Vender una casa en New Jersey

Si piensa vender una casa en New Jersey, es más que recomendable contar con la asesoría legal de un abogado inmobiliario durante este proceso.

Ya sea para vender o comprar casa en New Jersey, el bufete de abogados de bienes raíces de New Jersey de Curbelo Law podrá ayudarlo. 

Todo Lo Que Debe Saber Para Vender Una Casa En New Jersey En 2024

Los portales Redfin y Zillow coinciden que es un buen momento para vender una casa en New Jersey. Esto se debe a que los precios de las viviendas han aumentado en los últimos años. 

Además, para evitar el remordimiento de un comprador y que este no se retire o existan problemas legales, los vendedores deben entender la manera correcta de vender una propiedad en NJ. Dicho esto, comencemos.

Requisitos Para Vender Una Casa En New Jersey

En New Jersey es legal vender una casa tal como está (sin ninguna reparación). No obstante, los vendedores están obligados a informar al comprador por escrito de la calidad, salubridad y seguridad de la propiedad. Además, de proporcionar lo siguiente:

1. Garantía implícita de habitabilidad. No se puede vender una casa tal cual en New Jersey sin las divulgaciones requeridas,
2. Divulgaciones requeridas. Legalmente se debe informar al comprador sobre los defectos materiales conocidos y latentes del hogar. Por ejemplo, los daños causados por lluvias, ya que son inapreciables a primera vista.

Por otro lado, los defectos comunes que se divulgan incluyen:

• Violaciones del código municipal.
• Cualquier tipo de condiciones inseguras, daño o falla conocida en la estructura, sistemas domésticos u otro componente similar.
• Defectos materiales.
• Disputas de límites.
• Riesgos de inundación.

Obligaciones del vendedor

Para cumplir la ley, el vendedor deberá:

• Asegurar que la casa en venta es apta para vivir.
• Revelar todos los defectos materiales conocidos o latentes.
• Identificar cómo usó su hogar y que no violó ninguna ley de zonificación actual.
• Declarar que no ha realizado mejoras en el hogar que necesiten permisos o que obtuvo todas las aprobaciones necesarias para tales proyectos.
• Si la casa fue construida antes de 1978, deberá informar al comprador si tiene pintura con plomo. Para ello, debe proporcionar informes o registros disponibles sobre esa situación.

Existen aspectos de una propiedad que no serán descubiertos a través de inspecciones. Por ejemplo, casas estigmatizadas por un delito violento o supuestos fantasmas. No hay ninguna obligación legal para que el vendedor divulgue proactivamente estos aspectos. Sin embargo, si le preguntan directamente, este debe responder con sinceridad.

Documentos Necesarios 

Cada propietario de un hogar en venta, debe presentar un formulario GIT/Rep (los casados se consideran un solo propietario). Estos formularios ayudan al estado a determinar si es necesario un pago de impuestos cuando se registra la escritura, incluyen:

• Formulario Git/Rep 1, declaración de impuestos de no residente.
• Formulario Git/Rep 2, recibo de pago anticipado de impuestos de no residente.
• Formulario Git/Rep 3, certificación de residencia del vendedor.
• Formulario Git/Rep 4, renuncia al requisito de presentación del vendedor de formularios GIT/REP y pagos.

Documentos adicionales:

• Dos formas de identificación. 
• Declaración de cierre. 
• Declaración jurada del título.
• Copia del contrato de compra. 
• Factura de venta. 
• Escritura firmada. 

Es posible que el vendedor esté obligado a presentar el Formulario RTF-1, declaración jurada de consideración para el uso. Adicionalmente, también debe pagar un impuesto de transferencia inmobiliaria al cierre.

Formulario De Divulgación

El formulario declaración de divulgación de la condición de la propiedad detalla los sistemas, estructuras y otros componentes del hogar. Si bien, los vendedores no están obligados a completar este formulario, se recomienda hacerlo.

Beneficios De La Divulgación

• Responsabilidad reducida.
• Mejores negociaciones.
• Oportunidad de hacer mejoras en el hogar.
• Trato justo para ambas partes.
• Mejor valoración.
• Cumplimiento legal.

