Hipotecas para autónomos

Los trabajadores autónomos pueden calificar para ciertas hipotecas que le ayuden a comprar una casa en New Jersey u otro estado. 

Sin embargo, deben presentar documentos adicionales y cumplir con una variedad de requisitos especiales que veremos a continuación.

Todo lo que debe saber sobre hipotecas para autónomos en New Jersey y el resto de Estados Unidos en 2024

Cuando usted trabaja como autónomo y desea comprar una casa, completa la misma solicitud hipotecaria que cualquier otro individuo. Dicho esto, los prestamistas consideran factores como: 

• Puntaje de crédito,
• Deuda, 
• Activos, e 
• Ingresos. 

La principal diferencia radica en que cuando se tiene un empleador, los prestamistas verificarán la situación laboral y los ingresos con este. 

Por otro lado, al ser usted su propio jefe, los prestamistas requerirán una mayor documentación para verificar sus ingresos y empleo.

Pasos generales para solicitar hipotecas para autónomos

Para obtener una comprensión más completa sobre cómo prepararse para el proceso de solicitud y mejorar sus posibilidades de éxito, compartimos algunos pasos a seguir:

1# Determine si necesita una hipoteca concreta para autónomo

Se le clasifica como un trabajador autónomo si:

• Trabaja para una entidad que emite un Formulario de impuestos 1099 en lugar de un W-2.
• Tiene el 25% o más de una empresa.
• Ejerce como contratista independiente o proveedor de servicios.
• Sus ingresos figuran en la sección del Anexo C de las declaraciones de impuestos (esto se aplica a propietarios únicos o empresarios que operan en solitario).

2# Consulte los requisitos necesarios de las hipotecas para autónomos

A pesar de que usted sea un trabajador autónomo, debe cumplir con los requisitos mínimos de las hipotecas aplicables a todos los demás prestatarios. 

Los criterios varían entre prestamistas, pero los factores más utilizados para determinar su salud financiera incluyen:

La gestión de su empresa

Los prestamistas desean asegurarse de que su empresa sea financieramente estable. Para ello, un prestamista puede investigar:

• Ubicación,
• Tipo de su empresa, 
• Demanda del producto, y 
• Perspectivas de que la empresa se mantenga financieramente sólida y rentable.

Ingresos personales contra ingresos empresariales

Si utiliza los ingresos de su empresa para calificar para la hipoteca, probablemente el prestamista solicite evidencia de que tiene un flujo de caja saludable y que no esté endeudado. 

Estabilidad de ingresos

Un prestamista puede considerar que usted presenta un mayor riesgo de incumplimiento en los pagos de la hipoteca si sus ingresos tienden a fluctuar mes a mes. 

Por eso, algunos prestamistas solicitan pruebas adicionales de que su empresa es estable para enfrentar meses con menores ganancias.

Experiencia laboral por cuenta propia

Un prestamista prefiere que tenga al menos 2 años de experiencia generando ingresos como trabajador autónomo. 

Sin embargo, el proceso de aprobación puede ser más fácil si ha estado en el negocio durante al menos 5 años y puede demostrar ganancias constantes o en aumento.

3# Recopile todas las pruebas de ingresos como trabajador autónomo

Es probable que los prestamistas requieran la siguiente documentación:

Declaraciones de impuestos personales

Aunque se requieren las 2 declaraciones de impuestos más recientes, algunos prestamistas pueden aceptar solo la del año pasado.

Declaraciones de pérdidas y ganancias (P&L)

Este estado financiero muestra cuántas ganancias totales ha obtenido después de restar sus gastos comerciales. 

Los prestamistas esperan que estos documentos muestren ingresos similares o superiores a los que indicó en sus declaraciones de impuestos.

Certificado de Contador público (CPA)

Los prestamistas pueden solicitar una carta explicativa de su contador público certificado para verificar su condición como trabajador independiente.

