Tasación inmobiliaria en New Jersey

Ya sea que se compre o se venda una casa en Garden State, se tendrá que pasar por el proceso de tasación inmobiliaria en New Jersey.

Los abogados de bienes raíces de Curbelo Law son expertos en todo tipo de asuntos inmobiliarios en el estado de Nueva Jersey. De requerir una asesoría legal o ayuda inmobiliaria, comuníquese inmediatamente con la firma a través de una llamada, por E-mail o reservando una cita en una de las oficinas ubicadas en Ridgewood o Newark.

Lo que debe saber sobre la tasación inmobiliaria en New Jersey en 2023

Si un comprador de viviendas está buscando sacar un préstamo hipotecario, el prestamista deberá de tomar algunas decisiones financieras basadas en los resultados obtenidos por una tasación de la vivienda. 

Aunque este es un gran paso en la mayoría de las transacciones inmobiliarias, muchos individuos no están seguros de cuál será su papel en el proceso de una tasación.

¿Qué es una tasación inmobiliaria en New Jersey?

Una tasación es una opinión imparcial y profesional del valor de la propiedad. 

1. Antes de que un prestamista proporcione una hipoteca, este requerirá una tasación de la vivienda. 
2. Una vez que se realice, el banco determina el monto del préstamo para asegurarse de que la hipoteca no supera el valor de la vivienda. 

Una tasación debe ser inferior o igual al precio de compra de la vivienda. Generalmente, los bancos no otorgarán más dinero del que vale la casa y solo aprobarán un préstamo para una vivienda que esté evaluada por el precio total de venta o más.

De este modo, la casa servirá como garantía en caso de que el propietario no pueda pagar la hipoteca. De ser este el caso, el banco puede realizar una ejecución hipotecaria.

¿Está en un proceso de ejecución hipotecaria? Nuestros abogados inmobiliarios también son abogados especialistas en ejecuciones hipotecarias. No dude en llamarnos.

¿Cuál es el objetivo de la tasación?

Las tasaciones tienen por objetivo proteger tanto al comprador como al prestamista hipotecario que financia la transacción inmobiliaria. A través de la tasación, el prestamista puede obtener una estimación objetiva del valor de la propiedad.

Con una estimación del hogar, se puede garantizar que no se prestará más del valor real que tiene la casa. Durante el proceso de las tasaciones, el tasador analiza todo lo que hay en la propiedad. Esto incluye:

• El tamaño.
• La ubicación.
• El estado de las estructuras internas y externas de la propiedad.
• Cualquier mejora reciente o necesaria.
• El precio de los hogares comparables en la zona.

Estos datos proporcionan el verdadero valor de la casa y a partir de ahí, el tasador le brindará al prestamista una cifra base de las ventas.

¿Qué ofrece una tasación inmobiliaria en New Jersey?

Los prestamistas deben confiar en la capacidad que posee el tasador para permanecer objetivo en la tasación, así como en su capacidad para respaldar cada observación en su evaluación. El informe de la tasación incluye:

• Un dibujo del exterior.
• Un mapa de la calle y el área circulante.
• Fotos de la parte exterior de la casa y con vista a la calle.
• Informe sobre cómo se calculó la superficie en pies cuadrados.
• Impuestos públicos y registros de terrenos.
• Datos de ventas en el mercado del área circulante.

De faltar alguno de estos documentos, puede que tenga un gran impacto en el valor de la tasación inmobiliaria. Si falta algo de información en este sentido lo recomendable es solicitar otra tasación.

¿Cuánto cuesta la tasación de una casa en Nueva Jersey?

El costo de la tasación inmobiliaria en New Jersey ronda los $800. Sin embargo, este precio puede variar por varios factores, tales como el valor de la propiedad, el tamaño de la vivienda o el estado del hogar. 

¿Quién paga una tasación inmobiliaria en New Jersey?

En la mayoría de los casos, el comprador de una casa es quien paga a un tasador de viviendas con licencia para que evalúe la propiedad en nombre del prestamista. El comprador paga en el momento que se realiza la tasación o agrega la tarifa a los costos de cierre de una casa.

