Vender una casa «tal cual» (as is) en New Jersey

Al elegir vender una casa “tal cual”, los vendedores de propiedades en New Jersey evitan el alto costo de las reparaciones. Esto puede ser una buena estrategia, pues los vendedores suelen gastar más de $14,000 en mejoras para el hogar.

Si usted desea vender una casa en New Jersey y está en mal estado, para maximizar sus ganancias deberá repararla. No obstante, esto lleva tiempo y presupuesto, por lo que vender una casa “tal cual” pudiera ser una solución tentadora. Pero, ¿es legal en Garden State? Nuestra firma de abogados de bienes raíces le despejará toda duda.

Vender una casa «tal cual está» (as is) en New Jersey en 2024

Vender una casa “tal cual” o en el estado en que se encuentra en New Jersey, permite al vendedor ahorrar tiempo y dinero en los gastos de posibles reparaciones en la propiedad. Aunque se pueden vender las casas tal cual están, la ley establece ciertos requisitos que se deben revelar.

Independientemente de si se está vendiendo una propiedad tal cual está o con las debidas reparaciones, el vendedor debe seguir ciertas pautas. Básicamente para evitar que el comprador se retire o peor aún, que lo lleve a los tribunales.

¿Es legal vender una casa “tal cual” en New Jersey?

En New Jersey, es legal vender una casa tal cual, pero se deben cumplir ciertas condiciones para ello. Es más, aunque el término «tal como está» esté incluido en los contratos, en la mayoría de las ocasiones las viviendas no pueden venderse así. Esto es debido a que tanto el municipio como el prestamista pueden requerir ciertos ajustes por diversas razones. 

Algunos ejemplos más comunes son: 

• Solucionar los problemas de seguridad, o 
• Corregir las violaciones al código de incendios. 

Ya sabiendo esto, la realidad es que detrás del término «tal como está», se esconde una asignación de responsabilidades.

Es más, de vender una casa con un tanque de combustible subterráneo, el vendedor está obligado a retirarlo a su propio costo. Esto en el caso de que exista una cláusula “tal cual” en el contrato. De no retirar el tanque, entonces no se podrá llevar a cabo el cierre de la transacción.

Por lo tanto, los vendedores no deben ilusionarse pensando que al firmar el contrato recibirán dinero sin más, ya que nunca se vende “tal cual”.

¿Qué Significa “Tal Cual Está” En Bienes Raíces En NJ? 

Nos suelen preguntar: ¿Qué es una venta de casa tal y como está en NJ? “Tal cual”, “Tal como está” o “como está” (“As is” en inglés) en las transacciones de bienes raíces, significa que el comprador obtendrá una propiedad en sus condiciones actuales. 

La venta tal cual está quiere decir que el comprador está dispuesto a aceptar una propiedad con todos sus defectos. Sin embargo:

• “Tal cual” o “En el estado en que se encuentra” también es un término legal que se utiliza para revelar información sobre la condición actual de una propiedad.
• Los propietarios deben revelar de manera honesta cualquier defecto que posea la propiedad.
• De acuerdo con la Ley de Protección al Consumidor, los agentes inmobiliarios deben mantener toda la confidencialidad a la hora de hablar sobre los defectos de la propiedad, o se exponen a ser procesados bajo esta ley.

¿Usted es un comprador primerizo de casas y busca programas concretos en este sentido? Puede que le interese conocer nuestro artículo sobre la ayuda para primeros compradores de casa en New Jersey.

¿Se Puede Vender Una Casa En NJ Tal En El Estado En Que Se Encuentra?

New Jersey permite vender una casa “tal cual”, pero el vendedor deben seguir ciertos pasos para ello:

• Confirmarle al comprador que no ha hecho ninguna modificación en la propiedad que vaya en contra de las leyes de la zona. De lo contrario, el vendedor debe estipular que los cambios fueron realizados conforme a la ley.
• Informar si los electrodomésticos y otros sistemas están en un buen estado de funcionamiento.
• Explicar cómo ha sido usada la propiedad antes de venderse “tal y como está”.

