Cómo comprar casa en New Jersey

En este artículo le explicaremos en detalle cómo comprar una casa en New Jersey y los pasos del proceso que debe seguir para adquirirla. 

Comprar una casa en EE. UU. es un gran logro en la vida, pero muchos desconocen cómo hacerlo. Por ello, los experimentados abogados de bienes raíces en New Jersey del bufete Curbelo Law podrán brindarle una asesoría legal especializada en esta área. Desde las oficinas ubicadas en Ridgewood y Newark, New Jersey, los expertos en bienes raíces pueden conseguir su casa soñada en Garden State.

El proceso a seguir para saber cómo comprar una casa en New Jersey en 2023

Este proceso es similar al de cualquier otro estado. No obstante, ciertos pasos pueden tener requisitos específicos para el estado de New Jersey, asegúrese de leer atentamente para no perder ningún detalle crucial.

Dicho esto ¿Qué necesita para comprar una casa en NJ? Comencemos.

Paso 1: Evaluar su situación financiera

El primer paso para saber cómo comprar casa en New Jersey es determinar el tipo de casa que desea comprar, dónde y cuánto podrá pagar. La elaboración de un presupuesto es indispensable al momento de adquirir una vivienda propia.

Los propietarios deberán ser capaces de cubrir cualquier tipo de gasto repentino que surja en la vivienda, incluyendo los gastos mensuales habituales. Evaluar su situación financiera antes de un proceso de compra, le permitirá conocer sus límites financieros. Algunos de los gastos que tendrá que costear son:

• Mantenimiento de la propiedad.
• Impuestos sobre la propiedad.
• Cargos por asociación o membresía (en caso de condominios u otras construcciones residenciales).
• Seguros del hogar y contra riesgos.

Aunque varios de estos gastos se incluyen como parte de su pago mensual hipotecario, es muy importante que conozca lo siguiente:

• Su puntaje de crédito: Este afectará las posibilidades de conseguir una hipoteca para la casa. Los prestamistas requieren saber qué préstamos anteriores obtuvo y cómo los pago. Generalmente, se necesita un puntaje de crédito de al menos 620 para la mayoría de los préstamos convencionales. 
• Pagos iniciales: Para obtener un préstamo convencional, deberá realizar un depósito inicial. En caso de no poder pagar esto, el prestamista podría requerir un seguro hipotecario privado (PMI) que usted tendrá que pagar hasta que alcance el pago inicial hipotecario de la propiedad que desea comprar. Este seguro hipotecario solo protege al prestamista. 
• Costos de mantenimiento anuales: En Nueva Jersey, los propietarios suelen gastar varios miles de dólares al año en mantenimiento para sus viviendas, pero esto varía ampliamente dependiendo de su casa. Por norma general, se aconseja que ahorre al menos el 1% del valor de su casa cada año para cubrir posibles reparaciones.  
• Costos de cierre: Por lo general, los compradores de viviendas tienen que pagar costos de cierre de una casa, los cuales son entre el 2% y el 5% del precio de la propiedad. El vendedor es responsable de cubrir algunos costos de cierre, pero en ocasiones, usted en calidad de comprador será quien los pague. En estos costos se incluyen:
  • Tarifas de tasación inmobiliaria. 
  • Inspección de viviendas.
  • Seguro para propietarios de casas.
  • Impuestos de propiedad.
  • Tarifas de solicitud de préstamos.
  • Pólizas y tarifas del seguro del título de propiedad.

Paso 2: Obtener una aprobación previa para un préstamo hipotecario

Es clave saber cuánto puede gastar realmente antes de plantearse cómo comprar y comenzar la búsqueda de su casa soñada en New Jersey. La mejor forma será teniendo una aprobación hipotecaria previa. Esta pre-aprobación no le obliga a obtener un préstamo de dicho prestamista.

Paso 3: Inicie la búsqueda de su vivienda

Por lo general, ninguna propiedad cumple con todas las características que desee, pero la vivienda que compre debe poder satisfacer sus necesidades y los deseos de su familia en lo máximo posible.

Le recomendamos hacer una “lista de deseos” en donde se incluyan todas las características que considere prioridad en su vida cotidiana y desee encontrar en la casa que busca. 

