Abogados de vivienda e inquilinos en New Jersey

Como inquilino o arrendador en Nueva Jersey es más que recomendable contar con abogados de vivienda e inquilinos para proteger sus intereses.

Nuestros abogados de bienes raíces podrán ayudarle en ambos casos. Curbelo Law desde Ridgewood y Newark, New Jersey, cuenta con más de 10 años de experiencia en estos asuntos.

Experimentados abogados de vivienda e inquilinos en New Jersey

Curbelo Law ha brindado orientación legal a centenares de propietarios e inquilinos residenciales y comerciales en New Jersey. El tratar estos casos, es fundamental para brindarle a los propietarios o inquilinos el mejor resultado posible con respecto a su situación.

La abogada Carolina T. Curbelo cuenta con amplia experiencia en resolver disputas, ya sea a través de la negociación o por medio de contratos de arrendamientos para prevenir desacuerdos.

Algunas de las asesorías legales que puede realizar nuestra firma, son las siguientes:

• Incumplimiento de pagos del alquiler;
• Daños a la propiedad;
• Música alta y otros ruidos.
• Órdenes de avisos de desalojo y/o avisos de cese;
• Conducta desordenada;
• Representación a inquilinos residenciales y comerciales que afrontan un desalojo injustificado;
• Representación de propietarios en acciones de desalojo;
• Mediación en disputas entre inquilinos y propietarios;
• Negociación, redacción e interpretación de contratos de arrendamiento;
• Otros asuntos de propietarios e inquilinos.

Disputas entre propietarios e inquilinos en New Jersey

Varias leyes estatales rigen la relación entre los propietarios e inquilinos,desde propiedades abandonadas hasta procesos de desalojo. Es imperativo que ambos comprendan claramente sus derechos y obligaciones con respecto a los contratos de alquiler.

La firma cuenta con amplia experiencia en las leyes de propietarios e inquilinos en Nueva Jersey para poder guiarlo en cualquier proceso.

Leyes de habitabilidad 

En NJ, la garantía implícita  de habitabilidad no aplicarán en todos los tipos de viviendas:

• Viviendas unifamiliares: Solo aplican algunas leyes estatales.
• Viviendas multifamiliares: Aplican todas las leyes de propietarios e inquilinos.
• Clubes, hermandades y fraternidades: No se aplicarán las leyes.
• Camping para caravanas (RV Parks): No se trata de manera específica.
• Estacionamientos para autocaravanas: No se trata de manera específica. 
• Hoteles o moteles: Se aplican todas las leyes.
• Condominios: Se aplican todas las leyes.

Los contratos de alquiler no pueden incluir ninguna disposición donde el inquilino renuncie al derecho de vivir en una residencia habitable. 

Obligaciones y derechos de propietarios e inquilinos

Cómo propietario en New Jersey debe saber cómo califica su arrendamiento pues existen 2 categorías principales:.

1. Arrendamientos comerciales, de temporada, temporales o residenciales donde el arrendador es un “propietario-ocupante” con menos de 3 unidades de alquiler: Se rigen por conjuntos de estatutos mucho menos onerosos para los propietarios. En concreto, permiten a un propietario desalojar a un inquilino sin una buena causa.
2. Los demás arrendamientos: Se rigen por la sección N.J. Stat. § 2A:18-61.1, también conocida como la Ley de Desalojo por Causa Justa o Ley contra el Desalojo. Algunos ejemplos de “buena causa” incluyen, pero no se limitan a:
   1. No pagar el alquiler correspondiente;
   2. Causar daños a la propiedad;
   3. Realizar actividades delictivas en la propiedad;
   4. Violar los términos del contrato de arrendamiento.

Es fundamental determinar qué ley se aplica a su situación específica debido a que los requisitos de procesamiento varían según cada ley. Los requerimientos legales deben cumplirse de manera estricta en su totalidad o el Tribunal no tendrá jurisdicción para la audiencia. 

Por razones como estas, es importante consultar con experimentados abogados de vivienda e inquilinos en New Jersey.