Documentos de fondos comerciales utilizados para el pago inicial

Si planea utilizar fondos comerciales para el pago inicial, necesitará proporcionar:

• Extractos bancarios, y 
• Declaraciones de impuestos de la empresa, junto con una carta de confirmación de su contador público certificado o abogado fiscal.

Transcripciones del IRS

Es posible que deba firmar el Formulario 4506-T -EZ del IRS para autorizar al prestamista a obtener una transcripción de su declaración de impuestos.

Declaraciones de impuestos empresariales

Las declaraciones de impuestos comerciales dependerán de la estructura de la empresa y los formularios requeridos varían según el tipo de negocio:

• Propietario único: Anexo C.
• Sociedad de Responsabilidad Limitada (LLC): Formulario 1065 o Anexo C.
• Corporación C: Formulario 1120.
• Corporación S: Formulario 1120S Anexo K-1.
• Sociedad general: Formulario 1065.

Es posible que hayan excepciones a los requisitos fiscales, pero como hemos visto, estos requerimientos se diferencian un poco de los requisitos generales para pedir una hipoteca en New Jersey. 

4# Descubra qué parte de sus ingresos como autónomo es elegible para una hipoteca

Muchos prestamistas utilizan el Formulario 1084 de flujo de caja de Fannie Mae para examinar los ingresos de los trabajadores autónomos. 

La cantidad de ingresos calificados varía según si su negocio es unipersonal, una sociedad o una corporación. Los prestamistas quieren asegurarse de la salud de su negocio. 

5# Busque la mejor compañía hipotecaria para solicitar una hipoteca para autónomo

Como autónomo, puede acceder a diversos tipos de hipotecas disponibles para empleados tradicionales, como préstamos convencionales, FHA, VA y USDA. 

Sin embargo, es importante preguntar a los prestamistas si tienen experiencia en la evaluación de ingresos de autónomos. 

6# Analice las alternativas a los programas que ofrecen hipotecas para autónomos

Si busca hipotecas para autónomos debido a ingresos insuficientes para calificar para una hipoteca tradicional, considere explorar programas de hipotecas no calificadas.

Con estos programas, los prestamistas evalúan sus ingresos utilizando diferentes métodos, como el promedio de sus depósitos bancarios o el valor de ciertos activos.

Eso sí, optar por un préstamo no calificado puede implicar un pago inicial mayor, costos de cierre de una casa en NJ más altos y tasas de interés más elevadas que una hipoteca calificada. 

¿Es difícil conseguir una hipoteca cuando se trabaja por cuenta propia?

Es posible que obtener una hipoteca sea más complicado para quienes son trabajadores autónomos. 

Esto es debido a la necesidad de presentar más documentos en comparación con aquellos que han tenido un trabajo de asalariado con un Formulario W-2. 

Además, algunos prestamistas pueden no aceptar clientes autónomos debido a los criterios de suscripción más estrictos que requieren.

¿Qué pasa si he trabajado por cuenta propia durante menos de 2 años?

Puede obtener una hipoteca incluso con menos de 2 años de trabajo por cuenta propia. No obstante, su negocio debe estar activo durante al menos 12 meses consecutivos. 

Los prestamistas verificarán sus 2 años de empleo más recientes, incluyendo:

• Trabajo asalariado, 
• Otras formas de ingresos en la misma línea de trabajo, y
• Su historial profesional y educativo para evaluar la estabilidad futura de su empresa.

¿Qué historial de ingresos necesito para obtener una hipoteca como autónomo?

Cuanto más tiempo pueda demostrar su historial de ingresos como trabajador independiente en la misma industria, mayores serán sus probabilidades de que le aprueben una hipoteca. 

Consejos para obtener una hipoteca para autónomos

Revise su relación deuda-ingreso (DTI)

Su relación deuda-ingreso (DTI) es el porcentaje de sus ingresos netos que se destina al pago de sus deudas mensuales.

Un DTI bajo indica finanzas saludables y sugiere que usted tiene suficiente dinero en su presupuesto para afrontar un pago hipotecario.

