar casas con tanques de aceite subterráneos

1# Conocimiento de los tanques de combustible subterráneos

Previo al inicio de las negociaciones, es clave entender los riesgos asociados a los tanques de combustible subterráneos. Esto se debe a que su mal manejo puede causar contaminación del suelo y agua, generando costos considerables de limpieza.

¿Cómo detectar posibles fugas en el tanque de combustible subterráneo?

Un método eficaz implica realizar un análisis del suelo en los alrededores del tanque para identificar cualquier problema potencial. Si se evidencia la presencia de combustible en el suelo, podría convertirse en una herramienta de negociación para:

  1. Obtener un precio más favorable, o 
  2. Retirarse de la transacción.

¿Es aconsejable retirar un depósito de combustible subterráneo?

Al adquirir la vivienda, se recomienda extraer el tanque subterráneo e instalar un tanque sobre el suelo. Esto resulta en una vivienda más asequible con un tanque renovado. Además, en caso de confirmarse una fuga en el tanque, se puede solicitar un reembolso al estado. 

Por lo general, se brinda la opción de cambiar a un sistema de gas natural o mantener el uso de combustible, cada uno con sus ventajas y desventajas particulares.

2# Análisis preliminar del lugar

Como comprador, el primer paso es llevar a cabo una evaluación preliminar del sitio, que puede incluir:

  • La realización de un escaneo de tanques, o
  • Una Evaluación Ambiental del Sitio (ESA) fase 1. 

Esto permitirá identificar la condición de los tanques subterráneos y sus posibles riesgos en el ambiente.

3# Contratación de especialistas ambientales

Es fundamental contar con contratistas ambientales certificados en Nueva Jersey para estas evaluaciones. Poseen la experiencia y los equipos necesarios para detectar y evaluar con precisión los tanques de combustible subterráneos. 

Colaborar con profesionales acreditados garantiza información exacta y asegura el cumplimiento de las regulaciones ambientales de Nueva Jersey.

4# Estrategia de negociación

Después de identificar un tanque de combustible subterráneo en la propiedad, es momento de elaborar una estrategia de negociación, tales como:

  • Contingencias. Es importante incluir cláusulas de contingencia en el contrato de compra que protejan los intereses.
  • Responsabilidad del vendedor. Es aconsejable negociar para que el vendedor se encargue de retirar el tanque y llevar a cabo cualquier limpieza antes del cierre.
  • Información del apalancamiento. Es crucial compartir los resultados de la evaluación con el vendedor para destacar los costos y riesgos asociados al tanque. 
  • Evaluación de costos de limpieza. Los individuos deben obtener estimaciones de contratistas ambientales para la eliminación de tanques.
  • Ajuste del precio de compra. Es posible negociar un precio de compra más bajo basándose en los costos estimados de limpieza.

5# Cumplimiento de la normativa

Nueva Jersey cuenta con regulaciones estrictas para tanques subterráneos. Por ende, los vendedores deben cumplir con:

  • Estas normativas, y 
  • Obtener los permisos necesarios para la remoción de tanques y la remediación del suelo. 

6# Completar la transacción

Una vez que la negociación sea exitosa y el vendedor haya cumplido con sus compromisos, se procede al cierre de una casa en New Jersey. Por lo tanto, se tendrá que verificar que todos los documentos y trámites necesarios estén en orden antes de finalizar la transacción inmobiliaria.

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¿Cuáles podrían ser las razones por las que el vendedor optaría por vender la propiedad sin retirar el tanque de combustible subterráneo?

Por lo general, no retirar el tanque abandonado podría ahorrar al vendedor alrededor de $1,000, especialmente si es de tamaño moderado. Sin embargo, la remoción conlleva el riesgo de descubrir contaminación del suelo, lo que podría resultar en:

  1. Procesos de remediación costosos, y 
  2. Desincentivar a los vendedores de realizar la extracción antes del cierre.

La decisión de no retirar el tanque puede resultar atractiva para los vendedores, ya que evita el estrés, ahorra tiempo y dinero durante la venta. No obstante, la mayoría de los vendedores optan por retirar el tanque debido a lo siguiente:

  • La limitación en la cantidad de compradores dispuestos a adquirir propiedades con tanques de combustibles subterráneos, y 
  • En algunos casos, los compradores suelen preferir evitar posibles problemas futuros, por lo que removerlo es ideal para avanzar en la transacción.

Además, cabe destacar que algunos prestamistas pueden ser reticentes a otorgar préstamos para propiedades con tanques abandonados. 

¿Cuáles son los factores a considerar al contratar a una empresa para la remoción de un tanque de combustible subterráneo?

Las regulaciones para los Tanques de Almacenamiento Subterráneo (UST) en Nueva Jersey, establecen que:

  • Todo el personal involucrado en la instalación, cierre, prueba y diseño de sistemas de protección contra la corrosión para UST debe poseer una certificación específica. Esto será para llevar a cabo dichos servicios. 
  • Los tanques de combustible albergan sustancias químicas perjudiciales para la salud humana como para el medio ambiente. Por ende, la certificación de tanque de almacenamiento subterráneo exige completar una formación especializada. 
  • Esta formación debe incluir el manejo de equipos necesarios, así como un curso de salud y seguridad de 40 horas. 
  • Además, se requieren cursos de actualización cada tres años para renovar esta certificación. 

Sea cual sea la empresa que se elija para realizar la extracción del depósito, es imperativo asegurarse de que todo su personal cuente con esta certificación obligatoria.