Derechos de los inquilinos en Nueva Jersey

Según las leyes federales y estatales, en Nueva Jersey es ilegal que un arrendador o una inmobiliaria rehúse a arrendar a un inquilino una propiedad por motivos de discriminación tales como::

• Género;
• Etnia;
• Raza;
• Identidad o expresión de género;
• Orientación sexual;
• Nacionalidad;.
• Estado civil;
• Estatus militar;
• Discapacidad;
• Edad;
• Estado de VIH/SIDA.

Mentir en que no hay unidades disponibles para alquilar, ser descortés o negarle algún tipo de servicio brindando a otros arrendatarios también viola las leyes de vivienda justa.

Los propietarios no están obligados a alquilarle si pueden demostrar que usted no puede pagar el alquiler o el número de personas que posee su familia es más grande de lo permitido en la propiedad.

Antes de firmar cualquier contrato de arrendamiento, es necesario que usted comprenda los términos y condiciones del mismo. En dicho contrato, debe especificar claramente:

• Periodo de tiempo en el cual se alquilará la propiedad.
• Monto del depósito de garantía.
• Alquilerque debe pagar, ya sea para renovar o rescindir el contrato, cargos por pago atrasado u honorarios legales en los cuales usted será responsable.

Si infringe las reglas del contrato, el propietario puede demandarlo para que desaloje cuanto antes la propiedad.

Protección del inquilino frente a represalias

En New Jersey, existen leyes que protegen a los inquilinos contra represalias de los propietarios. Un inquilino puede ejercer sus derechos legales, incluidos:

• El derecho a retener un alquiler;
• Quejarse ante una agencia gubernamental sobre las condiciones inseguras de vida;
• El poder reunirse y presentar puntos de vista colectivos.

Recuerde que es ilegal cualquier intento de rescindir un contrato de arrendamiento, la disminución de sus servicios o el aumento repentino del importe del alquiler. 

Derecho de entrada a los propietarios en New Jersey

Los propietarios deben notificar sobre mantenimientos y propósitos de visita. 

• La notificación debe ser “razonable” para motivos de mantenimiento.
• Para propósito de visita el inquilino puede negar la entrada a menos que su contrato lo prohíba.
• En caso de emergencias, los propietarios no están obligados a obtener un permiso de entrada.
• Los residentes de viviendas unifamiliares o dúplex no estarán obligados a permitirles la entrada a los propietarios a no ser que se establezcan en el contrato de arrendamiento. 

Problemas frecuentes que afrontan los propietarios

Antes de seguir adelante con un arrendamiento, la mayoría de los propietarios verifican al solicitante y posteriormente, decidirán si continuar o no. La verificación de antecedentes e historial crediticio es indispensable para conocer al inquilino antes de que este se establezca en su propiedad.

No obstante, estas evaluaciones no son infalibles, por lo que siempre es recomendado contar con nuestra abogada Carolina Curbelo para estos u otros procesos de carácter legal.

Los problemas más comunes que los propietarios pueden enfrentar a la hora de brindarle un alquiler a un inquilino son:

• Música excesivamente alta y otros tipos de ruidos.
• Conductas alborotadas.
• Falta de pago.
• Violaciones de arrendamiento.
• Daños a la propiedad.
• Derecho a la entrada en la propiedad.

Represalias del propietario

Las represalias contra los inquilinos que solicitan alguna reparación que afecta la habitabilidad en la vivienda, son ilegales por ley en Nueva Jersey. Los propietarios no deben rescindir o negarse a renovar su contrato de arrendamiento con un inquilino que:

• Presentó una demanda oficial ante alguna de las autoridades del gobierno de EE. UU;
• Realizó una denuncia;
• Ejerció su derecho legal;
• Forma parte de una organización de inquilinos. 

Responsabilidades de propietarios en New Jersey

Aunque la ley no define un plazo específico para hacer mantenimientos, de no hacerlo, los inquilinos pueden buscar una reducción del alquiler, hacer las reparaciones necesarias por sí mismos y reducir los costos del mes siguiente. Veamos algunas responsabilidades de los propietarios:..

