Tipos de préstamos hipotecarios en Estados Unidos

En los Estados Unidos existen varios tipos de préstamos hipotecarios que pueden tener un impacto significativo en su capacidad financiera. 

Estos préstamos influyen en aspectos como el pago inicial, las cuotas mensuales y el capital de su vivienda deseada.

Seleccionar el préstamo adecuado puede ser una tarea compleja, pero es algo clave para determinar la vivienda que puede adquirir. La elección correcta podría reducir ciertos pagos a lo largo del préstamo.

¿Cuáles son los tipos de préstamos hipotecarios que existen en New Jersey y el resto de Estados Unidos en 2024?

Nueva Jersey ofrece una amplia variedad de préstamos hipotecarios, pero la elección depende de varios factores. Algunos de los más populares incluyen:

Préstamo convencional

Los préstamos convencionales suelen ser uno de los tipos de préstamos hipotecarios más populares en Estados Unidos y se dividen en:

• Préstamos conformes: Cuando cumplen con los estándares de la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA) y puedan ser respaldados por Fannie Mae y Freddie Mac.
• Préstamos no conformes: Cuando no cumplen con los estándares de la FHFA. Generalmente, este tipo de préstamo se considera riesgoso para los prestamistas.

Cabe destacar que los préstamos convencionales suelen requerir un puntaje crediticio mínimo de 620 y una relación deuda-ingresos (DTI) de hasta el 50%. 

Gracias a esto, usted puede comprar una propiedad en New Jersey con un pago inicial del 3% al 5%, pero si es inferior al 20%, requerirá un seguro hipotecario privado (PMI).

Ventajas

• Está disponible en la mayoría de los prestamistas.
• El costo total del préstamo, incluyendo tarifas e intereses, suele ser más bajo que en otros tipos de préstamos.
• El pago inicial puede ser tan bajo como del 3% al 5% para préstamos que cumplan con los requisitos.
• Puede utilizarse para financiar residencias principales, segundas viviendas, propiedades de inversión o alquiler, así como viviendas para las vacaciones.

Desventajas

• Debe tener un puntaje de crédito de al menos 620 para calificar.
• El umbral DTI es más bajo en comparación con otros tipos de hipotecas.
• Se requiere pagar un PMI si realiza un pago inicial de menos del 20%.

¿A quién podría interesarle? 

Si usted tiene un puntaje crediticio sólido y puede permitirse el lujo de hacer un pago inicial considerable, la hipoteca convencional será su mejor opción. 

De hecho, una tasa fija a 30 años suele ser la elección más popular para los compradores de vivienda.

Préstamos hipotecarios de tasa fija

Las hipotecas de tasa fija mantienen un interés constante durante todo el período del préstamo, lo que asegura que su pago mensual permanezca invariable. 

Por lo general, estos préstamos suelen tener plazos de 15 o 30 años, aunque algunos prestamistas ofrecen opciones más flexibles.

Ventajas

• Mantiene un pago mensual constante.
• Facilita la planificación presupuestaria.

Desventajas

• Tiene tasas de interés más elevadas que los préstamos de tasa ajustable.
• Requiere un refinanciamiento para acceder a una tasa más baja.

¿A quién podría interesarle?

Este préstamo hipotecario es ideal para aquellos que tienen la intención de permanecer en su hogar por mucho tiempo y buscan la tranquilidad de un pago mensual constante.

Préstamos hipotecarios con tasa ajustable (ARM)

A diferencia de los préstamos a tasa fija, las hipotecas ARM tienen tasas de interés que varían con el tiempo. 

Generalmente, con un ARM, se ofrece una tasa introductoria fija baja durante un cierto período. 

Después de cumplirse este lapso de tiempo, la tasa cambia, ya sea hacia arriba o hacia abajo, en intervalos predeterminados durante el resto del plazo. 

Por ejemplo, un ARM 5/6 tiene una tasa fija durante los primeros 5 años, luego la tasa aumenta o disminuye cada 6 meses hasta que se pague el préstamo. Cuando la tasa aumenta, el pago mensual también lo hace, y viceversa.

Ventajas

• Tiene tarifas iniciales bajas.
• Es posible que se pueda pagar menos con el tiempo si las tasas de interés se reducen. 

Desventajas

• Es difícil planificar un presupuesto a medida que cambian las tarifas.
• Existe un riesgo continuo en los pagos mensuales más elevados.

¿A quién podría convenirle?

Este préstamo hipotecario es una buena opción para aquellos que no planeen quedarse en su casa por mucho tiempo. Es más, una ARM podría ayudar a ahorrar en los pagos de intereses. 

Hipotecas solo para intereses

Con una hipoteca de interés, el prestatario realiza pagos que cubren únicamente los intereses durante un período específico. 

