Vender una casa en New Jersey

Si piensa vender una casa en New Jersey, es más que recomendable contar con la asesoría legal de un abogado inmobiliario durante este proceso.

Ya sea para vender o comprar casa en New Jersey, los abogados de bienes raíces de Curbelo Law con oficinas en Ridgewood y Newark, NJ podrán ayudarlo. 

Todo lo que debe saber para vender una casa en New Jersey en 2023

Los portales Redfin y Zillow Research coinciden, es un buen momento para vender una casa en New Jersey. Los precios de las viviendas han aumentado desde 2021 y en el presente 2023 ya vemos aumentos constantes. 

Para evitar que un comprador se retire o existan problemas legales, debe entender la manera correcta de vender una propiedad en NJ.

Requisitos para vender una casa en New Jersey

En New Jersey es legal vender una casa tal como está (sin ninguna reparación) pero están obligados a informar al comprador por escrito de la calidad, salubridad y seguridad de la propiedad:

1. Garantía implícita de habitabilidad. No puede vender una casa “tal como está” sin las divulgaciones requeridas.
2. Divulgaciones requeridas. Legalmente se debe informar al comprador sobre los defectos materiales conocidos y latentes del hogar. Algunos defectos son “latentes” si no se aprecia visiblemente. Por ejemplo, daños causados por lluvias que son inapreciables a primera vista.

Los defectos comunes que se divulgan incluyen:

• Violaciones del código municipal.
• Cualquier tipo de condiciones inseguras, tipo de daño o falla conocida con la estructura, sistemas domésticos u otro componente similar.
• Defectos materiales.
• Disputas de límites.
• Riesgos de inundación.

Para cumplir la ley, el vendedor deberá:

1. Asegurar que la casa en venta es apta para vivir.
2. Revelar todos los defectos materiales conocidos o latentes.
3. Identificar cómo usó su hogar y que no violó ninguna ley de zonificación actual.
4. Declarar que no ha realizado mejoras en el hogar que necesiten permisos o que obtuvo todas las aprobaciones necesarias para tales proyectos.
5. Si la casa fue construida antes de 1978, deberá informar al comprador si tiene pintura con plomo. Para ello, debe proporcionar informes o registros disponibles sobre esa situación.

Existen aspectos de una propiedad que no serán descubiertos a través de inspecciones. Por ejemplo, casas estigmatizadas por un delito violento o supuestos fantasmas. No existe obligación legal para el vendedor de divulgar proactivamente dichos aspectos pero si le preguntan directamente sobre ellos, este debe responder sinceramente.

Documentos necesarios 

Cada propietario de un hogar en venta, debe presentar un formulario GIT/Rep (los casados se consideran un solo propietario). Estos formularios ayudan al estado a determinar si es necesario un pago de impuestos cuando se registra la escritura, incluyen:

• Formulario Git/Rep 1, declaración de impuestos de no residente.
• Formulario Git/Rep 2, recibo de pago anticipado de impuestos de no residente.
• Formulario Git/Rep 3, certificación de residencia del vendedor.
• Formulario Git/Rep 4, renuncia al requisito de presentación del vendedor de formularios GIT/REP y pagos.

Documentos adicionales:

• Dos formas de identificación. 
• Declaración de cierre. 
• Declaración jurada del título.
• Copia del contrato de compra. 
• Factura de venta. 
• Escritura firmada. 

Es posible que esté obligado a presentar el Formulario RTF-1, declaración jurada de consideración para el uso por parte del vendedor. Adicionalmente, también pagar un impuesto de transferencia inmobiliaria al cierre que cubriremos más adelante.

Formulario de divulgación

El formulario declaración de divulgación de la condición de la propiedad del vendedor, detalla los sistemas, estructuras u otros componentes del hogar. 

Aunque legalmente se exige la divulgación de los defectos materiales conocidos y latentes, los vendedores no están obligados a completar el formulario de divulgación. Sin embargo, se recomienda hacerlo.

Beneficios de la divulgación

• Responsabilidad reducida.
• Mejores negociaciones.
• Oportunidad de hacer mejoras en el hogar.
• Trato justo para ambas partes.
• Mejor valoración.
• Cumplimiento legal.

Proceso general para vender una casa en New Jersey

Paso 1: Encontrar un experto inmobiliario en NJ

Vender una casa es una transacción compleja que requiere tiempo y experiencia para un resultado positivo. La mejor manera de hacerlo es a través de un experto inmobiliario en el área. En Curbelo Law tienen la experiencia y efectividad que requieren estos procesos.