• Son responsables en viviendas multifamiliares de:
  • Proporcionar a los inquilinos puertas y ventanas en un buen estado.
  • Asegurarse de que las paredes y el techo estén en condiciones aceptables, debidamente impermeabilizadas y sin filtraciones.
  • Ofrecer un sistema HVAC funcional, pero no se especifica el aire acondicionado. 
  • Asegurar el buen funcionamiento de las tuberías de gas..
  • Brindar plomería, cableado, iluminación eléctrica y tomacorrientes adecuados y funcionales.
  • Proporcionar salidas de emergencias que se puedan utilizar.
  • Garantizar el funcionamiento de todos los electrodomésticos para la cocina.
  • Garantizar que todos los suelos estén en buenas condiciones.
  • Ofrecer un cubo de basura adecuado para los servicios de recolección de basura.
  • Todas las instalaciones sanitarias tales como la bañera, ducha e inodoros deben funcionar adecuadamente.

• Son responsables en otros tipos de viviendas de:
  • Proporcionar un servicio de agua fría y caliente.
  • Garantizar que los detectores de humo y monóxido de carbono funcionen correctamente.
  • Brindar un buzón de correos.

• No son responsables de:
  • Asegurarse de que en las zonas de almacenamiento, garajes y sótanos no tengan materiales de combustible.
  • Brindar un trabajo de cableado para tomas telefónicas.
  • Proporcionar lavadoras y secadoras que funcionen.

Para las viviendas unifamiliares y dúplex, se recomienda consultar con experimentados abogados de vivienda e inquilinos para conocer los requisitos y responsabilidades adicionales tanto para el arrendador como para el arrendatario. 

Todos los arrendamientos residenciales en Nueva Jersey, deberán poseer una garantía implícita de habitabilidad. Un arrendador debe presentar una declaración de registro ante la Secretaría Municipal. 

Los edificios con tres o más unidades en alquiler, deben cumplir con las normas para el mantenimiento de viviendas múltiples y hoteles. Además, las unidades en alquiler, deben estar registradas en la Oficina de Inspección de viviendas (BHI) en el Departamento de Asuntos Comunitarios.

Adicionalmente a lo que vimos, los propietarios deberán hacerse responsables de:

• Control de plagas;
• Eliminación de pintura con plomo;
• Instalar protectores de ventanas;
• Proporcionar cerraduras de seguridad en puertas y ventanas;
• Sistemas de rociadores en edificios altos;
• Ofrecer calefacción si el contrato de arrendamiento lo indica;
• Reparaciones mediante una notificación con plazo razonable y en algunos casos dando acceso al propietario, siempre previa notificación del mismo.

Para conocer los detalles de estos y otros puntos, no dude en contactar con nuestros abogados de vivienda e inquilinos en New Jersey.

Responsabilidades de inquilinos en Nueva Jersey

Todos los inquilinos en New Jersey tienen las siguientes responsabilidades a seguir:

• Pagar a tiempo el alquiler.
• Mantener la propiedad en buenas condiciones seguras y habitables.
• Mantener las instalaciones en condiciones limpias e higiénicas.
• No molestar o alterar la tranquilidad de otros inquilinos o vecinos.
• Realizar pequeñas reparaciones o mantenimientos de ser necesario.

Regulaciones para los propietarios e inquilinos en Nueva Jersey

Existen ciertas regulaciones para los propietarios e inquilinos en Nueva Jersey, dichas regulaciones son:

• Corte de reclamos menores en New Jersey: La corte de reclamos menores en NJ, examinará las disputas relacionadas con el alquiler con un valor de hasta $3,000.
  • Sin embargo, las cortes no manejan los casos de desalojo y el estatuto de limitaciones para los contratos de arrendamiento es de hasta 6 años.
• Cambios de cerraduras en Nueva Jersey: La ley de Nueva Jersey no especifica mucho acerca del cambio de cerraduras, pero se puede permitir legalmente que los propios inquilinos sean quienes cambien las cerraduras.
  • No obstante, se recomienda que previamente obtengan un permiso del propietario. De igual modo, a los propietarios se les prohíbe cambiar de manera unilateral las cerraduras como forma de desalojo.
• Divulgaciones requeridas del arrendador: Por ley, los propietarios están obligados a revelar ciertas cosas a los inquilinos como parte del contrato. Esto incluye: Políticas sobre fumar, reglas locales de control de alquiler, detalles sobre los depósitos de seguridad y dónde se encuentra una zona de inundación.