Proceso General Para Vender Una Casa En New Jersey

Paso 1: Encontrar Un Experto Inmobiliario En NJ

Vender una casa es una transacción compleja que requiere tiempo y experiencia para un resultado positivo. Por ello, la mejor manera de hacerlo es a través de un experto inmobiliario en el área como Carolina T. Curbelo, que lleva más de 10 años de gestiones inmobiliarias exitosas en el estado de New Jersey.

Generalmente, los vendedores que cuentan con el apoyo de un experto inmobiliario, logran obtener un 33% más de ganancias que los vendedores que lo hacen por cuenta propia. 

Paso 2: Saber Cuándo Vender

Los expertos opinan que el mejor momento para vender una propiedad suele ser entre junio y julio. Según el centro de datos Redfin, esto se debe a que son meses con buen precio de venta y rapidez en las gestiones.

Paso 3: Conocer El Precio De La Casa

Los análisis comparativos de mercados (CMA) analizan las propiedades recientes en el mercado y usan los datos para estimar el precio de venta de una vivienda. 

Un CMA permite comparar casas similares en cuanto a tamaño, antigüedad, condiciones y otros elementos que le añaden valor. Por otro lado, los agentes inmobiliarios utilizan un CMA y su experiencia para determinar un precio adecuado. 

Paso 4: Poner La Casa A la Venta

Un experto inmobiliario pondrá la casa a la venta en algún lugar en específico, donde colocará sus características con el fin de atraer a compradores interesados. Esto lo hacen a través de:

• Descripciones atractivas del hogar y el vecindario: Aquí se muestra el tamaño, la antigüedad, número de habitaciones, calefacción, etc. En otras palabras, todos los elementos importantes a destacar. 
• Comercialización de la vivienda: Por lo general, se coloca la propiedad en los principales sitios web de bienes raíces. Por ejemplo: Zillow y Trulia, aunque también a través de un letrero de “se vende” en el jardín de la casa.
• Mostrar la casa a puertas abiertas: Una vez que el hogar esté publicado a la venta, se mostrará al público a puertas abiertas. El experto inmobiliario trabajará con el vendedor para realizar las exhibiciones según el horario correspondiente.

Paso 5: Escuchar Ofertas Y Hacer Negociaciones

Cuando el vendedor reciba ofertas y acepte una, comienza la negociación. Este proceso cubre aspectos de la venta, como el costo de cierre, inspección de la casa, etc. Una vez que el comprador y el vendedor concuerden, se firma un acuerdo de compra donde se detalla la venta de la propiedad, los términos y sus condiciones.

Si una de las partes no cumple con las condiciones del acuerdo la venta podría fracasar y causar problemas legales.

Paso 6: Realizar la Tasación E Inspección

La tasación inmobiliaria en NJ suele ser ordenada por el prestamista hipotecario y la realizan los individuos con licencia para evaluar el valor de la propiedad. Asimismo, los prestamistas la utilizan para determinar cuánto pueden aprobar para algún tipo de préstamo.

Por otro lado, la inspección de la vivienda en New Jersey la realizan los profesionales con licencia que evalúan las condiciones del sitio y verifican la estructura para localizar algún problema.

Paso 7: Completar Los Trámites Y Divulgaciones 

Antes de que los compradores firmen un acuerdo de compra, los vendedores de propiedades en NJ deben informar sobre todos los problemas de la vivienda.

Consulte con nuestra abogada Carolina Curbelo antes de presentar o firmar documentos. Si ya lo ha hecho, también podemos ayudarle.

Formularios Y Documentos A Presentar

• Copia del acuerdo de compra.
• Declaración de clausura. 
• Escritura de propiedad firmada. 
• Factura de venta.
• Declaración jurada del título.
• Dos formas de identificación. 

Para las divulgaciones:

• Declaración de divulgación de propiedad.
• Declaración de zona de inundación.
• Divulgación de pintura a base de plomo. 

Otros posibles documentos adicionales incluyen:

• Acuerdo y declaración de corrección.
• Divulgación de cierre.
• Declaraciones juradas relevantes.
• Copias de testimonios, cartas de poder pertinentes o fideicomisos. 
• Formularios y pautas de HOA.
• Resultados de la inspección de viviendas.
• Información de la garantía del hogar.
• Información sobre el pago del préstamo hipotecario. 