Elementos a considerar:

• La ubicación.
• La distancia entre la casa y su trabajo.
• Distancia a los centros de compras, guarderías infantiles o áreas recreativas, entre otros. 
• Si cuenta con buen acceso a carreteras o transporte público.
• La reputación de las escuelas públicas cercanas. 
• La calidad del barrio.
• El diseño interior de la vivienda.
• La cantidad de dormitorios y/o baños.
• La comunidad en general.

Destacamos de nuevo la importancia de la ubicación de su nueva vivienda ya que los costos de transporte pueden afectar seriamente su presupuesto. 

Otro aspecto a considerar es si la propiedad es:

Vivienda unifamiliar

Estas suelen ser las propiedades más comunes que buscan los propietarios de viviendas. Existen dos opciones relevantes: 

• Viviendas unifamiliares modernas: Posiblemente cuenten con un sistema de calefacción más eficiente, mejor aislamiento y costos de mantenimiento más bajos. Por contra el precio de compra suele ser mayor.
• Viviendas unifamiliares antiguas en un barrio bien establecido: Suele tener mayor espacio, ser menos costosas y encontrarse en un sitio céntrico. Por contra requieren de más remodelaciones y mantenimiento.

Viviendas multifamiliares

El objetivo de estas propiedades de 2 a 4 unidades es que varias familias habiten el inmueble. 

Comunidades administradas por Asociaciones de Propietarios de Viviendas (HOA)

Las Asociaciones de Propietarios de Viviendas (Home Owners Associations, HOA), son organizaciones que hacen cumplir las normas para las propiedades y sus residentes. La mayoría de las personas que no deseen lidiar con el mantenimiento o conservación de la fachada de la vivienda, se muestran atraídos por las comunidades administradas por HOA.

HOA puede incluir:

• Comunidades de condominios.
• Viviendas unifamiliares.
• Viviendas en serie.

Los residentes de una comunidad administrada por HOA, pagan una tarifa mensual, trimestral o anual por los servicios ofrecidos, siempre y cuando se cumplan las normas y reglamentaciones que buscan preservar la comunidad para garantizar una calidad de vida aceptable para todos los residentes.

Inmueble para remodelar

Los inmuebles por remodelar suelen ser viviendas con una antigüedad considerable y requieren reparaciones o modernizaciones. A menudo, se encuentran en barrios antiguos o sitios que muestran señales de abandono

Si considera esta opción tenga en cuenta los gastos que implica. Antes de realizar la compra es crucial buscar un inspector de viviendas o contratista que le briden una estimación de costos y trabajo. 

Paso 4: Periodo de revisión de un abogado durante el proceso de compra de una propiedad

En Nueva Jersey, existe una cláusula de revisión de abogados en los contratos de formularios preimpresos. La cláusula establece que el comprador y el vendedor tienen 3 días a partir de la fecha de entrega de los contratos ejecutados para consultar a un abogado de bienes raíces. 

Durante el período de revisión del abogado:

• El comprador puede hacer que un abogado revise el contrato y desapruebe los términos del mismo;
• Tanto el comprador como el vendedor pueden desaprobar el contrato y anularlo. 
• Si el contrato no se rechaza dentro del período de revisión del abogado, el comprador estará obligado por el contrato tal como está escrito.

Paso 5: Realice una oferta

Ahora que ya conoce los pasos iniciales de cómo comprar una casa en New Jersey, debe tener en cuenta que tiene que hacer una oferta. Para ello, reflexione sobre lo siguiente:

• ¿Es necesario hacer reparaciones en la casa?
• ¿Qué tan antigua es y en qué condiciones está la casa?
• ¿Los vendedores están dispuestos a compartir gastos?
• ¿La propiedad está en una buena ubicación?
• ¿La propiedad cuenta con las características que usted y/o su familia buscan?

Tiene que prestarle mucha atención a los detalles de la propiedad y asegurarse de que la oferta detalle claramente los términos y condiciones de la venta de la casa, además de que se muestre:

• Su nombre y el nombre del vendedor.
• La dirección de la propiedad.
• El precio de compra que se ofrece. 
• Cualquier cláusula en relación con las instalaciones, electrodomésticos, etc.
• Cualquier otra cláusula adicional.
• Toda contingencia en la que quede sujeta la oferta. Por ejemplo, garantía de financiamiento, inspección de plagas, etc.

Las cláusulas y contingencias

Incluir las cláusulas y contingencias en su oferta es una garantía para resguardarlo a usted y su dinero en caso de que un préstamo no sea aprobado y el acuerdo se cancele.

