Tipos de préstamos hipotecarios en Estados Unidos

En este artículo conoceremos los diferentes tipos de préstamos hipotecarios en Estados Unidos y analizaremos cuáles pueden ser los más idóneos para diferentes escenarios.

La idea de comprar una casa en Nueva Jersey por primera vez puede ser abrumadora, ya que debe considerar la ubicación, los tipos de viviendas, los costos de cierre, el agente inmobiliario y otros factores determinantes. Por ello, nuestros experimentados abogados de bienes raíces en New Jersey le podrán ayudar de una manera clara, concisa y con atención al detalle en todo este proceso.

Tipos de préstamos hipotecarios que debe considerar en New Jersey, Estados Unidos en 2023

En Nueva Jersey, podrá contar con una amplia cantidad de opciones a escoger en cuanto a un préstamo hipotecario, la elección  depende en gran parte de su situación. Por ello, a continuación, conoceremos los tipos de préstamos hipotecarios más populares en New Jersey y el resto de Estados Unidos:

1# Hipoteca de tasa fija a 30 años

Estas hipotecas mantienen las mismas tasas de interés durante la vigencia del préstamo. Esto significa que el pago hipotecario mensual siempre será el mismo monto con un plazo a 30 años, mientras el prestatario mantenga la hipoteca.

Con un período de pago más largo, se puede calificar para pagos mensuales más bajos o para una casa más cara. Sin embargo, la tasa de interés será alta y tendrá que pagar más intereses durante la vigencia del préstamo.

Como la tasa de interés es fija, los propietarios de viviendas pueden mantener pagos mensuales iguales sin importar lo que suceda, pero los impuestos y las tarifas del seguro pueden variar.

Ventajas

• Mayor flexibilidad. Se puede pagar el préstamo más rápido si se hacen pagos adicionales.
• Pago mensual bajo. Esto es debido a que el plazo es de 30 años.
• Mayor posibilidades de calificar. Con pagos más pequeños, más prestatarios pueden ser elegibles.
• Mayor rango para una casa de más valor. Al tener pagos más bajos, es posible calificar para una casa mucho más costosa. 
• Deducciones de impuestos más altos. Las leyes fiscales actuales permiten que los compradores de viviendas puedan deducir los intereses hipotecarios de sus impuestos.

Desventajas

• Tasas de intereses altas. Esto se debe a que los prestamistas corren el riesgo de no recibir el pago en el tiempo acordado. 
• Costo total más elevado. Debido a que el prestatario tiene que pagar intereses durante 30 años.
• Costos de mantenimientos altos. De elegir una propiedad cara, los costos de mantenimiento pueden ser elevados. Por ejemplo, una casa de $300,000 podría requerir más de $3,000 en mantenimiento anual, mientras que una casa de $700,000 podría requerir más o menos $15,000 por año.
• Mayor riesgo de sobreendeudamiento. Debido a que la mayoría de los individuos suelen comprar una casa considerablemente grande al tener un plazo de hipoteca tan amplio, podría llevar al prestatario a pagar más de lo debido.

¿A quién podría convenirle?

Este tipo de hipoteca es ideal para los individuos que permanecerán en sus hogares durante muchos años y desean evitar cambios en sus pagos mensuales.

2# Hipoteca de tasa fija a 15 años

Generalmente, una hipoteca a 15 años permite al prestatario ser dueño de su casa en un tiempo más rápido y con menos intereses. Es la más idónea para los compradores que pueden abonar pagos altos de manera mensual y finalizar su hipoteca en un menor tiempo.

Un plazo a 15 años puede ahorrar miles de dólares en intereses. Sin embargo, para que esta hipoteca sea efectiva, se necesita un ingreso confiable y suficiente dinero posterior al pago mensual para cubrir gastos, ahorros o emergencias.

Ventajas

• Permite generar un patrimonio neto más rápido. En vista de que la tasa de interés es baja y el monto de pago es alto. Esto genera un valor acumulado en la vivienda rápido porque se paga el saldo principal de una manera más acelerada.
• Permite una vía más corta hacia la propiedad total de la vivienda.
• Los prestamistas están menos expuestos a riesgos. Esto se debe a que las tasas de interés suelen ser bajas. 

Desventajas

• Pagos mensuales grandes. Por lo general son un 50% más altos que otros préstamos hipotecarios a 30 años. Además, el prestatario tiene que pagar impuestos sobre la propiedad, seguro y si abona menos del 20% del pago inicial, un seguro hipotecario.
• Rango de asequibilidad de vivienda más ajustado. Las hipotecas a 15 años significan un préstamo menos costoso. Por ello, es posible que califique a una casa más pequeña.
• Costos de oportunidad. Es posible que el destinar más dinero en los pagos mensuales de la hipoteca, signifique que no esté disponible para otras inversiones, como las mejoras del hogar.