Por lo general, estos suelen ser de 5 o 7 años, seguido de pagos que incluyen tanto el capital como los intereses. 

Debido a que inicialmente solo se pagan intereses, el capital no se acumula tan rápido como con otros préstamos. 

Ventajas

• Obtendrá una propiedad de mayor tamaño por su inversión, lo que le permitirá disfrutar de una residencia más espaciosa.
• Los pagos mensuales iniciales suelen ser inferiores a los de las hipotecas convencionales.
• Puede diferir o evitar pagos hipotecarios importantes en el futuro si prevé mudarse de su residencia antes de que concluya el período introductorio.
• Si las tasas de interés están elevadas, puede eludirlas inicialmente y beneficiarse de tasas más bajas cuando finalice el período de solo intereses.

Desventajas

• No acumulará valor líquido de la vivienda, lo que puede resultar en una pérdida de capital si el valor de la casa disminuye.
• Podría enfrentar un aumento significativo en los pagos mensuales después del período de solo intereses.
• Estará expuesto a tener que realizar pagos mensuales más altos de lo esperado si las tasas aumentan.
• Las cambios en sus ingresos pueden hacer que la casa se vuelva inasequible en el futuro. Esto puede generar problemas financieros si sus ingresos no coinciden con sus expectativas.

¿A quién podría interesarle?

Este tipo de préstamos son más adecuados para aquellos que tienen la certeza de vender una casa en New Jersey o refinanciar en el futuro. También es útil para aquellos que esperan poder hacer frente a pagos mensuales más altos.

Préstamos Jumbo

Las hipotecas “Jumbo” son préstamos para comprar casas que exceden los límites de los préstamos conformes de la FHFA. 

Esto significa cualquier monto superior a $766,550 o $1,149,825 en áreas de mayor costo. No obstante, los préstamos Jumbo son muy riesgosos porque son demasiado grandes para que las agencias gubernamentales los adquieran.

Ventajas

• Puede financiar una casa más costosa.
• Frecuentemente son la única opción en áreas con valores de vivienda altos.
• Ofrecen tasas de interés competitivas, actualmente equiparables a las de los préstamos conformes.

Desventajas

• No todos los prestamistas ofrecen este tipo de préstamo.
• Se requiere un puntaje crediticio alto, usualmente de al menos 700 puntos.
• Es necesario realizar un pago inicial grande, típicamente entre el 10% y el 20%.

¿A quién podría interesarle?

Este tipo de información podría ser de interés para aquellos que estén considerando financiar una casa cuyo precio de compra supere los límites de los préstamos conformes.

Hipotecas de pago global

Con una hipoteca de pago global, usted realiza pagos pequeños durante un período de tiempo definido y luego efectúa un gran pago final. 

Los pagos iniciales pueden destinarse únicamente a intereses o tanto a intereses como al principal del préstamo, dependiendo de cómo esté estructurada la hipoteca. 

Cabe destacar que usualmente, el pago final será más del doble del pago mensual. Por lo tanto, estaríamos hablando de miles o decenas de miles de dólares.

Ventajas

• Tendrá pagos mensuales bajos o nulos durante el período inicial.
• Posibilidad de diferir el pago final durante años.
• Adquisición temprana de una casa con pagos más asequibles.
• Podrá enfocarse en otros objetivos como ahorro o mejora del crédito.
• No hay penalización por pago anticipado, permitiendo pagos adicionales.

Desventajas

• Requiere un pago grande al final, lo que puede resultar en pérdida de la propiedad si no se puede cumplir.
• Podría necesitar otro préstamo para cubrir el pago final, aumentando su deuda.
• Muchos prestamistas no ofrecen hipotecas globo debido al alto riesgo.
• Debido al riesgo, las tasas son generalmente más altas que en otros préstamos.
• Puede carecer de suficiente valor acumulado en la vivienda para refinanciar al final del término.

¿Para quién es ideal este préstamo?

Estos préstamos son más adecuados para aquellos individuos con recursos financieros estables que les permitan realizar un gran pago al final del plazo del préstamo.

Préstamos hipotecarios respaldados por el gobierno de Estados Unidos

El gobierno estadounidense no otorga préstamos hipotecarios, pero sí respalda 3 tipos de hipotecas para hacer que la propiedad de vivienda sea más accesible. Estos son:

Préstamos FHA

Están respaldados por la Administración Federal de Vivienda (FHA) y pueden estar disponibles con bajos puntajes crediticios, desde 580 con un pago inicial del 3.5% o desde 500 con un pago inicial del 10%.

Sin embargo, requieren un PMI para proteger a los prestamistas contra incumplimientos.