Se aconseja que en el acuerdo de compraventa se incluya una cláusula de contingencia sobre la hipoteca. Dicha cláusula permite conservar su depósito en caso de que no se llegue a aprobar la hipoteca. Otras cláusulas de contingencia deben basarse en:

• Estado de la casa.
• Inspección por plagas.
• Pintura con plomo.
• Gas radón.

Negociación de oferta

Tras la oferta el vendedor puede aceptar, rechazar o presentar una contraoferta con un precio diferente. En caso de presentarse una contraoferta, usted cuenta con las mismas opciones.

Tenga en cuenta que mientras exista una negociación de oferta, la casa seguirá en el mercado inmobiliario. 

Las fechas y plazos

Es importante conocer el tiempo que llevará negociar la oferta con el vendedor, el realizar una inspección o lograr la aprobación de la hipoteca. Todos estos plazos deben cumplirse antes de la fecha de cierre. 

Asistencia legal 

Siempre es importante contratar a un asesor legal que le ayude a proteger sus intereses durante el proceso de compra de una propiedad. Este podrá brindarle una asistencia en:

• La negociación.
• La preparación de la oferta.
• Elaborar un diseño preliminar del acuerdo de compraventa.
• Proteger sus intereses y dinero.
• El proceso de solicitud de la hipoteca.
• Estar presente en el momento del cierre.
• Otorgarle el derecho de 3 días para una revisión del acuerdo de compraventa.

Tras concretar las negociaciones y si la oferta es aceptada, el agente inmobiliario presenta un acuerdo de compraventa, el cual es un documento donde se detalla el contrato. El abogado debe revisar el contrato de compraventa antes que usted lo firme, además de que la fecha de cierre y la fecha de ocupación estén reflejadas en el contrato.

Paso 6: Obtener una hipoteca

Después de aceptar la oferta y firmar el acuerdo de compraventa, debe solicitar la hipoteca. Existen muchas maneras de lograr un financiamiento, por lo que es importante determinar dónde presentar la solicitud. 

Debe elegir un prestamista en quien confíe, además de que el préstamo se mantenga dentro de su presupuesto durante varios años. Puede explorar las siguientes opciones para recibir un préstamo:

• Compañías o empresas hipotecarias.
• Instituciones de préstamos y/o ahorros.
• Cooperativas de créditos federales.
• Otro tipo de instituciones financieras.

Dado a que cada prestamista tendrá sus diferentes términos para la hipoteca, usted debe comparar los siguientes puntos claves para conocer cuál sería la mejor opción:

• La tasa de interés.
• Si la tasa es fija o variable.
• Si la tasa se puede congelar al momento de solicitar la hipoteca.
• Costos de cierre.
• Si existen otros cargos que cobra el prestamista.

Cargos adicionales

Por lo general, cuando se solicita una hipoteca existirá un cargo adicional no reembolsable. Este cargo cubre los gastos de avalúo de la propiedad, la evaluación del riesgo del prestamista y el informe crediticio. 

La ley establece que, durante el plazo de los 3 días hábiles en los que presente la solicitud de préstamo, el prestamista debe brindarle una estimación de “buena fe” de los costos de cierre que usted debe de pagar. Después de que el prestamista emita un compromiso de préstamo, se fija la fecha de cierre.

Documentos a presentar durante la solicitud

Es posible acelerar el proceso de solicitud de una hipoteca, por lo que debe presentar:

