Hipotecas para autónomos

Si trabaja por cuenta propia y está pensando en comprar una casa en Nueva Jersey, posiblemente se pregunte si existen hipotecas para autónomos interesantes para usted.

Los prestamistas hipotecarios exigen una evidencia de sus ingresos antes de aprobar una hipoteca, lo que puede ser difícil si no cuenta con un formulario W-2 o un cheque de pago reciente. 

Los trabajadores autónomos deben estar previamente preparados para demostrar sus ingresos. ¿No sabe cómo lograrlo? No se preocupe, nuestros abogados de bienes raíces de New Jersey están aquí para ayudarle. Llámenos hoy o programe una cita en alguna de nuestras oficinas ubicadas en Ridgewood y Newark.

Todo lo que debe saber sobre hipotecas para autónomos en New Jersey y en el resto de Estados Unidos en 2023

El proceso para obtener un préstamo hipotecario implica la presentación de una gran cantidad de documentos, ya que el prestamista necesita analizar todo el panorama financiero antes de otorgar un préstamo. 

Siendo usted un trabajador autónomo, por lo general, un prestamista le pedirá que recopile sus detalles financieros completos de al menos los dos últimos años. Estos pueden ser demostrados a través de los siguientes documentos:

• Listas de activos.
• Listas de deudas.
• Declaraciones de impuestos federales.
• Puntaje de crédito.
• La cantidad de ingresos.

Cuando un prestatario trabaja para otra persona, los prestamistas acuden al empleador para verificar la cantidad y el historial de ingresos del solicitante, junto con su probabilidad para seguir ganando ingresos. Sin embargo, los autónomos deben presentar la documentación necesaria que demuestre que sus ingresos son estables.

¿Es difícil conseguir una hipoteca cuando se trabaja por cuenta propia?

Aunque los trabajadores autónomos están sujetos a los mismos estándares que los trabajadores W-2, el proceso puede ser más complejo. Esto se debe a que los prestamistas deben considerar:

• La estabilidad.
• La viabilidad del negocio del autónomo.
• Sus ingresos obtenidos. 

Además, generalmente a los prestamistas les preocupa si los prestatarios, incluídos los trabajadores autónomos, pueden pagar sus préstamos a tiempo y de manera constante. Para ello, necesitan determinar si los ingresos son lo suficientemente altos como para pagar la hipoteca.

La gerencia de préstamos comunitarios de JPMorgan Chase, asegura que la estabilidad de un negocio requiere una documentación, incluida una evidencia de trabajo, pagos y actividades que respalden las operaciones comerciales.

Datos a tener en cuenta por parte de los autónomos

• Los trabajadores por cuenta propia deben tener al menos 2 años de ingresos como trabajador autónomo, según los criterios de Fannie Mae y Freddie Mac. 
• En algunos casos, es posible que un prestatario califique para una hipoteca si ha trabajado como autónomo durante un año, pero para ello, debe cumplir con otros criterios, como trabajar en los años anteriores en la misma ocupación con ingresos similares o superiores.

¿Los prestamistas ofrecen las mismas políticas para las hipotecas de autónomos?

Las políticas varían según el prestamista y el tipo de préstamo estadounidense que se obtenga. Por ello, el comparar precios puede ser algo complejo si se trabaja por cuenta propia. En estos escenarios, es importante contar con un experto en el área, nuestra abogada Carolina T. Curbelo podrá ayudarle a determinar esto.

¿Cuáles son los requisitos para las hipotecas para autónomos?

Algunos de los documentos requeridos para solicitar un préstamo hipotecario siendo autónomo son los siguientes:

• Declaración actual del seguro de fianza (la póliza debe tener como mínimo, 2 años).
• Carta de su contador público certificado (CPA), agente registrado o preparador de impuestos.
• Licencias estatales y comerciales que puedan ser necesarias en su profesión.
• Evidencia de compensación de trabajadores y seguro de responsabilidad civil de su empleador.
• Tener como mínimo, un año de declaraciones de impuestos personales y comerciales para fines de documentación de ingresos y formularios W-2 si su negocio está incorporado.
• Es posible que requiera un registro DBA emitido al menos hace 2 años. De utilizar un DBA, debe evidenciar que trabaja como autónomo actualmente con 2 meses de estados de cuenta comercial, estados de cuenta de acreedores o facturas de la empresa.
• Estados de cuenta bancarios que verifiquen la cantidad que tiene en las cuentas personales de ahorro e inversión para demostrar que puede realizar un pago inicial y al mismo tiempo mantener ahorros en caso de pérdida de ingresos.
• Es posible que deba evidenciar un estado de pérdidas y ganancias del año hasta la fecha. Por lo general, auditado por un contador público certificado. Los estados de cuenta no auditados, pueden requerir sus estados de cuentas bancarios comerciales más recientes.
• Identificación emitida por el gobierno.
• Lista de deudas y gastos, tanto comerciales como personales.
• Formulario 4506-T del IRS, el cual otorga permiso a terceros para ingresar a sus registros fiscales.
• Declaraciones de ganancias.
• Cheques cancelados por su hipoteca o renta.
• Cualquier ingreso adicional. Por ejemplo, seguro social o discapacidad. 