¿A quién podría interesarle?

Es ideal para refinanciadores y compradores de viviendas que buscan acumular patrimonio neto y pagar el préstamo más rápido. Los pagos son predecibles ya que la tasa de interés no cambia. Al pagar durante menos años los pagos totales de intereses serán menores para el prestatario.

3# Hipoteca de tasa ajustable (ARM)

Poseen tasas de interés que pueden subir o bajar según las condiciones del mercado, por lo que varían y no son constantes. La mayoría de préstamos ARM tienen una tasa de interés fija durante los primeros años antes de que el préstamo cambie a una tasa variable por el resto del plazo. 

Un ejemplo es que si un préstamo ARM de 5 años/3 meses, significa que la tasa permanecerá igual por los primeros 5 años y será ajustada cada 3 meses después del periodo inicial.

Ventajas

• Tasa fija más baja en los primeros años de la propiedad. Esto no se garantiza, pero en los últimos años las tasas fijas a 30 años suelen tener ARM 5 años/1 mes.
• Mayor ahorro. Es posible ahorrar una gran cantidad de dinero con respecto a los pagos de intereses.

Desventajas

• Alta probabilidad de incumplimiento. En algunos casos, los pagos mensuales de la hipoteca pueden llegar a ser inasumibles, lo que da como resultado a un incumplimiento de la deuda.
• El valor de la propiedad puede caer en pocos años. Esto dificulta la venta de la casa o la refinanciación antes de que el préstamo se restablezca.

¿A quién podría convenirle?

Es ideal para los individuos que no planean permanecer en su propiedad por muchos años y/o que deseen ahorrar en el pago de intereses.

4# Hipotecas convencionales

Es un préstamo que no está respaldado por el gobierno federal. Generalmente, para este préstamo respaldado por Fannie Mae o Freddie Mac, suelen calificar los prestatarios con un buen crédito, historial de ingresos, empleo estable y con la capacidad de realizar un pago inicial del 3%.

Estas hipotecas cumplen con los límites de préstamos establecidos por la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA). Esta establece el límite de préstamos cada año, siendo de $647,200 para el 2022 en la mayor parte de los EE. UU. 

En áreas como Alaska, Hawaii, Guam y las Islas Vírgenes de EE. UU. el límite es de $970,800.

De igual manera, las hipotecas convencionales son de dos tipos:

1. Préstamos conformes: El establecido por FHFA indicado anteriormente.
2. Préstamos no conformes a ciertas especificaciones: No cumple con los estándares de FHFA. Por lo general, suelen ser para casas grandes, para individuos con un crédito inferior y/o aquellos con una crisis financiera importante, como la bancarrota. 

Para evitar la necesidad del seguro hipotecario privado (PMI), los prestatarios deben realizar un pago inicial del 20%. Algunos prestamistas pueden ofrecer préstamos convencionales con pagos iniciales bajos y sin un PMI.

Ventajas 

• Se puede utilizar para viviendas principales, secundarias o para una propiedad de inversión.
• Los costos generales suelen ser más bajos. Incluso si la tasa de interés es ligeramente más alta.
• Los vendedores pueden contribuir a los costos de cierre.
• Se puede pagar tan solo el 3% de los préstamos respaldados por Fannie Mae o Freddie Mac.
• Se le puede solicitar al prestamista que cancele el PMI. Esto sólo después de que se haya alcanzado el 20% del patrimonio neto.

Desventajas

• Requiere una puntuación FICO alta. Generalmente es de 620 puntos o superior.
• Pago inicial alto. Por lo general, es más alto que los préstamos gubernamentales.
• Se necesita una proporción deuda-ingreso (DTI). Esta debe ser de no más del 43% (50% en algunos casos).
• Requiere documentación importante: Esto es para la verificación de los ingresos, el pago inicial, los activos y el empleo.
• Probabilidad de pagar PMI. Sólo si su pago inicial es inferior al 20% del precio de la venta.

¿A quién podría interesarle?

Si posee un buen puntaje de crédito y puede permitirse pagar una entrada considerable, esta hipoteca es su mejor opción. Los préstamos convencionales con tasas fijas a 30 años son de las opciones más populares por los compradores de viviendas.

