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En este artículo le explicaremos en detalle cómo comprar una casa en New Jersey y los pasos del proceso que se deben seguir para adquirirla. 

Comprar una casa en EE. UU. es un gran logro en la vida, pero muchos desconocen cómo hacerlo. Por ello, nuestro bufete de abogados de bienes raíces en NJ podrá brindarle una asesoría legal especializada en esta área. Desde las oficinas ubicadas en Ridgewood, Nueva Jersey, los expertos en bienes raíces pueden ayudarlo a conseguir la casa de sus sueños en Garden State.

A continuación se muestra una descripción general paso a paso de cómo se compra una casa en Nueva Jersey.

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El proceso a seguir para saber cómo comprar una casa en New Jersey en 2024

Este proceso es similar al de cualquier otro estado. No obstante, ciertos pasos pueden tener requisitos específicos para el estado de New Jersey, asegúrese de leer atentamente para no perder ningún detalle crucial.

Dicho esto ¿Qué necesita para comprar una casa en NJ? Comencemos.

Paso 1: Ahorrar Para Un Pago Inicial

El pago inicial representa la primera fracción del precio de compra de una casa y generalmente se abona en el cierre. Con frecuencia, los prestamistas en Nueva Jersey esperan que se aporte el 20% del precio de la compra como pago inicial. Esto significa lo siguiente:

  • Si el costo de una propiedad es de $350,000, el pago inicial podría equivaler a unos $70,000. No obstante, existen opciones para reducir este pago, como los préstamos respaldados por el gobierno (VA y FHA).
  • Los préstamos convencionales posibilitan pagos iniciales bajos. Sin embargo, estos requieren un seguro hipotecario privado (PMI) hasta que el saldo del préstamo alcance el 80% del precio de compra. Por otro lado, los préstamos FHA demandan el pago de una prima de seguro hipotecario (MIP) a lo largo del préstamo.
  • En el caso de los préstamos VA, no se requiere el pago de un seguro hipotecario. En cambio, el comprador debe abonar una tarifa de financiación del préstamo VA al cierre. Esta oscila entre el 1,4% y el 3,6% del precio de compra.
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También existen otros programas, tales como:

  • Asistencia para el pago inicial de Nueva Jersey,
  • Departamento de vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU, y
  • Asistencia para el pago inicial de la Agencia de Financiamiento de Hipotecas y Viviendas de Nueva Jersey (NJHMFA).

Para más información, visite nuestra publicación sobre los diferentes tipos de préstamos hipotecarios en EE. UU. 

Paso 2: Evaluar La Situación Financiera

El segundo paso para saber cómo comprar una casa en New Jersey es determinar el tipo de casa que se desea comprar. La elaboración de un presupuesto es vital al momento de adquirir una vivienda propia.

Los propietarios deberán ser capaces de cubrir cualquier gasto repentino que surja en la vivienda, incluyendo los gastos mensuales habituales. Evaluar la situación financiera antes de una compra permitirá conocer los límites financieros. Algunos de estos gastos son:

  • Mantenimiento de la propiedad.
  • Impuestos sobre la propiedad.
  • Cargos por asociación o membresía (en caso de condominios u otras construcciones residenciales).
  • Seguros del hogar y contra riesgos.

Aunque varios de los gastos se incluyen como parte del pago mensual hipotecario, es importante conocer:

Paso 3: Obtener Una Aprobación Previa Para Un Préstamo Hipotecario

Usualmente, en Nueva Jersey, la mayoría de los vendedores requerirán una preaprobación hipotecaria antes de mostrarles a los compradores su propiedad.

No es necesario que se elija a un prestamista en este momento. De hecho, se recomienda comparar:

  • Tasas de interés, y 
  • Montos de preaprobación de varios prestamistas para asegurarse de obtener las condiciones más favorables al adquirir un hogar en Nueva Jersey.

Una vez obtenida la preaprobación, es crucial que la situación financiera del comprador no experimente cambios. Por ejemplo, de disminuir, puede descarrilar el proceso y evitar que cierre la compra de su casa.

Algunos consejos para que el crédito no cambie después de recibir una carta de preaprobación, son:

  • Evitar abrir nuevas cuentas de crédito,
  • No cerrar cuentas que hayan estado abiertas durante mucho tiempo,
  • Realizar todos los pagos de tarjetas de crédito puntualmente.
consejos para pedir una hipoteca

Cabe destacar que esta pre-aprobación no obliga a obtener un préstamo de un prestamista. De igual manera, si desea obtener más consejos para pedir una hipoteca, en nuestra publicación le diremos todo lo que necesita saber sobre el tema.