Para calcular su DTI, divida su deuda mensual recurrente entre su ingreso mensual bruto. No incluya facturas como servicios públicos, comida o reparaciones, ya que estos montos pueden variar mensualmente.

Si su DTI supera el 50%, le recomendamos enfocarse en reducir su deuda antes de solicitar una hipoteca.

Monitoree su crédito

Cuanto más alto sea su puntaje de crédito, mayores serán sus posibilidades de aprobación y términos de préstamo favorables.

Al igual que su DTI, cuanto más bajo sea su índice de utilización de crédito, mejor será para su puntaje de crédito.

Mantenga separados los gastos comerciales

Cargar las compras comerciales a sus tarjetas de crédito personales puede perjudicar su solicitud a una hipoteca si la utilización del crédito es alta.

Aunque puede ser difícil mantener completamente separados los gastos comerciales y personales en su informe de crédito, es recomendable intentarlo. 

Explore otras opciones

Si no puede obtener la aprobación para un préstamo hipotecario convencional, considere otras opciones. 

• Préstamos FHA o VA: Estas hipotecas requieren pagos iniciales y puntajes crediticios bajos.
• Préstamo con extracto bancario: Permite a los solicitantes pedir un préstamo sin presentar los documentos que demuestren los ingresos. En su lugar, los prestamistas revisan de 12 a 24 meses los estados de cuenta bancarios.
• Hipoteca Conjunta: Solicitar esto con un coprestatario con Formulario W-2, puede mejorar sus posibilidades de aprobación.

Prepárese para realizar un pago inicial mayor

Es posible obtener un préstamo hipotecario con un pago inicial pequeño. Eso sí, hacer un pago inicial grande puede convencer a los prestamistas de aprobar su hipoteca y ofrecer una tasa de interés más baja. 

Busque un cofirmante o coprestatario

Si cree que su situación laboral y su historial de ingresos pueden dificultar la aprobación de la hipoteca, contar con un coprestatario o cofirmante puede ser beneficioso. 

No obstante, el candidato ideal debe tener suficientes ingresos y un buen puntaje crediticio.

Compare opciones de préstamos y busque los mejores prestamistas hipotecarios para trabajadores autónomos

Cuando esté buscando una hipoteca como trabajador autónomo, busque prestamistas con experiencia en esta área. Por ello, para encontrar el mejor prestamista, le recomendamos:

• Buscar en línea y leer las reseñas de otros prestatarios autónomos.
• Solicitar recomendaciones a amigos, familiares o colegas que hayan pasado por el proceso.
• Comunicarse con varios prestamistas y preguntar sobre su experiencia con trabajadores autónomos.
• Comparar tasas hipotecarias, tarifas, costos de cierre y términos.
• Trabajar con un experto que comprenda los desafíos únicos de los prestatarios autónomos. 

Si necesita ayuda para entender estos procesos inmobiliarios, nuestros abogados de bienes raíces en New Jersey podrán asesorarle. Llámenos hoy mismo.

Obtenga una aprobación previa de su préstamo hipotecario

Antes de iniciar la búsqueda de un tipo de vivienda en New Jersey u otra parte, se recomienda obtener la aprobación previa para su préstamo hipotecario. 

Una vez obtenida, recibirá una comunicación detallando el monto estimado del préstamo y la tasa aplicable.

Desventajas de obtener una hipoteca como autónomo

Las principales desventajas de conseguir una hipoteca para autónomo son:

• Dificultad en la verificación de ingresos: Los prestamistas pueden considerar a los autónomos menos ideales debido a la dificultad para verificar sus ingresos.
• Impacto de los gastos comerciales: Los autónomos suelen tener gastos comerciales que reducen su ingreso imponible. Esto puede hacer que los prestamistas cuestionen su capacidad para hacer frente a una hipoteca.
• Requisitos de pago inicial más altos: Los bancos pueden exigir una relación préstamo-valor (LTV) más baja para los autónomos, lo que implica la necesidad de un pago inicial mayor.