Rastreo de tanque

Durante el rastreo de tanques, el contratista suele:

  1. Utilizar detectores de metales, y 
  2. Observar visualmente el lugar. 

Esto será para identificar la presencia de un UST. Asimismo, habitualmente, se buscan signos como:

  • Líneas de combustible, 
  • Depresiones en el suelo, y
  • Áreas afectadas en la propiedad. 

Cabe destacar que en la compra de una casa en Nueva Jersey en un terreno que sea de total responsabilidad se requiere realizar una inspección de tanques. No obstante, esto excluye a:

  • Condominios,
  • Cooperativas, y
  • Algunas viviendas adosadas.

Esta obligación persiste independientemente de las circunstancias en las que se encuentra la propiedad. 

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Para más información sobre las viviendas adosadas, visite nuestro artículo sobre “Adosados vs. viviendas independientes”.

Detección de objeto metálico

Después de detectar un objeto metálico durante el rastreo de tanques, se sugiere realizar pruebas adicionales, como el uso de:

  1. Equipos avanzados de detección de metal, o 
  2. Radares de penetración terrestre. 

Estas pruebas incluyen la posibilidad de una excavación exploratoria para identificar el objeto enterrado. Se debe informar al abogado del vendedor sobre los hallazgos, obteniendo previamente el permiso del vendedor para las pruebas adicionales. 

Si se encuentra un objeto no relacionado con un tanque, entonces se podrá pasar a otros aspectos de la inspección. En caso de descubrir un tanque, se deben tomar decisiones adicionales y negociar con el vendedor antes de avanzar en la transacción.

Remoción del tanque de combustible subterráneo

Si se encuentra un tanque de combustible subterráneo abandonado, la siguiente acción es negociar con el vendedor para su remoción a cargo de un contratista autorizado. 

  • El abogado informará al vendedor y solicitará que este retire el tanque, con costos propios y los permisos necesarios antes del cierre. 
  • Asumir el riesgo post-cierre no es recomendable, incluso si el vendedor ofrece un crédito. Si el vendedor no accede a la remoción o no se completa a tiempo, el comprador puede invocar sus derechos contractuales.
  • En transacciones residenciales en Nueva Jersey, es probable que el vendedor acepte la remoción debido a la obligación legal de divulgar la presencia del UST. 
  • Por lo general, el vendedor costea la remoción, contrata a un contratista certificado y obtiene un permiso de remoción. 

De igual manera, el costo promedio de esto suele rondar los $1,700 más el permiso. Tras la remoción, se inspecciona el tanque y el área circundante. Si no se detectan problemas, se cierra el permiso y se entrega un «Certificado de Aprobación» al comprador antes del cierre.

Nuestra firma de abogados de bienes raíces residenciales en NJ puede ayudar en todo tipo de trámites de compraventa residencial. Comuníquese con nosotros antes de navegar por estos complejos trámites.

¿Debería retirar un tanque de combustible subterráneo?

La decisión final queda en manos de los individuos. Por ejemplo, si optan por conservarlo, deben estar preparados para enfrentar un proceso de venta de vivienda prolongado y complejo.

En la mayoría de los casos, la opción más aconsejada es la desinstalación o retiro del depósito de combustible. Entre estas, incluyen:

  • Urgentes: Cuando el tanque presenta fugas, y
  • No urgentes: Si el tanque es relativamente nuevo y está intacto.

Solicitud de remoción o reemplazo del tanque

En algunos casos, los vendedores evitan la responsabilidad de estos tanques y prefieren vender una casa tal cual en New Jersey. Como resultado, los compradores ya informados, rechazan adquirir propiedades con tanques viejos o con posibles fugas. 

Por tal motivo, se aconseja a los compradores solicitar al propietario la retirada y reemplazo del tanque, ya que suelen haber superado su vida útil y las pruebas no garantizan la seguridad. 

Preguntas frecuentes a la hora de comprar o vender una casa con un tanque de combustible subterráneo en New Jersey

¿Es cierto que está prohibido vender una casa en Nueva Jersey si posee un tanque de combustible subterráneo?

No hay restricciones para vender casas con tanques de combustible subterráneos en Nueva Jersey, pero suelen venderse de forma más lenta que las propiedades con tanques de combustible sobre el suelo.

¿Cuál es el costo de reparación de un tanque de combustible que presenta fugas?

La reparación de un tanque con fugas generalmente tiene un costo aproximado de $6,500, sin afectar el agua subterránea. No obstante, si el agua subterránea está afectada, el costo puede ascender a más de $20,000.

¿Es posible realizar un escaneo de la propiedad en busca de tanques subterráneos?

Es posible llevar a cabo una exploración de la casa, idealmente comenzando por el sótano, si las condiciones lo permiten. Posteriormente, se puede realizar un escaneo del exterior, seguido de la presentación de un informe escrito con los hallazgos.

¿Cuál es el porcentaje de tanques de combustibles subterráneos que son retirados por fugas en New Jersey?

Por lo general, alrededor del 20% de los tanques de combustibles son retirados en New Jersey por problemas de fugas.

¿Cómo Curbelo Law le puede ayudar al comprar o vender una casa con un tanque de combustible subterráneo? 

Si está buscando la casa de sus sueños o quiere venderla, es vital contar con la ayuda de un experto. Por ejemplo, nuestros profesionales de Curbelo Law.

En el bufete de abogados de bienes raíces en New Jersey, nuestro equipo, dirigido por la abogada Carolina T. Curbelo, comprende los matices del mercado local. Esto incluye la gestión de propiedades con depósitos de combustibles. Contáctenos para ver cómo podemos agilizar la compra o venta de su casa.

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