El prestamista elegirá a un tasador con licencia que considere que será el mejor evaluador del valor de la propiedad. Generalmente, este tasador cuenta con experiencia en construcción, contratación o mantenimiento en las viviendas. 

Un tasador de viviendas con licencia suele pasar al menos 200 horas de cursos y debe aprobar un examen estatal para poder ejercer en el estado de New Jersey.

¿Cómo se tasan las casas en NJ?

Las tasaciones se basan en valores comparables (o casas comparables) y en el tamaño de la propiedad. Los tasadores comparan tanto los pies cuadrados de la casa como otras características (número de habitaciones, por ejemplo). Estas son comparadas con otras propiedades similares que se han vendido recientemente. 

El proceso de evaluación es un método lógico uniforme que se basa en recopilar, analizar y procesar los datos en una estimación con un valor bien razonado. Ya sea que se realice una tasación masiva de la propiedad o se realice una sola evaluación, los pasos son los mismos y no debe de omitir ningún paso:

1. Definir el problema.
2. El ámbito del trabajo.
3. Estudio preliminar y planificación.
4. Recopilación de datos y análisis.
5. Análisis de mayor y mejor uso.
6. Aplicación de los datos utilizando los tres enfoques de valor.
7. Reconciliación de valores indicados para llegar a la estimación final del valor.

Al final, el tasador habrá estudiado los tres enfoques de valor y decidirá cuál merece tener un mayor peso en relación con el valor. A continuación, detallaremos estos procesos:

Definición del problema

Esto inicia el proceso de evaluación y contiene las siguientes tareas:

• Identificar la propiedad que se está tasando. Esto incluye una descripción legal, dirección, etc.
• Determinar los derechos de la propiedad que se están tasando. Incluye la propiedad simple, el arrendamiento, etc.
• El propósito de la tasación y el tipo de valor necesario para ello. Por ejemplo, el valor agrícola, el valor del mercado, el valor de uso, etc.
• Fecha de tasación. Esta es la fecha de tasación especificada en New Jersey por la ley.

Estudio preliminar y planificación

En esta fase se realiza lo siguiente:

• Cómo asignar el tiempo y los recursos para completar la tarea.
• Estimar el mayor y mejor uso de la propiedad.
• Elaborar un inventario de los datos necesarios a recopilar.

Recopilación y análisis de datos

Para esta tarea, es necesario recopilar y analizar tres tipos de datos:

1. Información general:

• Reputación del vecindario.
• Tendencias en la economía.
• Influencias que afectan al valor.

2. Datos específicos:

• Datos del sitio.
• Información de mejora (depreciación, pies cuadrados, etc.)
• Datos fuera del sitio.

3. Datos comparativos:

• Declaraciones de ingresos anuales, manuales de costos y cuadrículas de datos de mercado.
• Todos los datos de ventas, costos e ingresos que hayan sido recopilados.

Análisis de mayor y mejor uso

El mayor y mejor uso es definido como el uso que genera el mayor rendimiento neto que tiene la propiedad durante un tiempo razonable. Este es uno de los pasos más importantes de todo el proceso. Además, existen ciertas preguntas por responder sobre la propiedad en cuestión, tales como:

• ¿Su uso es físicamente posible?
• ¿Los factores de valor proporcionan la máxima productividad?
• ¿Está legalmente permitido el uso por zonificación?
• ¿Es económicamente factible su uso?

Los datos críticos que son necesarios aquí incluyen las ventas de terrenos libres, tendencias del mercado, zonificación, suministros y factores de demanda.

Aplicar los datos utilizando los tres enfoques del valor

Los tres enfoques del valor son el costo, la comparación de ventas y el enfoque de ingresos. Sin embargo, no todos los enfoques son relevantes para todas las propiedades. Por ejemplo, el enfoque de los costos no puede ser utilizado para valorar terrenos libres ya que solo valora las mejoras.

Por otro lado, el enfoque de comparación de ventas no se puede usar para las propiedades que no se venden (propiedades de uso único, como hospitales o iglesias). Mientras, el enfoque de los ingresos no es aplicable para las viviendas unifamiliares que no están alquiladas. 