Paso 4: Iniciar La Búsqueda De La Vivienda

Por lo general, ninguna propiedad cumple con todas las características deseadas. No obstante, la vivienda que se compre debe satisfacer la mayoría de las necesidades y deseos de la familia.

Se recomienda hacer una “lista de deseos” en donde se incluyan todas las características de prioridad y las que se desee encontrar. Algunos elementos a considerar, son:

  • Ubicación.
  • Distancia de la casa al trabajo.
  • Distancia a los centros de compras, guarderías infantiles o áreas recreativas, entre otros. 
  • Acceso a carreteras o transporte público.
  • Reputación de las escuelas públicas cercanas. 
  • Calidad del barrio.
  • Diseño interior de la vivienda.
  • Cantidad de dormitorios y/o baños.
  • Comunidad en general.

Destacamos la importancia de la ubicación, pues los costos del transporte pueden afectar seriamente el presupuesto. Otros aspectos a considerar son:

Observar El Inventario Actual De Viviendas

La búsqueda de una casa puede influir significativamente en las opciones de compra. Por ejemplo, mayo suele tener la mayor cantidad de viviendas en venta en Nueva Jersey. Por ello, buscar en esta temporada podría ofrecer más opciones y una mayor probabilidad de encontrar la casa soñada.

Por otro lado, diciembre brinda opciones más limitadas en New Jersey. Esto se debe a que suele tener casi un 50% menos de viviendas a la venta en comparación a mayo.

Elegir Una Vivienda Unifamiliar O Multifamiliar

Las viviendas unifamiliares vienen en dos tipos: 

  1. Las modernas, y 
  2. Las antiguas pero ubicadas en barrios establecidos.

Dependiendo de la que se escoja, el precio y el mantenimiento variará. Además, también existen las viviendas multifamiliares con el objetivo de albergar a varias familias.

Considerar Las Comunidades Administradas Por Asociaciones De Propietarios De Viviendas (HOA)

Las Asociaciones de Propietarios de Viviendas (HOA) son organizaciones que imponen normas para propiedades y residentes. Estas comunidades abarcan condominios y viviendas unifamiliares, por lo que suelen atraer a aquellos que prefieren evitar el constante mantenimiento. 

También tenemos las propiedades para remodelar, que son viviendas antiguas que necesitan reparaciones y están ubicadas en áreas abandonadas. Por ello, antes de plantearse cómo comprar casa en New Jersey, recomendamos consultar con un inspector para estimar costos y trabajo.

Paso 5: Periodo De Revisión De Un Abogado Durante El Proceso De Compra De Una Propiedad

En Nueva Jersey, los contratos preimpresos incluyen una cláusula de revisión de abogados. Dicha cláusula, le otorga a los compradores y vendedores 3 días para consultar a un abogado de bienes raíces. 

Durante este período, el comprador puede desaprobar los términos o ambas partes pueden anular el contrato. Si no se rechaza en este plazo, el comprador queda obligado por los términos del contrato.

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Esta es la razón por la cual es crucial contactar a abogados litigantes de bienes inmuebles en New Jersey. Esto se debe a que estos profesionales pueden aconsejarle y protegerlo en negociaciones o disputas sobre sus derechos como comprador.

Paso 6: Realizar Una Oferta

Ahora que ya se conocen los pasos iniciales de cómo comprar una casa en New Jersey, se debe tener en cuenta la realización de una oferta. Por lo general, el abogado o el agente inmobiliario ayuda a redactar una oferta persuasiva. 

Asimismo, se debe tener en cuenta que las casas en NJ se venden más rápido en junio y más lentamente en diciembre. Por ende, los compradores deben prepararse para actuar rápidamente en los meses activos. Otros aspectos a considerar son los siguientes:

  • ¿Es necesario hacer reparaciones en la casa?
  • ¿Qué tan antigua es y en qué condiciones está la casa?
  • ¿Los vendedores están dispuestos a compartir gastos?
  • ¿La propiedad está en una buena ubicación?
  • ¿Cuenta con las características que usted y/o su familia buscan?