Paso 8: Completar El Proceso De Cierre

La etapa final de la venta de una casa se da cuando:

• Se firman los documentos legales, 
• La compañía de depósito de arras le entrega los fondos al vendedor de la propiedad, 
• Ambas partes cubren los gastos que se han acumulado, y 
• La propiedad se transfiere legalmente de un propietario a otro.

El promedio de los costos de cierre en Nueva Jersey para los vendedores oscilan entre el 5% y el 10% del precio de venta de una casa. Por ejemplo, si el precio fue de $400,000, el costo de cierre del vendedor al 10% sería $40,000.

¿Cuál Es El Mejor Momento Para Vender Una Casa En New Jersey?

Antes hemos hablado de junio y julio pero cabe destacar que la elección del momento ideal para vender una casa depende de los objetivos del vendedor. No obstante, existe un mes más propicio para maximizar los ingresos netos, así como un período más favorable para lograr una venta más rápida. Por ejemplo:

• Mejor mes para vender una propiedad por precio. De acuerdo con Realtor.com, junio destaca como el mes más óptimo para vender propiedades en Nueva Jersey. Esto se debe a que en este mes, el precio de venta promedio tiende a superar los $470.000, superando por $29.000 el precio promedio de venta. 
• Mejor mes para vender rápido una propiedad. Julio suele destacar como el mes más óptimo para obtener un mejor precio por una propiedad. Esto ocurre porque entre abril y julio, las casas permanecen menos tiempo a la venta en el mercado. 

Cabe destacar que estos datos son solo un promedio, ya que el momento ideal para vender también depende de la situación y ubicación específica de la propiedad.

¿Qué Impuestos Se Pagan Cuando Se Vende Una Casa En NJ?

El impuesto sobre las ventas no se aplica en las ventas de viviendas, pero es posible que los vendedores deban pagar los siguientes:

• Tarifa de transferencia de bienes raíces de New Jersey. Es el 1% del precio total de la venta. Por ejemplo, si la casa se vende en $300,000, deberá pagar $3,000.
• Impuesto sobre mansiones en New Jersey. Las compras inmobiliarias superiores a $1,000,000, están gravadas con el 1%. Dependiendo del contrato, el vendedor o el comprador será quien pague.
• Impuesto de salida. Los vendedores están obligados a pagar un impuesto sobre la renta. Este puede ser del 2% de la contraprestación o del 8,97% de la ganancia neta de la venta.
• Ganancia de capital. Cualquier ingreso generado en la propiedad, debe ser declarado como ganancia de capital si no cumple con los criterios de exclusión:
  • Solo si utilizó el hogar como residencia principal y ha permanecido por más de 2 años. Si cumple con estos criterios, se puede excluir hasta $250,000 de la ganancia. New Jersey grava las ganancias de capital como ingresos ordinarios, cuyas tasas van del 1,4% al 10,75%.

Programas De Alivio De Impuestos A La Propiedad

Los propietarios de viviendas en NJ pueden tener derecho a ciertos beneficios, deducciones o créditos de impuestos estatales. Estos beneficios generalmente incluyen:

• Programa de beneficios de homestead. 
• Programa Senior Freeze (reembolso de impuestos sobre la propiedad).

¿Busca obtener más información sobre las apelaciones de los impuestos a la propiedad? Entonces le invitamos a conocer más sobre el tema en nuestra página de abogado de apelación de impuestos a la propiedad en NJ.

Beneficios Del Impuesto Estatal Y Local Sobre La Renta

New Jersey no permite ciertas deducciones en el Formulario NJ-1040, declaración de renta de residentes que pueden estar permitidas en la declaración federal. Sin embargo, se permite una deducción o un crédito en base a los impuestos inmobiliarios locales pagados.

Los propietarios de viviendas pueden tener derecho a ciertos beneficios en las declaraciones de impuestos sobre la renta en NJ. Estos incluyen:

• Crédito fiscal sobre la propiedad.
• Deducción del impuesto sobre la propiedad.

En cuanto a los impuestos locales sobre la propiedad, se encuentran:

• Deducción anual del impuesto predial para personas de la tercera edad y personas discapacitadas.
• Deducción anual para veteranos.
• Exención de impuesto sobre la propiedad para veteranos discapacitados.