El vendedor podría pagar impuestos adicionales si se descubre que hizo modificaciones. Esto normalmente se sabe a través del certificado de ocupación. De descubrirse después de la venta, el nuevo propietario será responsable de pagarlos.

¿Sabe que un individuo indocumentado aún tiene opciones de comprar una propiedad en Estados Unidos? Si le interesa el tema, revise nuestro artículo: “¿Puedo comprar una casa en Estados Unidos siendo ilegal?”

¿Un Comprador Puede Inspeccionar La Propiedad?

Independientemente de que se trate de una casa “tal cual”, el comprador tiene el derecho de realizar una inspección antes de comprar la casa. La mayoría de los contratos inmobiliarios tienen una cláusula que exige la inspección de viviendas en New Jersey.

• Esta cláusula permite a los compradores cancelar un contrato si un inspector de viviendas calificado identifica problemas existentes no revelados en la propiedad.
• Es importante realizar siempre una correcta inspección de viviendas antes de continuar con el proceso de compra de una casa.
• Aunque el vendedor no repare los defectos encontrados, el informe de la inspección debe indicarle al comprador el estado actual de la casa.

¿Un Vendedor Puede Retirarse De Una Oferta “Tal Como Está”?

Existe un lapso de tiempo de 15 días para la inspección de la propiedad por parte del comprador. Durante este período, el comprador tiene la opción de retirarse de la oferta sin ser penalizado o perder dinero. 

Es importante consultar con un abogado de bienes raíces en estas situaciones. Nuestra abogada Carolina T. Curbelo está especializada en esta área legal inmobiliaria.

¿Qué Debe Revelarse Al Vender Una Casa En NJ?

El vendedor debe informarle al comprador sobre los defectos «latentes» que conozca de su casa. Generalmente, estos son problemas difíciles de detectar, pero si el vendedor no los revela, el comprador puede cancelar el contrato. 

Aun así, la falta de revelación es procesable solo si el defecto afecta la decisión de compra de un comprador razonable. Dicho esto, los problemas que se deben revelar incluyen:

• Problemas ambientales. Por ejemplo, la acumulación de radón en la propiedad.
• Posibles disputas con los vecinos.
• Cualquier violación de los códigos municipales.
• Pudrición por hongos.
• Extensiones o remodelaciones ilegales en la propiedad.
• Partes de la propiedad que se inundan.
• Daños o fallas en la estructura de la propiedad o los sistemas dentro de la propiedad.
• Defectos materiales, como el revestimiento suelto o faltante.
• Condiciones inseguras para la salud, como pintura con plomo o asbesto.
• Posibles fraudes en el hogar o tergiversación material presente o pasado.
• Antigüedad del aire acondicionado y la calefacción.
• Condiciones del sistema eléctrico.
• Defectos materiales latentes como fugas en las tuberías, daños en el techo, termitas, paneles de yeso defectuosos, grietas en los cimientos, etc.

Los vendedores no están obligados a revelar un fallecimiento ocurrido en una casa “tal cual” en New Jersey. Consulte con nuestra abogada para que se analicen las obligaciones de revelación.

El riesgo de sufrir una inundación o un incendio en una casa en New Jersey suele ser alto. Por ello, es aconsejable tener un seguro de inundación en New Jersey y certificado contra incendios.

Las dos caras de la moneda a la hora de vender una casa “tal cual” en New Jersey

Si bien, optar por vender su casa «tal cual» puede traer ciertos beneficios si carece de:

• Tiempo, 
• Recursos, o 
• Disposición para realizar reparaciones previas a la venta. 

No todo puede resultar como usted espera. Esto es debido a que tal decisión, aunque inicialmente parece ahorrar tiempo y dinero, puede resultar costosa. Es más, podría igualar o superar los costos de reparación de la casa.

Por si fuera poco, la venta de una casa con defectos significativos puede prolongarse considerablemente, incluso en un mercado favorable. Esto es porque los posibles compradores pueden ver la propiedad como una inversión riesgosa. 