Se debe prestar mucha atención en los términos y condiciones de la venta de la casa. Además de que se muestre lo siguiente:

  • Nombre del comprador y del vendedor.
  • Dirección de la propiedad.
  • Precio de compra que se ofrece. 
  • Cualquier cláusula en relación con las instalaciones, electrodomésticos, etc.
  • Cualquier otra cláusula adicional.
  • Toda contingencia en la que quede sujeta la oferta. Por ejemplo, garantía de financiamiento, inspección de plagas, etc.

Comprender Las Cláusulas Y Contingencias

La inclusión de cláusulas y contingencias en la oferta protegen al comprador en caso de problemas, como la no aprobación del préstamo. Por ende, se aconseja una cláusula de contingencia hipotecaria y otras basadas en:

  • Estado de la casa,
  • Inspección de plagas, 
  • Pintura con plomo, y 
  • Gas radón. 

Tras la oferta, el vendedor puede aceptar, rechazar o presentar una contraoferta. Durante la negociación, la casa permanece en el mercado. Por lo tanto, conocer los plazos es crucial, y se recomienda asistencia legal para:

  • Negociar, 
  • Preparar la oferta, y 
  • Proteger los intereses del comprador. 

Después de la aceptación de la oferta, el agente inmobiliario presenta un contrato de compraventa para su revisión legal antes de la firma. Además, la fecha de cierre y de ocupación debe reflejarse en el contrato.

Paso 7: Obtener Una Hipoteca

Después de aceptar y firmar el acuerdo de compraventa, se inicia la solicitud de la hipoteca. Por ello, la elección del prestamista es crucial, considerando opciones como:

  • Compañías hipotecarias, 
  • Instituciones de préstamos, 
  • Cooperativas de créditos federales, y 
  • Otras instituciones financieras. 

Asimismo, se deben comparar términos claves, como la tasa de interés, costos de cierre y otros cargos. Todo esto es esencial, ya que cada prestamista tiene condiciones diferentes. Adicionalmente, se debe considerar lo siguiente:

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Cargos Adicionales

Por lo general, al solicitar una hipoteca, se incurre en un cargo no reembolsable que abarca:

  • Costos de tasación, 
  • Informe crediticio, y
  • Evaluación de riesgo del prestamista. 

La ley establece que el prestamista debe proporcionar una estimación de «buena fe» de los costos de cierre en los primeros 3 días de la solicitud de préstamo. Una vez emitido el compromiso de préstamo, se fija la fecha de cierre.

Documentos A Presentar Durante La Solicitud

Es posible acelerar el proceso de solicitud de una hipoteca. Para ello, se debe presentar la siguiente información:

  • Oferta de compra aceptada y el acuerdo de compraventa. Es importante que ambos estén firmados.
  • Nombre y domicilio de todos los empleadores. Debe ser durante los últimos 2 años.
  • Últimas dos declaraciones de impuestos federales. Debe presentarse impreso. Además, para las hipotecas de trabajadores autónomos, estas tienen que tener un anexo de los ingresos de los últimos 2 años. Asimismo, los empleados de su propia compañía, también deben presentar una declaración de sus ganancias y pérdidas.
  • Salario bruto anual. Tiene que reflejar las horas extras y bonificaciones por separado. Además de presentar copias de los formularios W-2 de los últimos 2 años y sus comprobantes de pago más recientes.
  • Para dependientes del seguro social. Una copia de los 3 comprobantes de pago o los 3 extractos bancarios más recientes. 
  • Copia de la tarjeta de registro de residente extranjero (si corresponde). Se deberá presentar la copia del anverso y reverso.
  • Nombre y domicilio de los bancos. También de las cooperativas de crédito y depositarios en los que se posee cuentas de depósitos. 
  • Lista de acciones financieras. Pueden incluirse los bonos, certificados de depósitos u otros. Asimismo, también deben ir las copias de las últimas 3 declaraciones mensuales o trimestrales, los números de cuenta, etc.
  • Lista completa de las deudas. Puede incluir pagos de tarjeta de crédito, préstamos para estudiantes, automóviles, etc.
  • Verificación de los pagos mensuales por arrendamiento. Se tiene que incluir las copias de los cheques cancelados (reverso y anverso) de los últimos 12 meses.
  • Copia de la sentencia de divorcio u orden judicial (si corresponde). Esto es en caso de pagar una pensión alimenticia.