5# Préstamo asegurado por el gobierno

El gobierno estadounidense no es un prestamista hipotecario. Sin embargo, puede ayudar a los estadounidenses a convertirse en propietarios de viviendas. Existen 3 agencias gubernamentales que respaldan hipotecas:

1. Administración federal de viviendas (FHA). Para compradores que no cuentan con un pago inicial o un puntaje de crédito suficiente. Se necesita un puntaje FICO de 580 como mínimo para conseguir el financiamiento máximo de FHA del 96.5%, con un pago inicial del 3.5%. Los préstamos de FHA requieren dos PMI: Una se paga por adelantado y la otra anualmente durante la vigencia del préstamo si se paga menos del 10% del pago inicial.
2. Departamento de agricultura (USDA). Para compradores de ingresos moderados a bajos que buscan comprar viviendas en áreas rurales. Algunos de estos préstamos no requieren un pago inicial para prestatarios con bajos ingresos. Sin embargo, existen tarifas adicionales, como una inicial del 1% del monto del préstamo y otra anual.
3. Departamento de asuntos de veteranos (VA). Proporcionan hipotecas flexibles a bajo interés para miembros de las Fuerzas Armadas estadounidenses (en servicio y veteranos) y sus cónyuges. Estos préstamos no requieren un pago inicial ni un seguro hipotecario, los costos de cierre suelen tener un límite y pueden ser pagados por el vendedor. Se cobra una tarifa de financiamiento como un porcentaje del monto del préstamo para compensar el costo del programa, excepto los:
   1. Veteranos que reciben beneficios VA por discapacidad relacionada con el servicio.
   2. Veteranos que tendrían derecho a la compensación VA por una discapacidad relacionada con el servicio si no recibieron pago por servicio activo o jubilación.
   3. Cónyuges sobrevivientes de veteranos que fallecieron en el servicio o por discapacidad relacionada con el servicio.
   4. Miembros del servicio condecorados con el corazón púrpura.
   5. Miembros del servicio con memorándum o calificación propuesta que establece la elegibilidad para la compensación debido a un reclamo previo al alta.

Ventajas

• Ayuda a financiar una casa cuando no califica para un préstamo convencional.
• Accesibilidad en cuanto a requisitos.
• No se necesita un pago inicial considerable ni un seguro hipotecario.
• Disponibilidad. Estos préstamos están disponibles tanto para compradores primerizos de casa en Nueva Jersey como para los que repiten el proceso.

Desventajas

• PMI obligatorias en préstamos FHA que no se pueden cancelar a menos que sea refinanciado en una hipoteca convencional.
• Los límites del préstamo de la FHA son más bajos que las hipotecas convencionales.
• El prestatario debe vivir en la propiedad.
• Los costos generales del endeudamiento pueden llegar a ser más altos.
• Es posible que deba proporcionar una mayor documentación.

¿A quién podría convenirle?

Si no puede calificar para un préstamo convencional debido al puntaje de crédito o ahorros limitados para el pago inicial, los préstamos FHA y USDA serán una excelente opción. Además, los miembros del servicio militar, los veteranos y sus cónyuges pueden ser elegibles para el tipo de hipoteca VA.

6# Préstamo hipotecario Jumbo

Estos préstamos se encuentran fuera de los límites de la FHFA. Son comunes en áreas de alto costo como Los Ángeles, Nueva York y San Francisco. Al tener que prestar más dinero, el riesgo para el prestamista aumenta, por lo que el prestatario requiere una mayor documentación para calificar.

Ventajas

• La tasa de interés suele ser competitiva.
• Se puede solicitar más dinero prestado para comprar una casa de alto costo.

Desventajas

• Se necesita tener activos significativos en cuentas de ahorro o en efectivo.
• Requiere un pago inicial. Suele ser de al menos el 10% o el 20%.
• Requiere una alta puntuación FICO. Por lo general, de 700 puntos o superior.
• No se puede tener una relación DTI superior al 45%.

¿A quién podría interesarle?

Los individuos que estén buscando financiar una suma de dinero mayor que los últimos límites del préstamo conforme. 

7# Préstamo de construcción

Solicitar un préstamo de construcción puede ser una opción ideal para aquellos individuos que deseen construir una casa. Estos préstamos suelen ser a corto plazo (normalmente por un año) y cuentan con una tasa de interés más alta que otras hipotecas.

Estos tipos de préstamos hipotecarios en Estados Unidos permiten ser pagados de dos maneras:

1. Al completarse la construcción, o
2. Convertirlo en una hipoteca tradicional.

También suele ser una buena opción para aquellos que deseen comprar una casa o hacerle cambios significativos a través de un préstamo de renovación. El dinero solicitado se incluye en la hipoteca.

