Escritura de propiedad en New Jersey

A través de la escritura de propiedad en New Jersey, un cedente le puede transferir una propiedad de bienes inmuebles a un cesionario.

En este punto, es necesario contar con un experimentado abogado de bienes raíces en New Jersey, ya que solo el abogado puede preparar este documento legal con todas las garantías. Comuníquese con nuestra firma de Curbelo Law hoy mismo para que iniciemos este proceso.

Todo sobre la escritura de propiedad en New Jersey en 2023

La escritura de propiedad en New Jersey es un documento escrito y firmado que permite transferir el título de la propiedad de un vendedor a un comprador. 

Las escrituras se caracterizan por ser las “garantías” que realiza el cedente sobre su interés en la vivienda y las “promesas” futuras que tomará en caso de que sus representaciones sean impugnadas. Tales garantías y promesas son conocidas como cláusulas.

¿Es necesario registrar una escritura para que sea válida en New Jersey?

A pesar de que una escritura “válida” permite transferir la propiedad, la validez por sí sola no protege los intereses del cesionario contra futuros reclamos. Por ende, las escrituras deben ser registradas para así evitar posibles reclamos bajo la Ley de Registro de Nueva Jersey. 

¿Qué me dicen las escrituras de propiedad?

En las escrituras de propiedad se indican el nombre del comprador y del vendedor, describe la propiedad que se transfiere e incluye la firma del individuo que transfiere la propiedad. Este es un documento legal indispensable a la hora de comprar y vender una casa en New Jersey. 

¿Puedo preparar mi propia escritura en New Jersey?

La escritura de propiedad solo puede ser llevada a cabo por un abogado del estado de New Jersey. La única excepción para esta ley, es que el individuo se esté representando a sí mismo.

¿Por qué un abogado tiene que preparar una escritura en Nueva Jersey?

Por ley, solo los abogados con licencia en el estado de New Jersey pueden preparar una escritura de propiedad (a menos que se represente a sí mismo). Si un agente inmobiliario prepara un formulario de contrato, el abogado será quien redacte las enmiendas (cláusulas adicionales) durante la revisión. El contrato no será legalmente vinculante hasta que lo revise un abogado.

Redacción y revisión de contratos por parte de un abogado

Un abogado puede modificar los contratos de bienes raíces para satisfacer las necesidades del cliente y así llegar a un trato justo con la otra parte. Estas modificaciones pueden ser:

• Depósito de garantía. Es el dinero que el comprador coloca en depósito al inicio de la transacción. Este depósito demuestra la “buena fé” que tiene el comprador para finalizar la venta. 
• Período de inspección. Durante el proceso de inspección de viviendas en New Jersey, los abogados a menudo redactan el contrato para limitar la inspección a los defectos funcionales. Una vez se tenga el informe, el abogado del comprador enviará una carta con todos los ajustes de precios.
• Contingencia de tasación. Permite que los compradores renegocien o cancelen el contrato si la propiedad se tasa por menos del valor del mercado. Los abogados usualmente eliminan las contingencias de las tasaciones inmobiliarias o las limitan.
• Título limpio. Se refiere a la compra sin gravámenes, reclamos por parte de terceros, violaciones en el código o disputas de usurpaciones.
• Cumplimiento legal. Los abogados garantizan que los contratos y la venta cumplan con las leyes de New Jersey. Por ejemplo, la Ley de Ejecución Hipotecaria Justa.

¿Usted está enfrentando una ejecución hipotecaria? Nuestros abogados de bienes raíces también son abogados especialistas en ejecuciones hipotecarias listos para atender su caso. 

Requisitos de escritura de Nueva Jersey en 2023

Una escritura de propiedad en New Jersey debe cumplir con el Estatuto de Fraudes de Nueva Jersey para poder transferir la propiedad. Tales estatutos son:

NJSA 25:1-11(a)(1): La escritura es eficaz para la transferencia de la propiedad cuando se establece por escrito:

• Una descripción inmobiliaria o descripción legal.
• Hechos de la transferencia.
• La naturaleza del interés. Tales como: arrendatarios en común, arrendatarios conjuntos o pleno dominio.
• La identidad del cedente y del cesionario.
• La firma del cedente o en su nombre.

NJSA 25:1-11(a)(2): Si la escritura no ha cumplido con los requisitos escritos, la transferencia de la propiedad es válida si el cedente:

• Colocó al cesionario en posesión del inmueble como resultado de la transacción.
• El cesionario pagó la totalidad o parte de la contraprestación por la transferencia, o confió de manera razonable en la transferencia. 