Reconciliación de los valores indicados para llegar a la estimación del valor final

Este paso examina los indicadores de valor para llegar a los tres enfoques. La reconciliación es para resolver las diferencias, por lo que se logra una estimación del valor final.

Por ejemplo, puede ser que las tres estimaciones estén razonablemente cerca de la estimación del valor, pero también podría ser que una o dos de las estimaciones varían ampliamente y solo se pueda confiar en una. 

Puede obtener más información sobre esto en el manual de tasación inmobiliaria (PDF) impartido por el sitio oficial del estado de New Jersey.

¿Cuándo son requeridas las inspecciones y tasaciones de viviendas?

Si bien, una tasación y una inspección de viviendas en New Jersey comparten algunas similitudes, tienen propósitos y objetivos diferentes. 

• Por ejemplo, las inspecciones de viviendas generalmente no son requeridas en Nueva Jersey, pero sí se recomiendan ampliamente. 
• Las tasaciones, por otro lado, son necesarias cuando un comprador solicita un préstamo hipotecario para financiar la compra de una propiedad. 

¿Cuál es la diferencia entre la tasación de propiedad y la inspección?

Las principales diferencias de estos dos procedimientos son:

• Una inspección de la vivienda es una evaluación exhaustiva y no invasiva del estado general de la propiedad. Este proceso es definido como un exámen visual objetivo con respecto a la estructura física y los sistemas de la casa, según la Sociedad Estadounidense de Inspectores de Viviendas (ASHI).
• Una tasación de vivienda es una revisión de la propiedad en la cual se determina su valor justo en el mercado, según las condiciones actuales del mercado de bienes raíces. El tasador prepara un informe completo donde incluye los datos de ventas que respalden el valor.

En conclusión, el objetivo de la inspección de vivienda es evaluar la condición de la propiedad, mientras que la tasación de vivienda es determinar el valor de la propiedad.

Por supuesto, también existen ciertas similitudes entre ambas. Por ejemplo, un profesional capacitado evaluará la casa tanto por dentro como por fuera. Sin embargo, el inspector se preocupa principalmente por la condición de la propiedad (como el techo y los cimientos), mientras que el tasador se preocupa principalmente del valor de mercado de la vivienda.

¿Son obligatorias las tasaciones e inspecciones de viviendas en New Jersey?

Como comentamos con anterioridad, las inspecciones de viviendas generalmente no son requeridas en Nueva Jersey, pero se aconseja realizarlas. No existe ninguna ley o requisito legal que exige a los compradores de viviendas tener una inspección de la propiedad a la hora de comprar una casa en Nueva Jersey. Por ende, la inspección es opcional.

Aún así, la inspección realizada por un profesional es una inversión que vale la pena, especialmente porque cuestan unos pocos cientos de dólares el realizarlo. 

Las tasaciones, por otro lado, son realmente necesarias para los compradores que solicitan una hipoteca.

¿Cuánto tiempo toma la tasación de una casa en NJ?

Una vez que el prestamista hipotecario ordena una tasación de un tercero profesional, el tasador suele demorar hasta 48 horas en programar la visita para realizar la evaluación. Sin embargo, la fecha de la cita de la evaluación puede demorar más ya que depende de la disponibilidad del propietario y la del tasador.

La inspección interna y externa de la propiedad puede oscilar entre los 20 minutos y las 3 horas o más. 

El proceso para revisar las ventas comparables donde el tasador extraerá las casas comparables para incluirlas en su valoración, suele demorar entre 15 y 20 minutos.

Finalmente, el tasador compila sus hallazgos en un informe que generalmente tiene alrededor de 10 páginas. Este informe suele demorar de 2 a 10 días.

¿Qué puede perjudicar la tasación de una vivienda en New Jersey?

Existen algunos factores que pueden afectar el valor de la tasación de una propiedad en Nueva Jersey. Las razones más comunes incluyen:

• Ubicación del hogar.
• Condiciones generales del interior y el exterior.
• Precios comparables en el vecindario o ciudad.
• Condiciones del mercado inmobiliario. 

¿Qué se debe hacer para prepararse para una tasación de vivienda?