Otros documentos requeridos

Ciertos prestamistas requieren de documentación adicional, tales como una declaración de su contable y sus clientes. Antes de enviar los documentos, asegúrese de que estén organizados y actualizados, ya que los prestamistas no quieren tener que acudir a usted para obtener sus estados de cuentas recientes.

Las hipotecas respaldadas por empresas patrocinadas por el gobierno, como Fannie Mae y Freddie Mac, requieren verificaciones de las operaciones comerciales. Además, debe proporcionar evidencia de sus trabajos, ya sea:

• Pagos comerciales.
• Facturas.
• Sitios webs activos.

Estas medidas se requieren 120 días antes del cierre de la hipoteca. Sin embargo, los trabajadores por cuenta propia, deben ofrecer pruebas de sus ingresos estables a medida de que el día de cierre se acerque. Si llega a perder su trabajo antes de cerrar una hipoteca, esto puede retrasar su solicitud o incluso llegar a su rechazo.

Además, debe proporcionar:

• Pasaporte. 
• Licencia de conducir. 
• Facturas de servicios públicos de los últimos 3 meses.
• Proyecto de ley de impuestos municipales.
• 6 meses de extractos bancarios.
• Gastos de la casa.
• Gastos de viaje y desplazamiento.
• Cuidado de niños.
• Aficiones.
• Reembolsos de tarjetas de crédito.
• Catálogos de cuentas de crédito.
• Acuerdos de financiación de automóviles.
• Reembolsos de préstamos.

Formularios de declaración de impuestos y los tipos de negocios

Dependiendo del tipo de negocio en que usted trabaje, debe proporcionar los formularios de declaración de impuestos correspondientes:

• Propietarios únicos: Deben presentar el documento Anexo C.
• Sociedad general: Formulario 1065.
• Sociedad de responsabilidad limitada (LLC): Formulario 1065 o Anexo C si solo una persona es dueña del negocio.
• Corporación C: Formulario 1120.
• Corporación S: Formulario 1120S, Schedule K-1s.

¿Cómo obtener una hipoteca para autónomos?

A continuación, le daremos algunas pautas para prepararse antes de solicitar una hipoteca como trabajador autónomo. Además, puede obtener información adicional y complementaria en nuestro artículo sobre consejos para pedir una hipoteca.

1# Revise su puntaje de crédito

El primer paso antes de solicitar un préstamo, es revisar su puntaje de crédito. Si necesita realizar mejoras, asegúrese de corregir cualquier error antes de acudir a un prestamista. 

Recuerde que cuanto más alto sea su puntaje crediticio, más atractivo será para los prestamistas y podría calificar para una tasa de interés más baja. Una tasa más baja, puede ahorrarle mucho dinero. El puntaje FICO es la métrica más utilizada por los prestamistas para evaluar su riesgo.

El puntaje generalmente varía de 300 a más de 800 y cuanto más bajo sea, más alta será su tasa de interés. Un prestamista por lo general, califica el puntaje de la siguiente manera:

• Excepcional: Entre 800-850.
• Muy bueno: Entre 740-799.
• Bueno: Suele ser de unos 670 o 739.
• Regular: De 580 a 669.
• Deficiente: De 300 a 579.

Si tiene elementos negativos en su puntaje de crédito, hable con un experto en préstamos hipotecarios para corregirlo. 

2# Mejore su relación deuda-ingreso

Una manera de optimizar sus probabilidades de que le aprueben una hipoteca siendo autónomo, es mejorando su relación deuda-ingreso. Esto puede hacerlo a través de un aumento en sus ingresos y la reducción de sus deudas.