Le invitamos a visitar nuestro artículo dedicado al seguro de inundación para mayor información con respecto a inundaciones.

Terminación del arrendamiento

Existen dos tipos de terminación de arrendamiento en Nueva Jersey, estas son:

1. Notificación de requisitos: Si un arrendatario en un contrato de alquiler periódico desea rescindir del contrato, deberá dar las siguientes notificaciones si la frecuencia de pago del alquiler es:
   1. Semana a semana: 7 días de aviso necesario.
   2. Mes a mes: 1 mes.
   3. Trimestre a trimestre: Sin estatuto.
   4. Año a año: 3 meses.

2. Terminación anticipada: Los inquilinos en Nueva Jersey pueden rescindir de manera legal un contrato antes de la fecha determinada si existen las siguientes razones:
   1. Servicio militar activo;
   2. Cláusula de terminación anticipada;
   3. Problemas graves de salud;
   4. Violencia doméstica;
   5. Acoso del propietario;
   6. La vivienda es inhabitable.

Los propietarios no estarán obligados a facilitar el proceso de volver a alquilar, por lo que si los arrendatarios rompen el contrato de arrendamiento, pueden ser responsables de pagar el período de arrendamiento faltante.

Aumentos de alquiler y tarifas relacionadas

Existen ciertos aumentos de alquiler y otras tarifas relacionadas en Nueva Jersey que usted debe tener en cuenta:

• Control de rentas: New Jersey permite que las leyes locales decreten políticas de control de alquileres. La mayoría de los municipios en New Jersey tienen algún tipo de política de control de alquileres.
• Aumentos en el alquiler: En lugares donde el control de alquiler esté activo, los arrendadores deberán justificar y brindar un aviso de al menos 30 días previos al aumento de los precios del alquiler.
  •  Los inquilinos pueden rescindir su contrato de alquiler si están en desacuerdo.
• Tarifas relacionadas con el alquiler: El estado no limitará los cargos por el retraso del pago del alquiler, siempre que estén claramente descritos en el contrato de arrendamiento.
  • Los arrendadores también deberán cobrar cargos si se han devuelto cheques, pero solo después de esperar 35 días y solamente podrán cobrar un cargo de $100 o un cargo que equivalga a 3 veces el valor del cheque sin exceder los $500.

¿Qué puede hacer un inquilino si el propietario del alquiler no realiza reparaciones?

Si las reparaciones de la vivienda no se realizan de manera oportunida, el inquilino tiene las siguientes opciones::

• Retención del alquiler: La ley de propietarios e inquilinos de Nueva Jersey permite que los inquilinos retengan el alquiler si el propietario no hace las reparaciones necesarias o busca una reducción del alquiler.
• Reparar y deducir: El inquilino podrá hacer reparaciones por cuenta propia y deducir el coste del alquiler en el próximo mes. Siempre teniendo en cuenta el plazo razonable para que el propietario actúe.
• Demandar: Otra vía legal es acudir al tribunal de reclamos menores y solicitar al juez que ordene al propietario pagar las reparaciones. En propiedades multifamiliares los inquilinos podrían acudir al tribunal superior.
• Notificar a los funcionarios públicos: Si el arrendador viola algún código de vivienda local, el inquilino puede comunicarse con un inspector de edificios o de sanidad.

¿Qué es un desalojo?

Un desalojo es el proceso judicial en el cual un propietario tiene el derecho legal para sacar a un inquilino de una propiedad alquilada. 