Paso 8: Inspección Y Tasación

En cuanto a la inspección de viviendas en New Jersey, normalmente, el comprador es el responsable de buscar y pagar a un inspector autorizado. Este último determinará las condiciones de cada aspecto de la casa. Además, el coste dependerá de la ubicación y el tamaño de la vivienda. Dicho esto, el inspector: 

  • Examinará la estructura y todos sus sistemas, 
  • Identificará si existe algún problema presente o futuro, y 
  • Podrá recomendar maneras de solucionarlo. 

En algunos casos, los defectos de la estructura podrían ser utilizados a favor del comprador durante el proceso de negociación para reducir el precio. 

En Nueva Jersey, las leyes de divulgación requieren que los vendedores revelen problemas conocidos, pero los compradores deben tomar precauciones. Además de la inspección general, se sugiere realizar pruebas especializadas, como:

  1. Pruebas de radón para prevenir el cáncer de pulmón, y 
  2. Una inspección de plagas para detectar problemas estructurales.

A través del sitio web del Departamento de Protección Ambiental de Nueva Jersey, los individuos pueden solicitar un kit de prueba de radón. 

Por otro lado, las tasaciones determinan el valor de la propiedad. Por ende, de utilizar una hipoteca para comprar una nueva casa, el prestamista solicitará una tasación inmobiliaria en New Jersey para asegurarse de que la vivienda valga la cantidad prestada.

Paso 9: Prepararse Para El Cierre

Es importante revisar toda la vivienda en el plazo de 24 horas antes del cierre, esto con el fin de asegurarse que se encuentra tal cual se espera. Además, se debe asegurarse de que todos los electrodomésticos y sistemas estén funcionando adecuadamente. Si se descubre algo posterior al cierre, no habrá vuelta atrás.

¿Qué Sucede Durante El Cierre De Una Casa?

Durante este proceso, habrán muchos documentos para revisar y posteriormente firmar. El prestamista o el individuo designado:

  • Supervisará tanto las firmas como el registro de documentos, 
  • Recaudará los fondos, y 
  • Se asegurará de que se desembolsen los gastos adecuadamente. 

Al momento del cierre, se debe esperar recibir uno o ambos de los siguientes documentos:

  1. Pagaré hipotecario. Es una evidencia legal de la hipoteca e incluye la promesa formal de que se pagará la deuda. También se pueden detallar los términos del préstamo y las sanciones que impone el prestamista en caso de no pagar a tiempo.
  2. Escritura de fideicomiso. Es un documento que le brinda al prestamista, una reclamación contra la vivienda en caso de que el comprador no cumpla los términos de la hipoteca. Además, señala los derechos, obligaciones legales, y el derecho al prestamista a realizar una ejecución hipotecaria si se incumple el pago del préstamo.

Si usted está en una situación de ejecución hipotecaria, es crucial contar con abogados especialistas en ejecuciones hipotecarias

Además, se debe considerar lo siguiente antes de recibir las llaves de su nueva casa:

  • Entrará en vigencia el préstamo y se recibirá la hipoteca.
  • Los términos del acuerdo entre el comprador y el prestamista serán confirmados.
  • Serán firmados los términos que tanto el vendedor y el comprador acordaron para la compraventa.
  • Se transferirá el título de propiedad de la vivienda. 

Es importante aclarar cuándo se adeuda el primer pago hipotecario y en dónde se deberá enviarlo.

¿Qué Ocurre Después Del Cierre?

Semanas después del cierre se recibirá una declaración por correo que señala las fechas del vencimiento y la dirección postal a donde enviará sus pagos. 

En algún momento después del cierre, el comprador puede ser notificado de que su préstamo se está transfiriendo a otro prestamista por “motivos administrativos”. Esto significa que la entidad será el agente encargado de los cobros del pago de la hipoteca. 

No obstante, debe informarse si al momento de solicitar el préstamo, el prestamista pretende administrar o transferir la administración del préstamo.

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¿Debo Ser Un Ciudadano Americano Para Solicitar Un Préstamo Hipotecario?

No es necesario tener la ciudadanía americana para solicitar un préstamo hipotecario. Sin embargo, sí se debe ser un residente permanente legal y tener un número del seguro social.

Para más información, visite nuestro artículo sobre: “Puedo comprar una casa en Estados Unidos siendo ilegal”.

¿Qué Sucede Si No Tengo Crédito?