1. La oferta de la compra del inmueble aceptada y el acuerdo de compraventa: Es importante que ambos estén firmados.
2. Nombre y domicilio de todos los empleadores: Debe ser durante los últimos 2 años.
3. Últimas dos declaraciones de impuestos federales: Debe presentarlo impreso.
4. Salario bruto anual: Se debe reflejar las horas extras y bonificaciones por separado, además de presentar copias de los formularios W-2 de los últimos 2 años y sus comprobantes de pago más recientes.
5. Para hipotecas de trabajadores autónomos: Presentar las copias de la declaración del impuesto federal sobre la renta con todos los anexos de los últimos 2 años. En caso de ser un empleado de su propia sociedad o compañía, tendrá que presentar una copia de sus ingresos de los últimos 2 años y una declaración de sus ganancias y pérdidas.
6. Para los dependientes del seguro social: Presentar una copia de los 3 comprobantes de pago o los 3 extractos bancarios más recientes. 
7. Copia de su tarjeta de registro de residente extranjero (si corresponde): Deberá presentar la copia del anverso y reverso.
8. Nombre y domicilio de sus bancos: También de las cooperativas de crédito y depositarios en los que posee cuentas de depósitos. 
9. Lista de sus acciones financieras: Puede incluir los bonos, certificados de depósitos u otros. Incluya copias de las últimas 3 declaraciones mensuales o trimestrales, sus números de cuenta, etc.
10. Lista completa de sus deudas: Puede incluir pagos de tarjeta de crédito, préstamos para estudiantes, automóviles, etc.
11. Verificación de los pagos mensuales por arrendamiento: Incluir las copias de los cheques cancelados (reverso y anverso) de los últimos 12 meses.
12. Si paga una pensión alimenticia: Proporcione una copia de la sentencia de divorcio u orden judicial.

Paso 7: Inspección de la vivienda

Normalmente, usted será el responsable de buscar y pagar a un inspector autorizado para que determine las condiciones de cada aspecto de su casa. El coste oscila entre los $300 y $500, pero todo depende de la ubicación y el tamaño de su vivienda.

El inspector examinará la estructura y todos sus sistemas, identificará si existe algún problema presente o futuro y podrá recomendarle maneras de solucionarlo. En algunos casos, los defectos de la estructura podrían ser utilizados a su favor durante el proceso de negociación para lograr reducir el precio.

Para obtener más información sobre el tema, revise nuestro artículo de inspección de viviendas.

Paso 8: Prepararse para el cierre

Es importante revisar toda la vivienda en el plazo de 24 horas antes del cierre, esto con el fin de asegurarse que se encuentra tal cual usted la esperaba. Debe asegurarse de que todos los aparatos y sistemas estén funcionando adecuadamente. Si descubre algo posterior al cierre, no habrá vuelta atrás.

¿Qué sucede durante el cierre de una casa?

Generalmente, el cierre de una propiedad suele tener lugar en la oficina del asesor legal o en la oficina del prestamista hipotecario. Durante este proceso, estarán presentes un agente de cierre y un agente del depósito de garantía.

Durante este proceso, habrá muchos documentos para revisar y posteriormente firmar. Aquí de nuevo resulta clave contar con el apoyo legal de nuestra abogada.

El prestamista o la persona designada supervisará todas las firmas y el registro de documentos, recaudará los fondos y se asegurará de que se desembolsen los gastos de manera adecuada. 

Al momento del cierre, debe esperar recibir uno o ambos de los siguientes documentos:

• Pagaré hipotecario: Es una evidencia legal de su hipoteca e incluye su promesa formal de que pagará la deuda. También se pueden detallar los términos del préstamo y las sanciones que impone el prestamista en caso de no pagar a tiempo.
• Escritura de fideicomiso: Es un documento que le brinda a su prestamista, una reclamación contra la vivienda en caso de que usted no cumpla los términos de la hipoteca. Señala los derechos y obligaciones legales, además del derecho al prestamista a realizar una ejecución hipotecaria si incumple el pago del préstamo.

Si está en una situación de ejecución hipotecaria, en Curbelo Law también somos abogados especialistas en ejecuciones hipotecarias expertos en el sector inmobiliario en New Jersey.

Considere que antes de recibir las llaves de su nueva casa:

• Entrará en vigencia su préstamo y recibirá la hipoteca.
• Los términos del acuerdo entre usted y su prestamista serán confirmados.
• Serán firmados los términos que tanto el vendedor y usted acordaron para la compraventa.
• Se transferirá el título de propiedad de la vivienda. 

Es importante aclarar muy bien cuándo se adeuda el primer pago hipotecario y en dónde deberá enviarlo.

¿Qué ocurre después del cierre?

Semanas después del cierre recibirá una declaración por correo que señala las fechas del vencimiento y la dirección postal a donde enviará sus pagos. 

En algún momento después del cierre, puede ser notificado que su préstamo se está transfiriendo a otro prestamista por “motivos administrativos». Esto significa que la entidad ahora será el agente encargado de los cobros del pago de la hipoteca. 

No obstante, debe informarse si al momento de solicitar el préstamo, el prestamista pretende administrar o transferir la administración del préstamo.