Sabiendo esto, le recomendamos ponerse en contacto con nuestros expertos inmobiliarios, pues, a veces hacer las reparaciones sale más rentable que venderla “tal cual”. 

¿Cuánto pierdo al vender una casa “tal cual” en New Jersey?

Si su propiedad necesita reparaciones importantes y la comercializa «tal cual», limitará su conjunto de posibles compradores a inversionistas. En el caso de que su propiedad esté en buenas condiciones, tiene la opción de venderla a su valor justo de mercado o ligeramente por debajo de este. 

En esta situación, la mayoría de los potenciales compradores de viviendas pueden financiar la adquisición mediante una hipoteca.

Ventajas Y Desventajas De Vender Una Casa “Tal Cual” En New Jersey

Ventajas

• Ahorra dinero. Las renovaciones en una casa pueden ser sumamente costosas. Sin embargo, al vender una casa “tal como está”, no se tiene que gastar dinero ni endeudarse en reparaciones o modificaciones.
• Menos estrés. Los vendedores tienen la opción de vender su casa “tal cual” a empresas al contado. De hacer esto, los vendedores podrán conseguir dinero rápido y no tendrán que tratar con agentes inmobiliarios ni regatear costos.
• Ventas más rápidas. Por lo general, vender una casa tal como está suele ser mucho más rápido que por el método tradicional.
• Gastos anticipados. Los vendedores pueden decirles a los compradores potenciales cuánto están dispuestos a gastar en reparaciones anticipadas. Esto permite que el cierre de la propiedad sea más predecible para ambas partes.
• Sin contingencias de inspección. Generalmente, los vendedores gastan aproximadamente $14,000 en concesiones para la inspección de la vivienda. Sin embargo, en una venta “tal cual”, puede establecer de antemano un descuento o simplemente no negociar más.

Descubra más sobre las concesiones en: “Para qué se pueden utilizar las concesiones del vendedor”.

Desventajas

• Menos ingreso por venta. En algunas ocasiones, los compradores pueden creer que el vendedor está desesperado por vender su propiedad o suponer que esta tenga fallas importantes. Esto puede reducir el valor de la oferta por la casa.
• Posibles reparaciones a realizar. El vender una casa “tal cual” no exime a los vendedores a realizar algunas reparaciones. De hecho, la mayoría de los compradores pueden intentar negociar los costos de reparación con el vendedor.
• Menos compradores. A diferencia de vender una casa de la manera tradicional, el vender una “tal cual” suele atraer a un menor número de compradores. Esto se debe a que solo atraerá a compradores dispuestos a hacer leves modificaciones.
• Bajo valor de la propiedad. Debido a que los compradores pueden tener una impresión negativa de la casa, estos pueden asumir que tiene fallas considerables y que requerirán gastar mucho dinero en su reparación.
• Posibles precios por debajo del valor justo. Es probable que la venta se realice a un comprador que pague al contado. Por ende, los compradores suelen ofrecer entre el 50% y el 70% (o incluso menos) del valor justo de mercado (VJM).
• Suposiciones negativas por parte del comprador. Los posibles compradores pueden asumir erróneamente que su propiedad tiene defectos graves, lo cual puede no ser cierto. Estas suposiciones negativas afectan las ofertas que su casa podría recibir.
• Desafíos hipotecarios para los compradores. En Nueva Jersey, los prestamistas hipotecarios generalmente evitan financiar propiedades con problemas estructurales o de seguridad. Los préstamos FHA, VA y muchas hipotecas convencionales no permiten financiar propiedades que requieran reparaciones significativas.

Conozca más en nuestro artículo sobre los tipos de préstamos hipotecarios en Estados Unidos. 

Consejos Para Vender Una Casa “Tal Cual” Está En New Jersey

Para vender una casa “tal cual” en New Jersey, generalmente se debe seguir las mismas pautas que cuando se vende una casa habitual. No obstante, en algunos aspectos también se requiere una estrategia un tanto diferente.