Préstamos VA

Son otorgados por el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) y está disponible para miembros elegibles del ejército de EE. UU. y sus cónyuges. 

Además, no hay un pago inicial mínimo, seguro hipotecario o puntaje crediticio, aunque se cobra una tarifa de financiamiento al momento del cierre.

Préstamos del USDA

Respaldados por el Departamento de Agricultura de EE. UU. (USDA), ayuda a los prestatarios de ingresos moderados a bajos a comprar viviendas en áreas rurales elegibles.

Estos préstamos no tienen requisitos de puntaje crediticio ni de pago inicial, pero cobran ciertas tarifas de garantía.

Ventajas

• Pautas de crédito más flexibles.
• Requisitos de pago inicial más bajos.
• Mayor accesibilidad para prestatarios que de otra manera no calificarían.

Desventajas

• Costo adicional por seguro hipotecario de la FHA.
• Tarifa de financiación del VA.
• Tarifas de garantía del USDA.
• Limitado a prestatarios que compran una vivienda dentro de los límites de préstamo de la FHA, en áreas rurales o son miembros del servicio militar.

¿A quién podría interesarle?

Si su crédito o pago inicial no le permiten calificar para un préstamo convencional, un préstamo de la FHA podría ser una alternativa atractiva. 

Del mismo modo, si está comprando una casa en un área rural o es elegible para un préstamo VA o USDA, es posible que sea más fácil calificar para estas opciones.

Otros tipos de préstamos hipotecarios en Estados Unidos

Más allá de estos préstamos populares en New Jersey, existen otros tipos de préstamos hipotecarios en Estados Unidos que podría interesarle:

Préstamo de construcción

Los préstamos para la construcción financian la edificación de una residencia, desde la compra del terreno hasta la finalización de la estructura. 

Entre los tipos más comunes incluyen el préstamo independiente, a corto plazo y el préstamo de construcción permanente, que se convierte en hipoteca al finalizar la obra. 

Los prestatarios suelen obtener una hipoteca separada para liquidar un préstamo de construcción independiente. Estos préstamos pueden cubrir costos como:

• Compra del terreno,
• Mano de obra, 
• Materiales de construcción, y 
• Permisos necesarios para la construcción.

Préstamos Concatenados

También conocido como préstamo 80/10/10 o hipoteca combinada, implica la obtención de 2 hipotecas al mismo tiempo: Una del 80% del precio de compra de la propiedad y la otra por el 10%, con un 10% restante cubierto por fondos para el pago inicial. 

Estos porcentajes están diseñados para ayudar a los prestatarios a evitar pagar el seguro hipotecario. 

Ambos préstamos combinados requieren 2 conjuntos de costos de cierre de una casa en NJ y 2 préstamos con intereses acumulables.

Hipotecas “De cartera”

Un préstamo de cartera es una hipoteca que el prestamista origina y mantiene en su cartera en lugar de venderla en el mercado hipotecario secundario.

Esto le otorga al prestamista el control sobre los estándares de aprobación y las condiciones del préstamo. Gracias a esto, no necesitan cumplir con los requisitos de la FHFA utilizados por Freddie Mac y Fannie Mae.

Hipotecas de renovación

Un préstamo de renovación de vivienda es una opción de financiamiento que proporciona fondos para mejorar, remodelar y reparar una vivienda. 

Este puede ser similar a un préstamo convencional, pero frecuentemente se estructura como una deuda garantizada, utilizando la propia casa como garantía.

Préstamos no calificados

Las hipotecas no calificadas son aquellas que no cumplen con los estándares establecidos por la Oficina de Protección Financiera del Consumidor. 

Por lo tanto, ofrecen requisitos de crédito e ingresos más flexibles, lo que puede ser atractivo para prestatarios con circunstancias únicas o ingresos inconsistentes. 

Préstamos para médicos

Los préstamos hipotecarios para médicos son una opción de financiamiento privada que ofrecen condiciones flexibles en comparación a los préstamos convencionales. 

Están diseñados para los profesionales médicos que enfrentan dificultades para calificar para una hipoteca típica debido a sus deudas estudiantiles y de medicina.

Hipotecas inversas

Las hipotecas inversas son un producto financiero único diseñado para propietarios de viviendas de 62 años o más que desean convertir parte del valor de su hogar en efectivo.

Estos propietarios pueden pedir prestado sobre el valor de su casa y recibir el dinero en forma de suma global, pagos mensuales fijos o una línea de crédito. El saldo total del préstamo se liquida cuando el prestatario fallece, se muda o vende la casa.

Otras opciones a considerar

• Refinanciamiento con obtención en efectivo (cash-out).
• Préstamos para casas recién construidas.
• Opciones con pago inicial bajo.