Contribuyentes Residentes

En Nueva Jersey, los residentes que venden una casa utilizan el formulario Git/Rep 3, el cual vence al cierre y exime al vendedor de pagar impuestos sobre la renta en ese momento. Sin embargo, el vendedor deberá abonar todos los impuestos necesarios, incluyendo ganancias de capital, al presentar la declaración NJ-1040. 

Para los residentes que vendan y se muden fuera del estado, se considerarán no residentes para fines de la venta. En este caso, Nueva Jersey puede requerir un pago de impuestos estimado al cierre, y el vendedor deberá presentar una declaración de impuestos de no residente para informar ganancias o pérdidas.

Contribuyentes No Residentes

Los no residentes que venden una propiedad en NJ, deben completar y firmar el GIT/REP-1 o GIT/REP-2 para registrar la escritura de renuncia en New Jersey y finalizar la venta.

Los vendedores no residentes requieren pagar el impuesto a la renta bruta estimado por el 2% de la consideración o el 8.97% de la ganancia neta de la venta, antes o en el momento del cierre.

Para una excepción, se requiere el formulario completo si el individuo, el fideicomiso o el patrimonio no residente cumple con una de las garantías enumeradas en el GIT/REP-3.

Costo De Vender Una Casa En New Jersey

1. Seguro de título. Existen dos tipos de pólizas de seguro de título de propiedad en New Jersey, estos son:
   1. Seguro de título para prestamistas: Garantiza que el prestamista tenga una posición en la primera línea en la propiedad.
   2. Seguro de título de propietario: Protege al comprador con un traspaso limpio del título.
2. Impuestos de transferencia. Este impuesto grava la transferencia de inmuebles. La tasa estatal actual se calcula en el 1% del precio total de la vivienda.
3. Costos asociados con correcciones de títulos y tasaciones. Si surge un problema con el título de propiedad, nuestra abogada de bienes raíces se encargará de asesorarle sobre sus opciones.
4. Garantías de viviendas. Algunos vendedores ofrecen garantías de vivienda para cubrir componentes o sistemas de un hogar que presenten un riesgo para el comprador. Aunque es opcional, mejora el trato y atrae a más compradores.
5. Costos municipales. Esto puede incluir tarifas de registro u otras impuestas por el condado, ciudad o pueblo. En New Jersey los municipios requieren obtener el “Certificado de Ocupación” que cuesta $200 aproximadamente.
6. Otros costos incluyen:
   1. Honorarios al abogado.
   2. Preparación de la escritura, y
   3. Comisión de agente inmobiliario. 

Acuerdos De Compra Y Venta Residencial

Este acuerdo es un contrato donde se detallan las condiciones de la venta. Por ello, se recomienda que sea redactado y supervisado únicamente por un abogado inmobiliario, como la nuestra. Por lo general, el acuerdo debe cubrir:

1. Precio de venta. Cantidad que el comprador acepta, la cantidad que se financiará y los saldos adeudados al cierre.
2. Contingencia de financiamiento. Cláusula que define un cronograma donde el comprador debe calificar para un financiamiento para comprar la casa. Otras cláusulas incluyen las fechas donde el comprador debe haber:
   • Solicitado la hipoteca, y
   • Obtenido una precalificación, preaprobación y aprobación final por el prestamista.
3. Descripción de la propiedad. Esta debe describir:
   • Tamaño del lote/terreno.
   • Tamaño de los metros cuadrados de la casa y cualquier estructura adicional.
   • Número de unidades de viviendas.
   • Sótano.
   • Derechos de paso, accesorios, servidumbres y otros.
4. Inspección y reparación. Una cláusula de inspección dicta que el comprador posee el derecho de inspeccionar la propiedad mediante la contratación de uno o más inspectores o contratistas.
5. Título, tasación y valoración. El acuerdo describe qué parte es responsable del seguro de título y el tiempo que posee el comprador para revisar u oponerse al resultado. En este punto, se especificará cuánto tiempo tiene el comprador para localizar un problema e incorporar al contrato un cronograma para solucionarlo.
6. Bienes inmuebles. Vender una casa no significa vender todo lo que existe en ella. Por ende, se debe especificar en el contrato qué elementos no forman parte del acuerdo. 
7. Fecha de cierre y mudanza. La fecha de cierre en las propiedades de NJ es alrededor de 30 días. No obstante, esta fecha depende en gran medida del prestamista.
8. Otras cláusulas. Algunas suelen ser el financiamiento del propietario, condominios, etc.