Además de limpiar la vivienda y asegurarse de que se vea presentable, existen ciertas maneras para poder preparar el hogar. Estas son:

• Informarle al tasador de cualquier mejora que se haya realizado en la propiedad.
• Asegurarse de que las cosas funcionen de manera correcta. Por ejemplo, el garaje, los timbres, el sistema de seguridad, etc.
• Detallar la remodelación de cocina o baño más reciente.
• Investigar un poco sobre los valores de otras casas en el área.
• Hacer que el tasador conozca las escuelas de calidad, parques circundantes y otros detalles positivos de la ubicación.
• Detallar cualquier instalación de nuevos equipos de seguridad.

Aspectos que pueden ayudar a incrementar el valor de la propiedad

Algunas cosas que pueden ayudar a incrementar el valor de la propiedad serían:

• Reemplazar las ventanas con fugas.
• Actualizar la iluminación.
• Mejorar el revestimiento o pintar el exterior e interior del hogar.
• Reemplazar el tocador en el baño o las encimeras en la cocina.

Aspectos que no ayudan a incrementar el valor de la propiedad

Las inversiones en un sótano para crear un acogedor sitio o una sala de juegos para niños, no dará ningún rendimiento en el valor. Los individuos no viven en el sótano, por lo que no forman parte de los pies cuadrados generales de la casa. 

Otra área en la que no se obtiene mucho valor es el paisajismo. Sin embargo, un patio desordenado puede restar valor.

Daños en el cimiento, entrada, ventanas, techo o signos de moho, disminuyen el valor de la casa.

¿Los tasadores inspeccionan el ático?

Los tasadores de viviendas en New Jersey buscarán también en los áticos. Sin embargo, es una observación rápida.

¿Puede una casa desordenada afectar la tasación?

Por lo general, el desorden no afectará la tasación de la vivienda. No obstante, si el desorden comienza a afectar a la estructura del hogar o daña ciertas características (como los pisos o las paredes) el valor de la propiedad se puede ver afectado.

Consideraciones a tener en cuenta sobre una tasación inmobiliaria

Durante el proceso de tasación, es común que el valor de la vivienda sea mayor o menor que el precio de venta. 

• Si la tasación es más alta que el precio de venta, esto beneficiará al comprador. 
• Los compradores tienen ciertas opciones en el futuro, como pedirle al vendedor que baje el precio de venta para igualar el precio de la tasación o pagar la diferencia. 

En nuestro artículo de cómo vender una propiedad en Nueva Jersey, tiene amplia información sobre el tema.

Si el vendedor no llega a cumplir, o el comprador está obligado por un contrato a continuar con el precio de venta original, el comprador puede:

• Ofrecer un aumento en el pago inicial. De esta manera, los compradores no estarán pidiendo prestado tanto dinero y aún pueden ser aprobados por un prestamista.
• Aceptar pagar un seguro hipotecario. Los prestatarios que financien más del 80% del precio de compra de una vivienda, necesitarán contar con un seguro hipotecario. Este pago mensual se añadirá al pago regular de la hipoteca.

En caso de que las opciones anteriores no resuelvan el problema, tanto los compradores como vendedores pueden disputar la cifra de la tasación.

¿Cómo puede ayudar el bufete de Curbelo Law con una tasación inmobiliaria en New Jersey?

Las inspecciones y la tasación inmobiliaria pueden brindar información valiosa sobre la propiedad. Sin embargo, este proceso puede ser complejo para los compradores primerizos de viviendas o los compradores en general.

Comprar una casa es una inversión muy grande, por lo que es necesario conocer todo lo que se pueda sobre la propiedad antes de llegar a comprarla. Esta es la principal razón por la que se inspeccionan. 

Una tasación es una parte fundamental de cualquier venta de bienes raíces. Por ello, es necesario conocer el proceso y comprender las opciones que pueden ahorrar un gran dolor de cabeza más adelante.

El experimentado equipo de Curbelo Law le puede ayudar a apelar tasaciones y evaluaciones injustas de impuestos a la propiedad y bienes raíces comerciales y arrendamiento.