1# Conocer las opciones de venta de la casa

Por lo general, existen 4 opciones al vender una casa tal cual en New Jersey. Estas son:

1. Incluirla en un mercado al contado. Los mercados al contado brindan la máxima visibilidad para su propiedad. Como resultado, lo expone a empresas que adquieren casas al contado en este estado. 
2. Venderla al contado. Otra opción es simplemente venderla al contado a los posibles compradores. Estos compradores usualmente realizan ofertas al contado dentro de las 24 a 48 horas, pero ofrecen un valor entre el 30% y el 70% del VJM. 
3. Vendérsela a los amantes de casas. Los amantes de las propiedades constantemente buscan adquirir propiedades para invertir. Por ello, al vender su casa “tal cual” a un inversionista, este la renovará y luego la revenderá.
4. Venderla como propietario. Vender una casa en Nueva Jersey como propietario implica hacerlo por cuenta propia. Una empresa enfocada en esto, puede permitirle venderla sin incurrir en comisiones de agentes inmobiliarios.

2# Resaltar Los Aspectos Positivos De La Casa

Comercializar una casa “tal como está” puede ser complejo, pero si se resaltan aspectos positivos de esta, puede llegar a atraer a más compradores potenciales. Para ello, el vendedor tiene que:

• Indicar los aspectos positivos. Ya sean los servicios ubicados en el área de la casa, el distrito escolar más cercano, la iluminación, el bajo consumo, los electrodomésticos que posee el hogar, etc.
• Describir la propiedad. Al preparar una descripción, se debe asegurar incluir todas las palabras llamativas de la propiedad, pero sin llegar a exagerar.
• Seleccionar un precio apropiado. Si desconoce qué precio ponerle, un agente inmobiliario se encargará de ello.
• Mantener la transparencia. Los vendedores siempre deben ser francos y honestos acerca de los defectos encontrados en la propiedad. Además, al vender este tipo de casas, se debe mencionar en el contrato inmobiliario que la venta es “tal cual”.

3# Corregir Cualquier Defecto Grave

Los vendedores que colocan a la venta su casa “tal como está”, deben corregir ciertos elementos que pueden ser graves para los posibles compradores:

• Infestación de termitas. Las termitas son uno de los problemas más comunes en las propiedades en EE. UU. y pueden alejar a los compradores. Un tratamiento contra las termitas puede costar en promedio unos $600 más o menos.
• Techo anticuado. Si el techo tiene goteras, es ideal repararlo. Esto se debe a que las inundaciones son comunes en New Jersey. Los costos de reparación del techo pueden oscilar entre los $200 y $7,000.
• Cimientos dañados. Los cimientos débiles de una propiedad representan una gran amenaza de derrumbe. La reparación de esto suele oscilar entre los $4,000 y $7,000.

Cabe destacar que el valor justo de mercado de su casa disminuye a medida que aumenta la cantidad de reparaciones necesarias. Para mejorar este valor, puede realizar reparaciones con un alto retorno de inversión. Por ejemplo: Corregir un pomo de puerta que chirría o reemplazar una tubería de lavabo con fugas.

4# Seguir Las Mejores Estrategias Para Vender La Casa “Tal Cual”

• Revelar todos los detalles de la propiedad. Es fundamental revelar todos los detalles a los compradores, puesto que esto les ayudará a estar informados sobre si la estructura es habitable y segura.
• Anunciar “tal cual”. Se debe de mencionar que la casa a vender es “tal como está”, ya que permite a los compradores comprender que se está vendiendo la casa en las condiciones actuales y es diferente a una venta normal.
• Inspeccionar la propiedad. Los vendedores deben realizar una inspección previa a la cotización de la propiedad para asegurarse de que es segura para vivir en ella. Además, esto genera transparencia y confianza en los compradores.
• Realizar leves mejoras. Los vendedores también pueden llevar a cabo leves reparaciones de ser necesario. Esto incluye una limpieza, pintar la casa, cortar el césped, etc.
• Mantener claras las intenciones. Es importante que los vendedores mantengan todas sus intenciones claras. Esto se debe a que los compradores pueden echarse para atrás después de descubrir problemas no revelados previamente. 
• Mantener un precio justo. Algunos compradores pueden pedir presupuestos a sus contratistas o realizarán una inspección de la casa para asegurarse de que el precio sea justo. Por ende, nunca se debe pedir un precio por encima del estimado.