Ventajas

• Los términos pueden ser flexibles en comparación a los préstamos tradicionales.  
• Si elige la opción de pagar el préstamo hasta que se complete la construcción, sólo tendrá que pagar los intereses durante la construcción.

Desventajas

• Calificar para estos préstamos puede ser difícil. Esto es debido a que los prestamistas imponen altos estándares de calificación en términos de puntajes de créditos y pagos iniciales. 
• De escoger un pago al finalizar la construcción. El préstamo puede ser riesgoso debido a que se tendrá que pagar al completo el préstamo.
• Los pagos mensuales suelen ser más altos que las hipotecas tradicionales.
• Las tasas de interés suelen ser altas.

¿A quién podría convenirle?

Es ideal para los individuos que desean construir una casa o ampliar la estructura de la misma.

8# Hipoteca de intereses solamente

El prestatario solo paga el interés del préstamo durante un tiempo determinado. Después de cumplir con este tiempo, el pago mensual aumenta mientras se paga el patrimonio neto. Este préstamo no acumula patrimonio neto con rapidez, ya que al inicio solo se pagan intereses.

Ventajas

• Pago mensual más bajo. Sólo durante el plazo de interés.
• Las tasas iniciales suelen ser más bajas. Dado que las hipotecas de sólo interés se estructuran como préstamos de tasa ajustable. 

Desventajas

• El propietario no gana ningún patrimonio neto en su casa. Sólo mientras se realizan los pagos de interés.
• Riesgo de perder el patrimonio neto de la casa. Si los valores del mercado bajan, existe un riesgo de perder el patrimonio neto de la propiedad proporcionado por el pago inicial.
• Probabilidad de pagar cuotas mensuales altas en el futuro.
• Riesgo de convertirse en una hipoteca bajo el agua. Si el valor de la propiedad se deprecia, podría convertirse en una hipoteca bajo el agua.

¿A quién podría interesarle?

Es ideal para los prestatarios con un alto flujo de efectivo mensual, grandes ahorros en efectivo o un ingreso creciente. También para aquellos que reciben anualmente grandes bonos.

9# Préstamos concatenados

También conocida como préstamo 80/10/10 o hipoteca combinada, implica la obtención de dos hipotecas al mismo tiempo: Una del 80% del precio de compra de la propiedad y la otra por el 10%, con un 10% restante cubierto por fondos para el pago inicial. 

Estos porcentajes están diseñados para ayudar a los prestatarios a evitar pagar el seguro hipotecario. Estos préstamos combinados requieren 2 conjuntos de costos de cierre y dos préstamos con intereses acumulables.

El préstamo concatenado elimina la necesidad de pagar un PMI, además de que también puede ayudar con algunos de los requisitos solicitados por un préstamo jumbo. Al separar la transacción en 2 hipotecas, podría evitar la categoría jumbo.

Existen 3 tipos de préstamos hipotecarios concatenados en Estados Unidos:

1. Préstamo con garantía hipotecaria: Si el prestatario vive en una casa que pagó, puede obtener un préstamo con garantía hipotecaria que se puede colocar por el 80% del precio de la compra.
2. Contratar una segunda hipoteca: Es una hipoteca concatenada tradicional que se tendrá que pagar con 2 hipotecas. En ocasiones, también puede significar el uso de 2 prestamistas diferentes.
3. HELOC: Similar a un préstamo con garantía hipotecaria, salvo que la tasa del HELOC es variable por lo que los pagos mensuales tenderán a cambiar y retirará fondos en lugar de sacar una parte de este.

Ventajas

• Puede eliminar el PMI sin tener que buscar una casa más pequeña y/o más económica. 
• Puede evitar los requisitos del préstamo jumbo. Generalmente requieren un puntaje de crédito, un pago inicial y unas reservas de efectivo realmente altas. 
• Posibilidad de pago inicial más bajo. Estos préstamos suelen ser del 10% del precio de la compra, pero en ocasiones suele ser del 5%.

Desventajas

• Posibles problemas al refinanciar. Esto se ve incrementado si los préstamos son a través de dos prestamistas diferentes.
• Si se obtiene una segunda hipoteca tradicional, se tendría dos facturas para el cierre.
• Los pagos pueden cambiar.

¿A quién podría interesarle?

Estos préstamos pueden ayudar a los individuos a saltar ciertos requisitos de un préstamo hipotecario jumbo. Sin embargo, no son fáciles de calificar. Aquellos que tengan un buen puntaje de crédito y que han analizado sus finanzas personales para pagar ambos préstamos, pueden obtener un préstamo combinado.