Los vendedores que cuentan con el apoyo de un experto inmobiliario, logran obtener un 33% más que los vendedores que cotizan por cuenta propia. 

Paso 2: Cuándo vender

Los expertos han determinado que el mejor momento para vender una propiedad suele ser entre junio y julio. Según el centro de datos de Redfin, estos meses suelen ser el mejor momento para vender por su:

• Precio de venta en EE. UU. (junio).
• Rapidez y por precio en NJ (julio).

Para más información, revise nuestra sección “¿Cuál es el mejor momento para vender una casa?” que encontrará tras el paso 8.

Paso 3: Precio de la casa

Los análisis comparativos de mercados analizan las propiedades recientes en el mercado y usan los datos para estimar el precio de venta de su hogar. 

Un CMA permite comparar las casas similares a la suya en cuanto a tamaño, antigüedad, condiciones y otros elementos que le añaden valor a la casa. Los agentes inmobiliarios utilizan un CMA y su experiencia en el mercado inmobiliario para determinar un precio adecuado. 

Paso 4: Publicar su casa en venta

El experto inmobiliario publicará su casa en venta en algún sitio para ello, donde colocará las características del hogar con el fin de atraer a compradores interesados:

• Descripciones atractivas de su hogar y vecindario: El tamaño, la antigüedad, número de habitaciones, calefacción, vivir cerca de un parque etc. Todo esto son elementos importantes a destacar. 
• Comercialización del hogar: Usualmente se colocará su hogar en los principales sitios web de bienes raíces, como Zillow y Trulia, también a través de un letrero de “se vende” en el jardín de la casa.
• Mostrar casas a puertas abiertas: Una vez que el hogar esté publicado a la venta, debe mostrarlo al público a puertas abiertas. El experto inmobiliario trabajará con usted para realizar las exhibiciones según el horario correspondiente.

Paso 5: Ofertas y negociaciones

Tras recibir ofertas y aceptar una, comienza la negociación que cubre aspectos de la venta, incluido el costo de cierre, inspección de la casa, fecha de mudanza, etc. 

Cuando el comprador y el vendedor están de acuerdo, se firma un acuerdo de compra donde se detalla la venta de la propiedad y sus términos y condiciones.

Si una de las partes no cumple con las condiciones del acuerdo la venta podría fracasar y causar problemas legales.

Paso 6: Tasación e inspección

• La tasación inmobiliaria generalmente es ordenada por el prestamista hipotecario y la realizan los individuos con licencia para evaluar el valor de la propiedad. Los prestamistas la utilizan para determinar cuánto pueden aprobar para algún tipo de préstamo.
• La inspección de la vivienda la realizan los profesionales con licencia que evalúan las condiciones del sitio y verifican los principales sistemas y estructuras para localizar algún defecto o problema con la propiedad. 

Paso 7: Trámites y divulgaciones 

Antes de que los compradores firmen un acuerdo de compra, los vendedores de propiedades en NJ deben informar sobre todos los problemas de la vivienda.

Consulte con un abogado inmobiliario antes de presentar o firmar documentos. La abogada Carolina Curbelo le ayudará durante todo este proceso de tramitación. 

Formularios y documentos a presentar

• Copia del acuerdo de compra y cualquier adenda.
• Declaración de clausura. 
• Escritura de propiedad firmada. 
• Factura de venta.
• Declaración jurada del título.
• 2 formas de identificación. 

Para las divulgaciones:

• Declaración de divulgación de propiedad.
• Declaración de zona de inundación.
• Divulgación de pintura a base de plomo. 

Otros posibles documentos adicionales incluyen:

• Acuerdo y declaración de corrección.
• Divulgación de cierre.
• Declaraciones juradas relevantes.
• Copias de testimonios, cartas de poder pertinentes o fideicomisos. 
• Formularios y pautas de HOA.
• Resultados de la inspección de viviendas.
• Información de la garantía del hogar.
• Información sobre el pago del préstamo hipotecario. 

Paso 8: Proceso de cierre

La etapa final de la venta de una casa se da cuando se firman los documentos legales, la compañía de depósito en garantía le entrega los fondos al vendedor de la propiedad, ambas partes cubren los gastos que se han acumulado y la propiedad se transfiere legalmente de un propietario a otro.