5# Conocer Los Gastos Habituales De Vender La Casa Tal Cual

Estos son algunos de los gastos frecuentes que enfrentan generalmente los vendedores de casas “tal cual” en New Jersey:

• Costos de preparación de la casa. Usualmente, los vendedores de casas pueden gastar entre $4,000 y $12,000 o casi un 2% del precio de venta de la casa. Para casas “tal cual” quizás no deba invertir en ese sentido. Al venderla “como está”, el costo puede rondar únicamente los $200 que le puede costar una limpieza profesional.
• Tarifas de agentes inmobiliarios. Los honorarios de estos agentes suelen superar los $20,000 o estar alrededor del 5% del precio de venta de la casa. Los vendedores de casas “tal cual” pueden vender su casa sin la necesidad de un agente inmobiliario.
• Tarifas de incentivos. Es posible que en algunos casos, los vendedores tengan que pagar la tarifa de inspección de vivienda y una garantía de vivienda al comprador. Estos costos pueden variar.
• Los costos de cierre. Los costos de cierre de una casa en New Jersey involucran la tarifa de registro, las del título de propiedad y la tarifa de transferencia de bienes raíces. En una casa tal cual, es posible que no se pueda pedirle al comprador que pague por ello.
  • En estas situaciones, es posible que el vendedor tenga que pagar el seguro del título de propiedad en New Jersey, el cual, generalmente lo paga el comprador. 
  • Estos gastos pueden ascender a más del 1% del precio de venta de la propiedad.
• Costos de reubicación. Si se está vendiendo una casa “tal como está”, el vendedor debe tener en cuenta los costos relacionados a la mudanza a su nuevo hogar. Usualmente el precio suele ser del 2% del precio de venta.

6# Ser meticuloso con el contrato inmobiliario

Es necesario rellenar el contrato de compraventa «tal cual» para vender su casa en Nueva Jersey. Tenga presente que los posibles compradores revisarán detalladamente el contrato de bienes raíces y podrán:

• Inspeccionar la propiedad en Nueva Jersey.
• Negociar reparaciones o tratamientos en futuras modificaciones.
• Tener la opción de rescindir el contrato.

Curbelo Law Le Ayuda A Vender Una Casa “Tal Cual” (as is) En New Jersey

Vender una casa deteriorada en New Jersey puede ser una tarea difícil. Si el vendedor no tiene paciencia para administrar las renovaciones o trámites necesarios para ello, lo más recomendable es contar con un abogado experto en esta área.

De hecho, la función fundamental del abogado es:

• Garantizar que las responsabilidades de cada parte queden claramente especificadas. Esto será en el documento firmado por ambas partes. 
• Además, también establecerá los límites que permitan a cualquiera de las partes cancelar el contrato en determinadas circunstancias.
• Asimismo, se encarga de asegurarse de que todo se realice en conformidad con la ley y lo acordado. Es más, el abogado tiene la responsabilidad de coordinar los procedimientos de manera que, en caso de cancelación, el cliente no pierda tiempo ni dinero innecesario.

¿Qué hacemos exactamente por usted?

En Curbelo Law, cuando actuamos como representantes de un vendedor, nos encargamos de guiarlo en la gestión de esos asuntos. Si en el contrato se establece que el comprador asumirá la responsabilidad de los certificados municipales, nuestra labor consiste en:

• Supervisar que el comprador cumpla con todos esos requisitos de manera oportuna, y
• Asegurarnos de que el vendedor no enfrente problemas tanto en el momento del cierre como en el futuro.

Ahora que ya sabe qué es una venta de casa tal como está en NJ, si desea ponerse en contacto con nosotros, llámenos, envíenos un E-mail o programe una cita con la oficina en Ridgewood, New Jersey. Le esperamos.