¿Quién califica para un préstamo FHA?

Si usted es un comprador de viviendas por primera vez, puede que califique para un préstamo FHA, pues es uno de los tipos de préstamos más populares. 

Por lo general, la mayoría de los solicitantes deben cumplir con estos requisitos para calificar:

• Mantener un puntaje de crédito, aunque no necesariamente alto.
• Buscar una vivienda que esté dentro de los límites establecidos por los préstamos FHA.
• Obtener la hipoteca a través de un prestamista aprobado por la FHA.

Para solicitar un préstamo FHA debe:

1. Dirigirse al sitio web del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD).
2. Buscar un banco o prestamista aprobado por la FHA.
3. Encontrar y consultar con un asesor de vivienda del HUD.

Requisitos para obtener un préstamo hipotecario en Estados Unidos

Algunos factores que pueden influir en los tipos de hipotecas pueden ser:

• Pago inicial: El tamaño de su depósito puede incidir en la tasa de interés ofrecida por los prestamistas.
• Pago mensual de la hipoteca: Los prestamistas analizan sus ingresos y activos para determinar la capacidad de reembolso del préstamo. Al calcular su presupuesto mensual, considere los pagos de capital e intereses, los impuestos y otros costos asociados.
• Puntuación crediticia: Su historial crediticio juega un papel fundamental en la determinación de la tasa de interés de su préstamo.

En nuestro blog puede conocer todos los requisitos para solicitar una hipoteca en New Jersey o aprender más sobre hipotecas para autónomos. 

¿Cómo funciona la hipoteca de una casa en Estados Unidos?

Una hipoteca es un tipo especial de préstamo utilizado para adquirir bienes raíces, como una casa unifamiliar, un dúplex, un condominio u otra propiedad. 

El bien inmueble actúa como garantía para el préstamo, y el prestatario se compromete a reembolsar al prestamista a lo largo de un tiempo específico. Generalmente, el prestatario realiza pagos mensuales para ello. 

¿Cómo comparar los diferentes tipos de préstamos hipotecarios en Estados Unidos?

En el pasado, los bancos y cooperativas de crédito eran las principales fuentes de hipotecas, pero ahora hay otros prestamistas.  

Por ello, para comparar los préstamos hipotecarios ofrecidos, le recomendamos utilizar calculadoras de hipotecas en línea para comparar pagos mensuales estimados, 

Esto le ayudará a determinar cuánto puede pagar. Además de conocer el capital e intereses, los impuestos a la propiedad y las primas de los seguros. 

¿Cuántas hipotecas puede tener mi casa?

Los prestamistas suelen otorgar una primera hipoteca antes de considerar una segunda, conocida como préstamo con garantía hipotecaria. 

No hay un límite establecido para la cantidad de préstamos secundarios que se pueden obtener, siempre y cuando se cumplan los requisitos de capital, DTI y puntaje crediticio.

Preguntas frecuentes sobre los tipos de préstamos hipotecarios en New Jersey, Estados Unidos

¿Cuál es el tipo de hipoteca más popular?

Entre los tipos de hipotecas más populares se encuentran los préstamos convencionales y los respaldados por el gobierno. Es decir, FHA, VA y USDA.

¿Cuál es el tipo de hipoteca más fácil de conseguir?

Generalmente, los préstamos FHA suelen ser los “más fáciles” de conseguir, pues están destinados a individuos con ingresos bajos o historial crediticio difícil.

¿Qué tipo de hipoteca tiene la tasa más baja?

Normalmente, los préstamos VA y FHA suelen tener tasas de intereses bajas. 

¿Puedo pasar de un tipo de hipoteca a otro?

Para cambiar el tipo de hipoteca que tiene, necesitará refinanciar, ya que no hay impedimento para hacerlo hacia un tipo de hipoteca diferente. 

Por ejemplo, muchos individuos cambian de préstamos de la FHA a préstamos convencionales para eliminar el seguro hipotecario, o de una tasa de interés ajustable (ARM) a un préstamo de tasa fija.

¿Qué es una segunda hipoteca?

Una segunda hipoteca le permite solicitar un préstamo respaldado por el valor acumulado de su propiedad, pero está subordinada a la primera hipoteca en caso de una ejecución hipotecaria. 

Algunos ejemplos comunes son los préstamos sobre el valor líquido de la vivienda y las líneas de crédito sobre el valor líquido de la vivienda (HELOC). 

Mientras que el primero implica pagos fijos, el segundo opera como una línea de crédito renovable con tasas variables, similar a una tarjeta de crédito.

Si se encuentra en este escenario, no dude en contactar con nuestros abogados especialistas en ejecuciones hipotecarias en NJ.

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