El promedio de los costos de cierre en Nueva Jersey para los vendedores oscilan entre el 1% y el 3% del precio de venta de una casa. Por ejemplo, si el precio fue de $294,200, el costo de cierre del vendedor será de $8,826.

¿Cuál es el mejor momento para vender una casa en New Jersey?

Algunas propiedades se venden mejor y más rápido en ciertas épocas del año.

En promedio, el tiempo en una casa a la venta en NJ ronda los 68 días, aunque esta estadística varía a lo largo del año. Vender una casa en New Jersey en junio le puede generar un 7% adicional al cierre de la propiedad, mientras que venderla en febrero puede costarle el 10% al cierre.

A continuación, le mostraremos los meses (de mayor a menor al promedio) donde las viviendas se venden a:

Precios más altos:

1. Junio.
2. Noviembre.
3. Julio.
4. Diciembre.
5. Agosto.

Precios más bajos:

1. Septiembre.
2. Febrero.
3. Mayo.
4. Enero.
5. Marzo.
6. Abril.
7. Octubre.

Cierres más rápidos:

1. Junio
2. Mayo.
3. Julio.
4. Agosto.
5. Septiembre.
6. Abril.

Ventas más rápidas:

1. Febrero.
2. Octubre.
3. Enero.
4. Marzo.
5. Diciembre.
6. Noviembre.

Las viviendas unifamiliares suelen ser las más buscadas para aquellos individuos con niños. Se suelen buscar en primavera, pues junio sería la fecha de mudanza ideal, coincidiendo con el final del año escolar. 

¿Qué impuestos se pagan cuando se vende una casa en NJ?

El impuesto a las ventas no se aplica en las ventas de viviendas, pero es posible que deba pagar ciertos impuestos, estos son:

• Tarifa de transferencia. Los vendedores de propiedades deben pagar una tarifa de transferencia del 1% del precio total de la venta. Por ejemplo, si la casa se vende en $300,000, deberá pagar $3,000.
• Impuesto de mansión. Las compras inmobiliarias superiores a $1,000,000, están gravadas con el 1%. Dependiendo del contrato, el vendedor o el comprador será quien pague.
• Impuesto de salida. Los vendedores no residentes están obligados a pagar un impuesto sobre la renta estimado del 2% de la contraprestación o del 8,97% de la ganancia neta de la venta, ya sea antes o en el momento del cierre.
• Ganancia de capital. Cualquier ingreso generado en la propiedad, debe ser declarado como ganancia de capital si no cumple con los criterios de exclusión:
  • Solo si utilizó el hogar como residencia principal y ha permanecido por más de 2 años. 
  • Si cumple con estos criterios, puede excluir hasta $250,000 de la ganancia (los casados pueden excluir $500,000). New Jersey grava las ganancias de capital como ingresos ordinarios, cuyas tasas van del 1,4% al 10,75%.

Programas de Alivio de Impuestos a la Propiedad

Los propietarios de viviendas en NJ pueden tener derecho a ciertos beneficios, deducciones o créditos de impuestos estatales. Estos beneficios generalmente incluyen:

• Programa de beneficios de homestead. 
• Programa Senior Freeze (reembolso de impuestos sobre la propiedad).

Beneficios del impuesto estatal y local sobre la renta

New Jersey no permite ciertas deducciones en el Formulario NJ-1040, declaración de renta de residentes que pueden estar permitidas en la declaración federal. Sin embargo, se permite una deducción o un crédito en base a los impuestos inmobiliarios locales pagados.

Los propietarios de viviendas pueden tener derecho a ciertos beneficios en las declaraciones de impuestos sobre la renta en NJ. Estos incluyen:

• Crédito fiscal sobre la propiedad.
• Deducción del impuesto sobre la propiedad.

En cuanto a los impuestos locales sobre la propiedad, se encuentran:

• Deducción anual del impuesto predial para personas de la tercera edad y personas discapacitadas.
• Deducción anual para veteranos.
• Exención de impuesto sobre la propiedad para veteranos discapacitados.

Contribuyentes residentes

Residentes de New Jersey (Individuos, fideicomisos y sucesiones) que venden una casa usan el formulario de archivo de residencia Git/Rep 3. El formulario vence al cierre y exime al vendedor de pagar un impuesto sobre la renta en ese momento. 