3# Determine si requiere una hipoteca para autónomos

Tenga en cuenta que usted puede ser clasificado como un prestatario que trabaja por cuenta propia si:

• Posee el 25% o más de un solo negocio.
• Trabaja como contratista independiente o proveedor de servicios.
• Trabaja para una empresa que le paga como trabajador independiente en lugar de un empleado y le proporciona un formulario 1099 por sus servicios, en vez de un W-2.

Los prestamistas pueden considerar que corren un alto riesgo si le brindan un préstamo a un autónomo cuyos ingresos tienden a variar de una semana a otra. 

Para evitar esto, una prueba adicional de que el negocio del autónomo es estable y que tiene suficiente flujo de efectivo para controlar un mes de ganancias bajas, podría ser suficiente para calificar a un préstamo.

Probablemente, su prestamista le haga unas cuantas preguntas adicionales sobre su negocio si:

• No recibe un salario garantizado.
• Recibe un formulario 1099 por los ingresos en vez de un formulario W-2.
• Sus ganancias se muestran en el Anexo C de las declaraciones de impuestos.

4# Infórmese sobre los criterios hipotecarios para autónomos

Si bien, la exactitud de los criterios varían según el prestamista, en la mayoría de las ocasiones, debe esperar que evalúen su salud financiera, la viabilidad de su negocio y la cantidad de experiencia que posee como propietario de un negocio. 

Al evaluar su solicitud, su prestamista puede considerar estos 4 criterios:

1. Cómo opera el negocio. El prestamista querrá saber si su negocio es financieramente sólido, cuánta demanda existe para su producto, la probabilidad de que su negocio se mantenga en cuanto a sus finanzas y qué tan rentable es para cubrir sus gastos.
2. La estabilidad de sus ingresos. Los prestamistas desean ver evidencias de que sus pagos mensuales sean consistentes y predecibles para cubrir su hipoteca. Por lo general, esto logra demostrarse a través de las declaraciones de impuestos más recientes para verificar sus ingresos como trabajador autónomo. 
3. Renta personal y renta empresarial. Es posible que su prestamista desee ver evidencia de que su negocio mantiene un flujo de dinero saludable y no se encuentra sobrecargado. Dependiendo de la estructura de su negocio, es probable que se le soliciten sus declaraciones de impuestos comerciales y personales, para que las pérdidas de su empresa puedan ser comparadas con sus ganancias.
4. El tiempo que lleva como autónomo. Aunque es probable que su prestamista desee ver que usted tenga al menos 2 años de experiencia obteniendo ingresos como autónomo, el proceso de aprobación puede ser más simple si cuenta con más años de experiencia. Por ejemplo, si ha estado durante al menos 5 años trabajando como autónomo, posiblemente requiera presentar menos documentación.

5# Reúna sus pruebas de ingresos como trabajador autónomo

Es muy probable que un prestamista le solicite lo siguiente:

• Sus dos declaraciones de impuestos personales más recientes. Sin embargo, algunos prestamistas pueden solo requerir la declaración de impuestos del último año si ha trabajado como autónomo durante al menos un año.
• Sus dos declaraciones de impuestos comerciales más recientes. Dependiendo de su tipo de negocio, debe presentar el formulario indicado.
• Transcripciones de IRS. Es posible que usted firme un Formulario 4506-T para que el prestamista pueda conseguir una transcripción de su declaración de impuesto. Esto es debido a que el prestamista debe verificar que la información que usted proporcione coincide con la que está en el IRS.
• Estados de pérdidas y ganancias. Los prestamistas esperan ganancias similares o superiores a las que consiguió en sus declaraciones de impuestos.
• Letras CPA. Los prestamistas pueden pedirle a su profesional de impuestos una carta de explicación donde se verifique su estado de trabajo autónomo o aclarar detalles en específico.
• Documentación de los fondos comerciales utilizados para el pago inicial. Si ha acumulado efectivo en sus cuentas comerciales, prepárese para:
  • Obtener una carta de su abogado fiscal u otro profesional financiero que confirme que es poco probable que tomar sus fondos perjudique su negocio.
  • Brindar una copia de las devoluciones de su negocio para que el prestamista analice el estado general de la empresa.
  • Proporcionar sus estados bancarios comerciales para mostrar la tendencia de sus saldos y gastos.

6# Comprenda cómo los prestamistas calculan sus ingresos de autónomo para una hipoteca

La gran mayoría de prestamistas analizan los ingresos de los trabajadores autónomos con base en alguna versión del formulario 1084 del flujo de efectivo de Fannie Mae. Para decidir si usted como trabajador autónomo califica para una hipoteca, un prestamista considera su ingreso neto, es decir, su ingreso bruto menos los costos que incurre en hacer sus negocios. 