¿Por qué obtener una hipoteca puede ser más difícil como trabajador autónomo?

Conseguir una hipoteca siendo usted trabajador independiente puede ser complicado debido a varios factores:

• Ingresos Irregulares: Los prestamistas prefieren ingresos estables, lo cual puede ser difícil de demostrar si usted es autónomo. 
• Asequibilidad: Los prestamistas evalúan si usted puede afrontar los pagos hipotecarios incluso con aumentos en los tipos de interés. 
• Elección del prestamista: Algunos prestamistas suelen ser más cautelosos al otorgar hipotecas a autónomos.
• Complejidad de los ingresos: Ciertos prestamistas utilizan algoritmos automatizados que pueden no ser adecuados para los ingresos de los trabajadores autónomos.

A pesar de estos desafíos, obtener una hipoteca siendo un trabajador autónomo es posible, pero es necesario consultarlo con un experto. 

¿Qué pasa si no califico para una hipoteca para autónomo?

Si usted como autónomo no califica para una hipoteca tradicional, considere un préstamo no conforme, aunque puede ser más costoso y no todos califican. 

También puede explorar un préstamo personal, pero puede que no cubra el costo total de la vivienda. 

En el caso de que su propiedad tenga suficiente valor neto y le han rechazado refinanciar, una buena opción podría ser:

• Un préstamo con garantía hipotecaria, o
• Una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC).

¿Los prestamistas ofrecen las mismas políticas para las hipotecas de autónomos?

Las políticas varían según el prestamista y el tipo de préstamo estadounidense que se obtenga. 

Por ello, el comparar precios puede ser algo complejo si se trabaja por cuenta propia. En estos escenarios, es importante contar con un experto en el área, nuestra abogada Carolina T. Curbelo podrá ayudarle con esto.

¿Tengo que declarar ingresos si trabajo por cuenta propia?

Fannie Mae y Freddie Mac indican que, para préstamos convencionales, no es necesario declarar ingresos si no son utilizados para calificar para la hipoteca. 

En otras palabras, si cumple los requisitos solo con ingresos del Formulario W-2 y ahorros personales, el prestamista puede ignorar los ingresos por trabajo autónomo. 

Esto también se aplica a: 

• Ingresos de jubilación, 
• Seguridad social, 
• Inversiones, y
• Pensiones.

Estas reglas aplican a préstamos hipotecarios conformes, por lo que las pautas para otros préstamos hipotecarios pueden variar.

Preguntas frecuentes sobre las hipotecas para autónomos

¿Qué son las hipotecas con autocertificación?

Las hipotecas con autocertificación fueron diseñadas para autónomos, quienes podían declarar sus ingresos sin necesidad de pruebas. 

Sin embargo, se prohibieron en 2014 debido a preocupaciones sobre la capacidad de pago de los prestatarios. Ahora, los autónomos deben solicitar hipotecas de manera convencional. 

¿Son más caras las hipotecas para autónomos?

No necesariamente, pero obtenga la mejor oferta posible obteniendo cotizaciones pre-aprobadas de varios prestamistas y comparando estimaciones de préstamos.

¿Qué pasa si tengo lapsos en mi historial laboral?

Los lapsos significativos entre contratos a veces pueden obstaculizar una solicitud de préstamo hipotecario. 

Como regla general, cualquier interrupción más larga de 8 semanas podría ser un problema, pero algunos prestamistas pueden considerar aprobar una solicitud en ciertas circunstancias. 

¿Por qué elegir a Curbelo Law para orientarlo con sus necesidades legales en bienes raíces en New Jersey?

Si usted es un trabajador autónomo en Nueva Jersey, seguramente enfrentará obstáculos adicionales al intentar obtener un préstamo hipotecario. 

Esto se debe a que los documentos necesarios pueden resultar complejos, sobre todo si es la primera vez que se solicita una hipoteca.

Tanto si es un comprador primerizo o si está buscando financiamiento para cualquier tipo de vivienda en esta área, nuestros profesionales en bienes raíces están a su disposición.