Proceso De Depósito En Garantía En Nueva Jersey

Cuando a un comprador le interesa comprar una casa, primero hace una oferta de compra. En la mayoría de ocasiones, como parte de esa oferta, se proporciona un “depósito de garantía” el cual un agente de custodia de fondos custodiará.

Esto garantiza que la transacción se cierre a tiempo y sin problemas. Además, este proceso asegura que los fondos, formularios, documentos y el préstamo o gravamen haya sido pagado como parte de la transacción. Asimismo, el dinero se mantendrá como una “cuenta de depósito en garantía”.

Los agentes de custodia pueden recopilar:

• Pólizas de seguros e incendios.
• Documentación de préstamo.
• Declaraciones de impuestos.
• Términos y condiciones de la venta.
• Cualquier solicitud de pago de servicios que cubra los fondos de depósito en garantía.

Elementos Comunes En El Proceso De Depósito En Garantía

• Adquisición de títulos: El vendedor tiene el derecho absoluto del título de propiedad y del hogar hasta que la transacción llega a su fin.
• Depósito de garantía: Generalmente el comprador realiza dos depósitos separados durante este proceso. La primera cuota es el “depósito de arras” y representa el compromiso con la compra.
• Informe de títulos: Incluye los resultados y búsqueda de títulos de propiedad. Está diseñada para cualquier problema relacionado con gravámenes. 

Datos Adicionales En El Proceso De Depósito En Garantía

• El vendedor, comprador y sus abogados o agentes inmobiliarios deben redactar los términos aplicables para todas las partes.
• En New Jersey, los montos del depósito en garantía oscilan entre el 3% y el 5% como mínimo.
• El oficial de custodia guarda la documentación y estará a cargo de depositar los fondos.
• Al ser aceptada una oferta, el comprador hará un depósito de arras (entre el 1% y el 2% de la compra).
• Tras un periodo de diligencia debida, el comprador realiza un segundo depósito de garantía (entre 3% y el 20%).
• Si el comprador se retracta del trato sin una causa legítima, perderá el depósito de garantía que va al vendedor.
• Si el vendedor se retracta de la venta, el depósito de garantía se devuelve al comprador.
• El depósito de garantía no finaliza hasta que se liquiden todos los términos y se firme lo necesario.

Proceso De Cierre De Una Venta De Propiedad En NJ

Cuando el prestamista notifica que todo está listo, nuestra abogada coordinará con las partes involucradas y sus agentes para la “ceremonia de cierre”. 

Dentro de los 3 días hábiles posteriores al cierre, el prestamista le brindará al comprador la “divulgación de cierre” donde detalla los términos Después otorgará los fondos que el comprador requiere para la compra. Este proceso involucra:

1. La búsqueda del título antes de la ceremonia de clausura.
2. La abogada o la compañía de títulos preparará la documentación para la transferencia del título o escritura.
3. Programa de fechas de cierre final aceptable para ambas partes.
4. Cálculo del monto total, lo debe llevar el comprador al cierre.
5. Recorrido final. Se realiza el día de la ceremonia de clausura o un día antes.
6. El comprador y el vendedor firmarán los documentos de cierre y cualquier otro documento.
7. El comprador remite los fondos restantes en su pago inicial al abogado a través de un cheque de caja.
8. Registro de transacción y escritura.
9. Entrega de llaves y posesión legal de la propiedad al comprador.

¿Necesito Un Abogado Para Vender Una Casa En New Jersey?

New Jersey a diferencia de otros estados, no exige a los vendedores un abogado para vender una propiedad. No obstante, es más que recomendable e importante tenerlo para la revisión del contrato, la negociación o una asesoría inmobiliaria general.

Los abogados de bienes raíces podrán ayudarlo en circunstancias no convencionales, como un contrato de arrendamiento con opción de financiamiento o compra, o cualquier problema de litigio que pueda surgir.

Tiene amplia información en nuestra sección de abogados litigantes de bienes inmuebles o en la página de  abogados de viviendas e inquilinos.

Curbelo Law cuenta con más de 10 años de experiencia en el área de bienes raíces, por lo que le podremos brindar una asesoría completa en todo este proceso.