¿Debo ser un ciudadano americano para solicitar un préstamo hipotecario?

No se necesita tener la ciudadanía americana para solicitar un préstamo hipotecario. Sin embargo, sí debe ser un residente permanente legal (titular de la Green Card) y tener un número del seguro social.

¿Qué sucede si no tengo crédito?

El historial crediticio de los propietarios se considera de forma individual, por lo que no es recomendable hacer suposiciones con respecto a si su crédito es positivo o negativo. Puede solicitarle a un prestamista que evalúe su historial de crédito y le otorgue una calificación previa antes de solicitar un préstamo.

Recuerde que las agencias de asesoramiento crediticio son de los mejores recursos para poder subsanar su crédito.

¿Cuánto dinero necesita ganar para comprar una casa como la que busca en New Jersey?

La cantidad de dinero que gane al mes es poco relevante para obtener un préstamo hipotecario. Esto se debe a que el prestamista por lo general, le dará mayor peso a un buen puntaje de crédito que a la fuente de ingresos.

Adicionalmente, para pagar una casa necesitará contar con el dinero para el pago inicial, así como el dinero para los pagos mensuales. Esto se refleja de la siguiente manera:

• El pago inicial: Oscila entre el 3% y el 20% del precio de compra. 
• Costos de cierre: Oscilan entre el 2% al 5% del precio de compra.
• Gastos inesperados: Suele rondar entre los $250 a $800. Se incluye a los cargos del banco, la inspección de la casa, su valoración, etc.

Teniendo en cuenta esto, tomemos por ejemplo que una casa en New Jersey cueste $300,000, entonces el:

• Pago inicial: Entre $9,000 y $60,000.
• Costos de cierre: De $6,000 a $15,000.
• Gastos diversos: De $250 a $800.
• Total: Entre $15,250 y $75,800.

¿Cuál es el pago inicial mínimo para una casa en NJ?

La mayoría de los prestamistas hipotecarios requieren un pago inicial de al menos el 3%. El pago inicial mínimo depende de su puntaje de crédito. si tiene un puntaje de 720 o superior, el pago inicial mínimo será de 10%. Los préstamos para comprar una casa en New Jersey con una puntuación de crédito superior a 580, requieren un pago inicial hipotecario del 3,5%.

¿Cuánto dinero puedo pedir de hipoteca?

El monto varía según la tasa de interés, la duración de la hipoteca, los gastos de condominio, los costos de los impuestos, los seguros, entre otros factores. Para este tipo de situaciones, es aconsejable obtener un monto estimativo a través de una calculadora de hipoteca.

¿Cuánto tiempo pasará después de haber presentado una solicitud?

El proceso puede durar de una a varias semanas, todo depende de varios factores. Además, durante el plazo de los 3 días de haber realizado la solicitud, el prestamista le brindará una estimación del costo de cierre.

De igual modo, usted recibirá una declaración de los pagos mensuales estimados, los gastos de financiamiento y otros datos sobre el préstamo hipotecario.

¿Qué califica como comprador de vivienda por primera vez en NJ?

Las personas que compran viviendas por primera vez, podrían calificar para varios programas de préstamos y/o prestamistas hipotecarios. Estos programas únicamente se aplican a aquellos compradores que utilizan como residencia principal la propiedad en New Jersey y no han sido propietarios de una casa en los últimos 3 años.

Si desea obtener más información sobre cómo comprar casa en New Jersey siendo su primera casa, revise nuestro artículo: “Ayuda para primeros compradores de casas” para obtener amplia información sobre el tema. 

Encuentre una inversión inmobiliaria rentable en New Jersey con Curbelo Law

En Curbelo Law, nuestro equipo de abogados y personal experimentado podrá guiarlo para saber cómo comprar casa en New Jersey. En este artículo pudimos explicar el proceso a grandes rasgos pero este puede ser complejo.

Comprar una casa es una gran inversión y usted debe consultar a un abogado de bienes raíces con experiencia para proteger sus derechos. El gasto de un abogado es mínimo en comparación con la compra de su casa, los cargos bancarios, los gastos de mudanza y otros gastos. 

Por ello, es importante contar con asesoría especializada. Ya sea que usted vaya a comprar o incluso vender una casa en New Jersey, Curbelo Law ayuda a todo tipo de clientes interesados en asuntos de bienes raíces. No dude en ponerse en contacto hoy mismo con nosotros.