El vendedor pagará todo el impuesto sobre la renta necesario, incluido los de cualquier ganancia de capital y venta de la propiedad al momento de presentar la declaración NJ-1040.

Los residentes de New Jersey que vendan su casa y se muden fuera del estado, se consideran no residentes a los efectos de la venta. NJ puede requerir un pago de impuestos estimado al momento del cierre y el vendedor tendrá que presentar una declaración de impuestos de no residente para cualquier ganancia o pérdida.

Contribuyentes no residentes

Los no residentes que venden una propiedad en NJ, deben completar y firmar el GIT/REP-1 o GIT/REP-2 para registrar la escritura y finalizar la venta.

Los vendedores no residentes requieren pagar el impuesto a la renta bruta estimado por el 2% de la consideración o el 8.97% de la ganancia neta de la venta, antes o en el momento del cierre.

Para una excepción, se requiere el formulario completo si el individuo, el fideicomiso o el patrimonio no residente cumple con una de las garantías enumeradas en el GIT/REP-3.

Costo de vender una casa en New Jersey

1. Seguro de título. Existen dos tipos de pólizas de seguro de título de propiedad en NJ, estos son:
   1. Seguro de título para prestamistas: Garantiza que el prestamista tenga una posición en la primera línea en la propiedad.
   2. Seguro de título de propietario: Protege al comprador con un título comercializable.
2. Impuestos de transferencia. Este impuesto grava la transferencia de inmuebles. La tasa estatal actual se calcula en el 1% del precio total de la vivienda.
3. Costos asociados con correcciones de títulos y tasaciones. Si surge un problema con el título, nuestra abogada de bienes raíces se encargará de asesorarle sobre sus opciones.
4. Garantías de viviendas. Algunos vendedores optan por ofrecer garantías de vivienda para cubrir componentes o sistemas de un hogar que puedan presentar un riesgo para el comprador. Aunque es opcional, mejora el trato y atrae a más compradores. En New Jersey estas garantías por 1 año generalmente oscilan entre $350 y $650.
5. Costos municipales. Esto puede incluir tarifas de registro u otras impuestas por el condado, ciudad o pueblo. En New Jersey los municipios requieren obtener el “Certificado de Ocupación Municipal” que cuesta $100 aproximadamente.
6. Otros costos incluyen:
   1. Honorarios al abogado.
   2. Preparación de la escritura, la cual oscila entre $100 y $150.
   3. Comisión de agente inmobiliario. 

Acuerdos de compra y venta residencial

Este acuerdo es un contrato donde se detallan las condiciones de la venta. se recomienda que sea redactado y supervisado únicamente por un abogado inmobiliario. En su mayoría, las cláusulas están diseñadas para proteger al comprador. 

El acuerdo debe cubrir:

1. Precio de venta. Cantidad que el comprador acepta, cantidad que se financiará y saldos adeudados al cierre.
2. Contingencia de financiamiento. Cláusula que define un cronograma donde el comprador debe calificar para un financiamiento para comprar la casa. Se puede incluir una cláusula adicional indicando que la compra depende de que obtenga un financiamiento. Otras cláusulas incluyen:
   • Fechas donde el comprador debe haber solicitado la hipoteca.
   • Fechas donde el comprador debe haber obtenido una precalificación, preaprobación y aprobación final por el prestamista.
3. Descripción de la propiedad. Debe describir:
   • Tamaño del lote/terreno.
   • Tamaño de los metros cuadrados de la casa y cualquier estructura adicional.
   • Número de unidades de viviendas.
   • Sótano.
   • Derechos de paso, accesorios, servidumbres y otros.
4. Inspección y reparación. Una cláusula de inspección dicta que el comprador posee el derecho de inspeccionar la propiedad mediante la contratación de uno o más inspectores o contratistas para evaluar la propiedad.
5. Título, tasación y valoración. El acuerdo describe qué parte es responsable del seguro de título y la duración del tiempo que posee el comprador para revisar y/u oponerse al resultado. Se especificará cuánto tiempo tiene el comprador para localizar algún problema, de haberlo, se debe incorporar al contrato un cronograma para darle solución.
6. Bienes inmuebles. Vender una casa no significa vender todo lo que exista en ella (electrodomésticos, iluminación, etc). Debe especificar en el contrato qué elementos no forman parte del acuerdo. 
7. Fecha de cierre y mudanza. La fecha de cierre en las propiedades de NJ es alrededor de 30 días. No obstante, esta fecha depende en gran medida del prestamista.
8. Otras cláusulas. Financiamiento del propietario, condominios, comunidades de propietarios y otras más.