NJSA 25:1-13(b): Si los anteriores dos requisitos no se cumplen, una transferencia puede ser ejecutable como un acuerdo si una de las partes puede demostrar con evidencia clara y convincente:

• Una descripción adecuada de los bienes inmuebles que permitan su identificación.
• El tipo de interés a transferir.
• La existencia de un acuerdo.
• La identidad del cedente y del cesionario.

Aspectos a tener en cuenta

Además de lo anterior, se debe considerar lo siguiente:

• Competencia: Los cedentes deben tener 18 años y la capacidad mental como para conocer y comprender razonablemente la transacción.

• Tiempo de transferencia: La propiedad es transferida cuando se cumplen las siguientes condiciones:
  1. El cedente otorga y entrega la escritura al cesionario.
  2. El cesionario acepta la escritura.
  3. Se tienen las correspondientes intenciones de entregar y aceptar.

• Incorporación por referencia: Los requisitos para la descripción pueden ser cumplidos si se le hace referencia a otro documento registrado que describa la propiedad, según Wells Fargo Bank, NA v. Louis Cicenia, No. A-2189-16T4. 

Requerimientos para la preparación y el registro de una escritura de propiedad en New Jersey

Existen otros requisitos para la adecuada preparación y posterior registro de una escritura, para ello:

• La escritura debe prepararse en letra negra y legible. 
• Se recomienda que la firma sea con tinta azul.
• El nombre del vendedor debe estar en la primera página.
• El nombre y dirección postal completa del comprador debe estar en la primera página. 
• Si el comprador compra por medio de una hipoteca, los nombres y direcciones en la escritura deben coincidir con los documentos de la hipoteca.
• La fecha de la transferencia debe estar impresa o escrita a mano en la primera página.
• El monto de la contraprestación debe estar en la primera página.
• El nombre impreso del individuo que prepara la escritura debe estar en la primera página.
• Los números de identificación de la parcela o propiedad del tasador de impuestos deben encontrarse en la primera página.
• La escritura debe indicar cómo los propietarios actuales adquirieron el título de propiedad y brindar la información del registro de la escritura anterior. 
• La escritura debe describir la propiedad lo suficiente como para poder identificarla.
• La escritura debe ser firmada por el cedente en presencia de un notario público.
• Esta escritura también debe contener una certificación del monto de la contraprestación.
• Se debe enviar la escritura original al secretario del condado con la tarifa de registro.

¿Quién registra las escrituras en New Jersey? 

El Departamento de Estado de Nueva Jersey es el encargado de registrar las escrituras de propiedades. Los compradores y vendedores de propiedades pueden encontrar las oficinas del estado por condado a través del siguiente enlace.

¿Cómo obtengo una copia de una escritura en NJ?

Las copias de las escrituras registradas se pueden obtener en la oficina del tasador de impuestos o a través de la oficina del Secretario del Condado correspondiente en New Jersey. 

¿Cómo encuentro los registros de mi propiedad en New Jersey?

Generalmente, se pueden conseguir los registros de escrituras con el secretario del condado, el registrador, el auditor o el registro estatal de escrituras. Estas oficinas permiten buscar un registro en línea. También se puede buscar en línea a través de NJ Property Records.

¿Las escrituras son registros públicos en Nueva Jersey?

Sí, las escrituras de propiedad están disponibles y archivadas para el público en Nueva Jersey. 

¿Qué sucede si mi escritura no se registra?

Si la escritura de propiedad no se registra, no se podrá realizar lo siguiente:

1. Vender la propiedad.
2. Refinanciar la hipoteca.
3. Ejecutar una línea de crédito con garantía hipotecaria.

Además, si no existen planes actuales para vender o refinanciar, de no registrarse una escritura puede generar riesgos de llegar a perder la casa o recibir demandas para pagar los gravámenes acumulados por el propietario anterior. 

¿Qué tipos de cláusulas existen para una escritura de propiedad en New Jersey?