10# Hipotecas de pago global

Es el pago del saldo pendiente de un préstamo. A diferencia de una hipoteca convencional con cuotas mensuales, una hipoteca globo permite que el prestatario realice pagos más bajos o no realice pagos durante un período de tiempo (en ocasiones pagando sólo el interés), mientras que se difiere el saldo restante.

Algunos de estos préstamos requieren un pago grande al final del plazo de la hipoteca. Generalmente, se realizan pagos en base a un plazo de 30 años, pero únicamente por un breve período de tiempo, en ocasiones de 7 años.

Al final de este tiempo, el prestatario debe realizar un pago grande del saldo pendiente el cual puede llegar a ser inmanejable. 

Ventajas

• Suelen tener tasas de intereses más bajas que las hipotecas de tasas fijas o las variables.
• Los pagos mensuales suelen ser bajos. Generalmente beneficioso para los prestatarios que planean vivir por un corto período de tiempo en su propiedad.
• Es posible que los pagos mensuales de la hipoteca se ajusten al presupuesto del prestatario.

Desventajas

• Supone un gran riesgo asociado. Ya que la vivienda puede perder valor y convertirse en una hipoteca bajo el agua.
• Se corre el riesgo de enfrentarse a una ejecución hipotecaria. Esto es debido a que la mayoría de propietarios de viviendas con una hipoteca de pago global, no pueden pagar su pago final.
• Puede afectar severamente el puntaje de crédito. Por ejemplo, si el puntaje de crédito del prestatario es de 700 puntos y llega a perder la casa, el puntaje se reducirá entre los 160 a 180 puntos, dependiendo del caso. Si el puntaje es menor de los 600, entonces la mejor alternativa sería declararse en bancarrota.

¿A quién podría convenirle?

Los individuos que esperan quedarse en su casa por un corto período de tiempo pueden optar por este tipo de hipotecas, debido a que viene con pagos mensuales bajos y un costo general bajo.

11# Hipoteca inversa

La hipoteca inversa o de conversión de valor de vivienda (HECM) está diseñada para individuos de 62 años o más y se utiliza después de haber comprado una propiedad. El prestamista le paga al propietario de la vivienda y el dinero sale de la equidad que ha adquirido en el hogar, cuya deuda aumenta con el pasar del tiempo.

Después de que se venda la casa (sin importar si el propietario está vivo o ha fallecido), las ganancias irán al prestamista para pagar la deuda de la hipoteca inversa. Cualquier dinero adicional de la venta, será destinado al propietario o a su patrimonio (en caso de que haya fallecido).

En caso de que los herederos del propietario quieran quedarse con la propiedad, estos tendrán que pagar la hipoteca inversa.

Ventajas

• Se pueden administrar mejor los gastos de jubilación.
• No hay necesidad de moverse de la propiedad.
• Los herederos tendrán opciones. Pueden vender la casa en New Jersey para pagar la deuda, mantener el patrimonio neto por encima del valor del préstamo, conservar la vivienda y/o refinanciar el saldo de la hipoteca inversa.

Desventajas

• Riesgo de perder la casa. Si no se pagan los impuestos sobre la propiedad y seguro.
• El préstamo reduce el patrimonio neto de la casa.
• Las tarifas son altas. Generalmente, cuestan miles de dólares.

¿A quién podría interesarle?

Sólo pueden ser elegibles los individuos que tengan 62 años o más y cumplan con los requisitos de FHA.

12# Refinanciamiento de hipoteca

Cuando se refinancia una casa, se reemplaza la hipoteca inicial por una nueva. Esto trae varios beneficios, tales como: pagos mensuales más bajos, la cancelación del seguro hipotecario privado y tasas de interés más bajas. 

Como se solicita una nueva hipoteca, gran parte del proceso será el mismo que la primera vez. 

Ventajas

• Es posible obtener una tasa de interés más baja. 
• Pagos mensuales más bajos.
• Es posible cambiar a una tasa de interés fija. Si su préstamo original es de una tasa ajustable (ARM) y su plazo fijo inicial está por vencer, es posible refinanciar a una tasa fija.

Desventajas

• Ahorros mínimos. Pero depende de las tarifas actuales.
• La refinanciación lleva tiempo.
• Pueden existir cargos asociados a la refinanciación.

¿A quién podría convenirle?

Por norma general, el propietario debe tener al menos un 20% de patrimonio neto en su casa para refinanciar.

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