Tenga en cuenta que el ingreso bruto para los autónomos se calcula de una manera un poco diferente que para el de los trabajadores W-2:

• En un empleado asalariado o por horas, su ingreso bruto es la cantidad de dinero que gana antes de que se tomen los impuestos y otras deducciones de un cheque de pago (por ejemplo, las contribuciones por jubilación).
• En un trabajador autónomo, su ingreso bruto es la cantidad de dinero que gana antes de tener en cuenta sus gastos.

Por ejemplo, si usted es un contratista que trabaja de manera autónoma, puede presentar un formulario del IRS, Anexo C, el cual pide que deduzca los gastos comerciales, de publicidad, suministros de oficina o servicios públicos de su ingreso bruto total. 

La cantidad restante que queda después de deducir los gastos, se considera la ganancia o pérdida neta. Esta cifra es la que utilizan los prestamistas para la calificación del préstamo.

7# Encuentre la mejor compañía de préstamos para hipotecas para autónomos

Ciertos prestamistas de trabajadores autónomos no solamente ofrecen préstamos convencionales, también pueden ofrecer préstamos asegurados por la Administración Federal de Viviendas (FHA), por el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) o el Departamento de Agricultura de EE. UU. (USDA)

No obstante, debe asesorarse con su oficial de préstamos para comparar las tasas de los prestamistas hasta que encuentre la más indicada para usted.

8# Considere alternativas a los programas hipotecarios para autónomos

Si no califica para una hipoteca tradicional, es posible que le interese una hipoteca no calificada (non-QM). Este tipo de préstamo hipotecario le permite calificar sobre la base de métodos alternativos en vez de los tradicionales de verificación de ingresos. 

Consulte con nuestra firma para determinar si usted puede ser elegible para este programa.

9# Consiga un co-firmante

Un padre o un familiar suyo podría estar dispuesto a firmar de manera conjunta su préstamo hipotecario. Sin embargo, debe tener en cuenta que esta persona debe estar dispuesta a asumir la responsabilidad que conlleva un préstamo.

Consejos a la hora de solicitar hipotecas para autónomos

Mientras su proceso de solicitud está en revisión, es importante no hacer nada que pueda comprometer sus posibilidades de éxito. Para ello, debe tener en cuenta lo siguiente:

• No agregue nuevas deudas. Es importante no asumir otra deuda nueva antes de presentar la solicitud o mientras se estudia su solicitud. Los prestamistas verifican si usted puede pagar el préstamo, pero de incluir nuevas acumulaciones de deudas, puede afectar sus posibilidades de obtener el préstamo.
• Prepare su pago inicial. Tenga en consideración que durante el proceso de solicitud, su prestamista requerirá pruebas de que usted tiene los suficientes fondos para cubrir el pago inicial.
• Debe ser paciente. El proceso de solicitud para una hipoteca toma tiempo, por lo que no se sorprenda si el proceso demora más de un mes. Por ello, es importante tener la mayor cantidad de documentos posibles al comienzo de su solicitud.
• Mantenga los gastos comerciales separados. Si realiza compras comerciales, como suministros de oficina o similares a su tarjeta personal, esto aumentará la utilización de su crédito, lo que tendrá un efecto negativo en su aplicación. Para evitar esto, mantenga los gastos comerciales y personales separados, dándoles sus propias cuentas y tarjetas de crédito.

Preguntas frecuentes sobre las hipotecas para autónomos

¿Por qué Curbelo Law puede ser la mejor solución para solicitar Hipotecas para autónomos?

Si usted es un trabajador autónomo, tendrá que pasar por algunos obstáculos adicionales para lograr conseguir una préstamo hipotecario. Como en cualquier otro proceso, estos documentos pueden resultar ser complejos, especialmente si nunca antes había solicitado una hipoteca.

Ya sea que usted es un comprador primerizo de casas en New Jersey que desea obtener un préstamo hipotecario para cualquier tipo de vivienda en New Jersey, nuestros abogados inmobiliarios están disponibles para ayudarle.

Para conseguir más información directamente respecto a lo qué debería hacer con estas solicitudes hipotecarias, comuníquese con nosotros hoy mismo y le brindaremos el mejor asesoramiento posible con respecto a este tema. Nuestra abogada cuenta con más de 10 años ayudando a los prestatarios en el arduo proceso hipotecario.