• El arrendador debe tener una buena causa para desalojar al inquilino y debe proporcionar previamente al arrendatario un aviso y la documentación necesaria antes de proceder con el desalojo.
• Un arrendador no puede desalojar a un inquilino sin ir primero a la corte y obtener una orden judicial (orden de desalojo). Sin esta orden, es ilegal que un arrendador intente obligar a un inquilino a salir del sitio impidiéndole los servicios públicos, cambiando las cerraduras o cualquier otro medio para prohibirle al inquilino la entrada a la vivienda. A esta acción se le conoce como “desalojo de autoayuda”.

Cometer un desalojo de autoayuda conlleva sanciones severas para el propietario. Solo una autoridad aprobada por la ley de Nueva Jersey puede sacar a un inquilino de su propiedad. 

¿Cuándo se puede desalojar a un inquilino?

Un propietario puede desalojar a un inquilino únicamente si posee una causa justa, esto puede ser por:

• Falta de pago del alquiler o retrasos frecuentes en el mismo: El propietario no está obligado a notificar al inquilino pero debe enviar un aviso de desalojo 30 días antes de presentar una orden de desalojo ante el tribunal.
• Negligencia o daño a la propiedad: En este caso los arrendadores pueden emitir un aviso de desalojo 3 días previos al proceso del mismo.
• Actos ilegales: Si el inquilino posee un comportamiento ilegal, el propietario puede emitir un aviso de desalojo de 3 días. Este aviso únicamente debe ser presentado si el arrendatario ha cometido:
  • Asalto;
  • Destrucción de la propiedad;
  • Alteración del orden público;
  • Posesión ilegal de drogas.
• Uso personal o venta de la propiedad en alquiler: Si el propietario desea vender la propiedad en alquiler a una persona que desea comprarla por tener la intención de vivir en la propiedad o el propietario actual quiere vivir en la propiedad, deberá emitir un aviso de desalojo de 2 meses previo a un proceso de desalojo.
• Suspensión del uso de la propiedad en alquiler: El propietario que ya no desea alquilar su propiedad debe emitir un aviso de desalojo 18 meses antes de proceder con el mismo.
• Conducta alborotada: Si la mala conducta del inquilino interfiere con la tranquilidad de otros inquilinos el arrendatario puede emitir un aviso de desalojo de 3 días.
• Finalización de un empleo: Si el inquilino recibió la propiedad por su empleo y el empleo ya finalizó, el propietario debe proporcionar un aviso de desalojo de 3 días.
• Conversión de condominio: Si el propietario desea convertir su propiedad en alquiler a un condominio, deberá proporcionar al inquilino un aviso de desalojo de 3 años.
• El inquilino no aprueba cambios en el contrato de alquiler: Si un arrendatario no acepta ningún tipo de cambio razonable en el contrato de arrendamiento, el arrendador puede enviar un aviso de desalojo de 1 mes.
• Infracción en la vivienda: Los funcionarios del gobierno pueden citar a un arrendador por tener una propiedad en alquiler que viole las normas de salud y seguridad. De presentarse esta situación, el inquilino recibirá un aviso de desalojo de 3 meses.
• Violación del contrato de arrendamiento: Si se llega a producir una violación en los términos del contrato de arrendamiento, el propietario debe primero emitir una advertencia a los inquilinos. Si no se cumple la infracción, entonces puede emitir un desalojo de 30 días.

Desalojos fuera del campus para estudiantes universitarios en Nueva Jersey

Los estudiantes universitarios que viven en propiedades fuera del campus universitario en Nueva Jersey, poseen los mismos derechos que otros inquilinos con respecto a los desalojos. Los propietarios deben cumplir con las mismas legislaciones y procedimientos para desalojar a un estudiante universitario.

¿Cómo le pueden ayudar los abogados de vivienda e inquilinos de Curbelo Law?

Curbelo Law cuenta con expertos en leyes de propietarios e inquilinos en Nueva Jersey dispuestos a ayudarle. La abogada latina Carolina T. Curbelo, desde su oficina en Ridgewood cuenta con una amplia experiencia de más de 10 años para ayudarle a tratar estos tipos de casos.

Llámenos hoy mismo si tiene algún tipo de problema tanto en las relaciones propietario-inquilino o cualquier tipo de asesoría legal en bienes raíces. Estaremos encantados de poder representarlo y lograr una solución exitosa para su situación.