Las cláusulas actuales se aplican a las garantías en el momento de la transferencia. En Nueva Jersey se incluyen las siguientes cláusulas:

• Contra los actos del cedente. El cedente no debe haber tomado ninguna medida para gravar el título.
• Pacto de apoderamiento. El cedente debe tener un patrimonio absoluto e inembargable al momento de la transferencia con el cesionario.
• Del derecho de transmitir. El cedente posee un buen derecho, pleno poder y autoridad absoluta para transferir el título de la propiedad con la escritura.
• De libertad de gravámenes. La propiedad que se transfiere debe estar libre de cualquier hipoteca anterior, juicios, ejecuciones y cualquier otro gravámenes. 
• Para la garantía general. El cedente promete garantizar y defender la propiedad transferida contra todo tipo de reclamos ante el cesionario, herederos y representantes.
• Para la posesión pacífica. El cesionario y sus herederos mantendrán y poseerán la propiedad sin reclamación legal o interrupción contra el título del cesionario.
• Sobre las garantías adicionales. Los cedentes deben hacer actos o hechos ejecutados necesarios después de la transferencia para asegurar que la propiedad se transfiera según lo previsto. 

Consideraciones en las escrituras de propiedad en New Jersey

A continuación, explicaremos algunos puntos a tener en cuenta sobre la escritura de propiedad en Garden State:

• Impedimento por escritura. Los cedentes que transfieran una propiedad a otro no pueden reclamar el título de esa propiedad.
• Violaciones de las cláusulas. Si un cedente incumple con la cláusula, el cesionario posee la opción de rescindir la transferencia o demandar por daños monetarios, por fraude o por incumplimiento. 
• Fusión de la escritura. Las cláusulas relacionadas con el título en una escritura que ha sido aceptada, anularán y reemplazarán las cláusulas en el contrato de compraventa. 
• Negociación y escritura de venta. Transmite la totalidad del interés del cedente en el momento de la transferencia. 
• Formas de propiedad. Pueden ser por las relaciones maritales, las transferencias en caso de fallecimiento, el número de propietarios y las restricciones de uso. 
• Escritura de renuncia. La escritura de renuncia transfiere cualquier tipo de interés que el cedente tenga en la propiedad. El cedente no realizará cláusulas, promesas o garantías en cuanto a su propiedad.
• Escritura de garantía general. Proporciona al cesionario una protección completa en el futuro.
• Acta de confirmación. Pueden utilizarse para corregir diversos problemas de capacidad. Por ejemplo, que el cedente no tenga la edad legal para proporcionar la escritura.
• Acta de corrección. Corrige un error administrativo o “simple”, como el nombre, dirección o lenguaje accidental.
• Escritura de dedicación. Es la donación de los inmuebles a un gobierno para su uso público.
• Escritura en lugar de ejecución hipotecaria. Es la transmisión voluntaria y sin coerción del deudor de la hipoteca al prestamista de la hipoteca de todos los intereses, bienes en la propiedad y reclamos.
• Escritura judicial. Esta es la escritura que otorga los derechos de la propiedad al ser comprada en una venta judicial del condado. 

¿Cómo saber si mi escritura fue realmente registrada?

Pocos individuos son conscientes de que podría haber algún tipo de problema con la escritura hasta que intentan vender la casa o refinanciar la hipoteca. 

Para poder conocer si realmente fue registrada, puede comunicarse con un abogado de bienes raíces o agente inmobiliario y solicitar una copia de la página del registro de la escritura.

La página de los registros de propiedad enumera la fecha en que se registró la escritura, y también registra el volumen y el número de páginas donde se puede encontrar la escritura. La mayoría de los condados proporcionan acceso en línea y gratuito al registro de los bienes inmuebles. 

¿Qué hago si mi escritura no fue registrada?

Si la escritura de propiedad no fue registrada, se debe informar al abogado de bienes raíces o a la compañía de seguros de títulos de propiedad inmediatamente. También es importante informarle al prestamista hipotecario ya que podría ayudar a registrar la escritura.

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¿Necesito un seguro de título?

Debido a la ley de registro de New Jersey, el seguro de título de propiedad es indispensable para proteger a los compradores de viviendas o a las propiedades de inversión.

¿Qué pueden hacer los abogados de bienes raíces de Curbelo Law por usted en una escritura de propiedad en New Jersey?

Tal y como hemos visto, las escrituras de propiedad deben ser realizadas por un abogado de bienes raíces (salvo que usted mismo se represente). Además, contar con un abogado le ayudará a corregir errores antes de que sea demasiado tarde, o simplemente evitarlos.

Nuestra abogada Carolina T. Curbelo cuenta con más de 10 años de experiencia ayudando a los individuos en Garden State a conseguir su casa o venderla. La asesoría de un abogado puede ser crucial para investigar todos los requisitos necesarios para el acuerdo inmobiliario, redactar la escritura y representarlo ante el proceso del cierre. 

Llame a la firma de Curbelo Law o programe una cita en la oficina de Ridgewood, New Jersey.