Proceso de depósito en garantía en Nueva Jersey

Cuando a un comprador le interesa comprar una casa, primero hace una oferta de compra. En la mayoría de las veces, como parte de esa oferta, se proporciona un “depósito de garantía” el cual un agente de plica lo custodiará.

Esto garantiza que la transacción se cierre a tiempo y sin problemas, este proceso asegura que los fondos, formularios, documentos estén contabilizados y que el préstamo o gravamen haya sido pagado como parte de la transacción. El dinero se mantendrá como una “cuenta de depósito en garantía”.

Los agentes de custodia pueden recopilar:

• Pólizas de seguros e incendios.
• Documentación de préstamo.
• Declaraciones de impuestos.
• Términos y condiciones de la venta.
• Cualquier solicitud de pago de servicios que cubra los fondos de depósito en garantía.

Elementos comunes en el proceso de depósito en garantía

• Adquisición de títulos: El vendedor tiene el derecho absoluto del título de propiedad y del hogar hasta que la transacción llega a su fin.
• Depósito de garantía: Generalmente el comprador realiza dos depósitos separados durante este proceso. La primera cuota es el “depósito de arras” y representa el compromiso con la compra.
• Informe de títulos: Incluye los resultados y búsqueda de títulos, está diseñada para cualquier problema relacionado con gravámenes. 

Datos adicionales en el proceso de depósito en garantía

• El vendedor, comprador y sus abogados o agentes inmobiliarios deben redactar los términos aplicables para todas las partes.
• En New Jersey, los montos del depósito en garantía oscilan entre el 3% y el 5% como mínimo.
• El oficial de custodia guarda la documentación y estará a cargo de depositar los fondos.
• Al ser aceptada una oferta, el comprador hará un depósito de arras (entre el 1% y el 2% de la compra).
• Tras un periodo de diligencia debida, el comprador realiza un segundo depósito de garantía (entre 3% y el 20%).
• Si el comprador se retracta del trato sin una causa legítima, perderá el depósito de garantía que va al vendedor.
• Si el vendedor se retracta de la venta, el depósito de garantía se devuelve al comprador.
• El depósito de garantía no finaliza hasta que se liquiden todos los términos y se firme lo necesario.

Proceso de cierre de una venta de propiedad en NJ

Cuando el prestamista notifica que todo está listo, nuestra abogada coordinará con todas las partes involucradas y sus agentes para la “ceremonia de cierre”. 

Dentro de los 3 días hábiles posteriores al cierre, el prestamista le brindará al comprador la “divulgación de cierre” donde detalla los términos del préstamo. Después otorgará los fondos que el comprador requiere para la compra. Este proceso involucra:

1. La búsqueda del título antes de la ceremonia de clausura.
2. La abogada o la compañía de títulos preparará la documentación para la transferencia del título o escritura.
3. Programa de fechas de cierre final aceptable para ambas partes.
4. Cálculo del monto total, lo debe llevar el comprador al cierre.
5. Recorrido final. Se realiza el día de la ceremonia de clausura o un día antes.
6. El comprador y el vendedor firmarán los documentos de cierre y cualquier otro documento.
7. El comprador remite los fondos restantes en su pago inicial al abogado a través de un cheque de caja.
8. Registro de transacción y escritura.
9. Entrega de llaves y posesión legal de la propiedad al comprador.

¿Necesito un abogado para vender una casa en New Jersey?

New Jersey a diferencia de otros estados, no exige a los vendedores un abogado para vender una propiedad. No obstante, es más que recomendable e importante tenerlo para la revisión del contrato, la negociación o una asesoría inmobiliaria general.

Los abogados de bienes raíces podrán ayudarlo en circunstancias no convencionales, como un contrato de arrendamiento con opción de financiamiento o compra, o cualquier problema de litigio que pueda surgir.

Nuestra firma de abogados litigantes de bienes inmuebles puede defender sus derechos. Además, también somos abogados de viviendas e inquilinos.

Curbelo Law cuenta con más de 10 años de experiencia en el área de bienes raíces, por lo que le podremos brindar una asesoría completa en todo este proceso y en cualquier materia de bienes raíces.