El historial crediticio de los propietarios se considera de forma individual, por lo que no es recomendable hacer suposiciones con respecto a si el crédito es positivo o negativo. En estos casos, el comprador puede solicitarle a un prestamista que evalúe su historial de crédito y le otorgue una calificación previa antes de solicitar un préstamo.

¿Cuánto Dinero Necesita Ganar Para Comprar Una Casa Como La Que Busca En New Jersey?

La cantidad de dinero que se gane al mes es poco relevante para obtener un préstamo hipotecario. Esto se debe a que el prestamista suele darle mayor peso a un buen puntaje de crédito que a la fuente de ingresos.

Adicionalmente, para pagar una casa se necesitará contar con el dinero para el pago inicial, así como el dinero para los pagos mensuales. Esto se refleja de la siguiente manera:

  • Pago inicial. Oscila entre el 3% y el 20% del precio de compra. 
  • Costos de cierre. Oscilan entre el 2% al 5% del precio de compra.
  • Gastos inesperados. Suele rondar entre los $250 a $800. Se incluye a los cargos del banco, la inspección de la casa, su valoración, etc.

Teniendo en cuenta esto, tomemos por ejemplo que una casa en New Jersey cueste $300,000, entonces se reflejará de la siguiente manera:

  • Pago inicial. Entre $9,000 y $60,000.
  • Costos de cierre. De $6,000 a $15,000.
  • Gastos diversos. De $250 a $800.
  • Total. Entre $15,250 y $75,800.

¿Cuál Es El Pago Inicial Mínimo Para Una Casa En NJ?

La mayoría de los prestamistas hipotecarios requieren un pago inicial de al menos el 3%. El pago inicial mínimo depende de su puntaje de crédito. Si se tiene un puntaje de 720 o superior, el pago inicial mínimo será de 10%. 

Los préstamos para comprar una casa en New Jersey con una puntuación de crédito superior a 580, requieren un pago inicial hipotecario del 3,5%.

¿Cuánto Dinero Puedo Pedir De Hipoteca?

El monto varía según la tasa de interés, la duración de la hipoteca, los gastos de condominio, los costos de los impuestos, los seguros, entre otros factores. Para este tipo de situaciones, es aconsejable obtener un monto estimativo a través de una calculadora de hipoteca.

Actualmente, los compradores de propiedades en Garden State se enfrentan a un enorme desafío, el constante aumento de las tasas hipotecarias. De hecho, en Nueva Jersey, la tasa hipotecaria fija promedio a 30 años ronda los 6,95%. Como resultado, esto eleva el pago hipotecario mensual promedio.

¿Sabe qué es una hipoteca a 40 años? Le hablamos sobre estas en nuestro blog.

¿Cuánto Tiempo Pasará Después De Haber Presentado Una Solicitud?

El proceso puede durar de una a varias semanas, todo depende de varios factores. Además, durante el plazo de los 3 días de haber realizado la solicitud, el prestamista le brindará una estimación del costo de cierre.

De igual modo, el comprador recibirá una declaración de los pagos mensuales estimados, los gastos de financiamiento y otros datos sobre el préstamo hipotecario.

¿Qué Califica Como Comprador De Vivienda Por Primera Vez En NJ?

Los individuos que compren viviendas por primera vez, podrían calificar para varios programas de préstamos y/o prestamistas hipotecarios. Estos programas únicamente se aplican a aquellos compradores que utilizan como residencia principal la propiedad en Garden State y no han sido propietarios de una casa en los últimos 3 años.

Si desea obtener más información sobre cómo comprar su primera casa en New Jersey, revise nuestro artículo: “Ayuda para primeros compradores de casas”

Encuentre Una Inversión Inmobiliaria Rentable En New Jersey Con Curbelo Law

En Curbelo Law, nuestros expertos podrán guiarlo para saber cómo comprar una casa en New Jersey. En este artículo pudimos explicar el proceso a grandes rasgos pero este puede ser complejo.

Comprar una casa es una gran inversión y usted debe consultar a un abogado de bienes raíces con experiencia para proteger sus derechos. El gasto de un abogado es mínimo en comparación con la compra de su casa, los cargos bancarios, los gastos de mudanza y otros gastos. 

Por ello, es importante contar con asesoría especializada. Ya sea que vaya a comprar o vender una casa en New Jersey, Curbelo Law ayuda a todo tipo de clientes interesados en asuntos de bienes raíces. No dude en ponerse en contacto hoy mismo con nosotros.

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