Proceso de desalojo en Nueva Jersey

Los propietarios deben seguir de manera específica un proceso de desalojo en Nueva Jersey si intentan desalojar a un inquilino en este estado.

Nuestro bufete cuenta con abogados de bienes raíces en New Jersey expertos en temas de desalojo, ayudando a sus clientes en múltiples situaciones. Sin importar si se trata de propietarios o inquilinos, nuestros expertos están dispuestos a ofrecerles una asistencia legal completa.

Proceso de desalojo en Nueva Jersey en 2024

Aunque las leyes de desalojo en Nueva Jersey varían según el tribunal, estas siguen un mismo proceso general de 5 pasos. Para ello, el propietario deberá:

1. Enviar por escrito un aviso de desalojo.
2. Rellenar todos los formularios requeridos.
3. Atender al inquilino.
4. Comparecer ante el juicio. 
5. Esperar la decisión en el juicio. 

Por lo general, el Departamento de Asuntos Comunitarios de New Jersey (DCA) es quien maneja y toma las decisiones de los asuntos de desalojo. 

• La razón por la cual cada proceso de desalojo en Nueva Jersey es diferente, es porque depende del contrato de arrendamiento. Este contrato es firmado por el propietario y el inquilino. 
• Es recomendable que los propietarios intenten arreglar sus diferencias con sus inquilinos fuera de los tribunales. Por lo tanto, solo en los casos extremos se debe acudir ante el tribunal.

Motivos para desalojar un inquilino en Nueva Jersey

En New Jersey, un propietario puede desalojar a su inquilino por varios motivos, siendo los más comunes las complicaciones en los términos del arrendamiento. El arrendador debe de otorgarle al inquilino un aviso antes de que cese el aviso de desalojo oficial.

La cantidad de tiempo de este aviso depende del motivo para desalojar al inquilino. A continuación, explicaremos en detalle cada uno de estos motivos.

1. Violación en el contrato de arrendamiento

El contrato de arrendamiento debe ser respetado en todo momento durante la estadía del inquilino en la propiedad. Los términos del contrato podrán variar de un inquilino a otro.

A pesar de que los inquilinos pueden ser desalojados por violar este contrato, el propietario primero debe emitir un aviso de cese. El aviso de cese le informa al inquilino que necesita resolver su violación.

En caso de que el inquilino no resuelva la infracción, el propietario tendrá que presentar un aviso de desalojo. Este aviso será de 30 días y el motivo de la violación podría incluir:

• Daños a la unidad en arriendo.
• Mantener mascotas en una propiedad libre de mascotas.
• Fumar en áreas en las que no se permite fumar, etc.

En caso de que el inquilino permanezca en la propiedad por más de 30 días, entonces el propietario podrá seguir con el desalojo.

2. Ocasionar importantes daños a la propiedad 

De cometer daños importantes a la propiedad, a los inquilinos no se les permitirá renovar su contrato de arrendamiento. Además, los propietarios tendrán que notificarle a sus inquilinos con un mínimo de 3 días de antelación ante el posible desalojo.

Los inquilinos no tienen elección durante estas situaciones. Por lo tanto, deben abandonar las instalaciones antes de que termine el período de preaviso. Dicho periodo será para evitar ser desalojados. 

3. La propiedad en alquiler tendrá que venderse o ser utilizada para uso personal

En ocasiones, un comprador puede estar interesado en comprar la propiedad en alquiler. De ser así, es posible que no desee que sea alquilada. Alternativamente, el propietario puede cambiar de opinión y decidir quedarse con la propiedad en su totalidad.

Sin importar ambos escenarios, el propietario tiene que proporcionarle al inquilino un aviso de desalojo de 2 meses. 

Si usted está buscando información respecto a cómo comprar una casa en New Jersey o cómo vender una vivienda en New Jersey, contamos con dos publicaciones donde explicamos paso a paso estos procedimientos.

4. El contrato de arrendamiento no posee renovación al finalizarse el período de alquiler

La ley de New Jersey establece que los propietarios no pueden desalojar a sus inquilinos sin una buena causa. Como resultado, mientras que el inquilino no viole el contrato, podrá quedarse hasta que finalice su periodo de estancia en la unidad en alquiler. 

Sin embargo, si el inquilino se queda un día después de que haya finalizado su contrato de alquiler y no existan arreglos de renovación, el propietario puede presentar un aviso de desalojo. Este aviso tiene que ser por escrito y suele ser un aviso de desalojo de:

1. 7 días. Usualmente para los contratos semanales.
2. 30 días. Generalmente para los contratos mensuales.
3. 90 días. Suelen ser para los contratos anuales.

Ser arrendador no es tarea fácil, ya que la ley exige una buena cantidad de papeles y normas a cumplir. Si usted está deseando ser un arrendador, conozca todo lo que necesita en nuestra publicación: “Cómo convertirse en arrendador en New Jersey”. 

5. Finaliza el empleo del inquilino

A menudo, los empleadores pueden obtener una unidad de alquiler como parte de un paquete de empleadores en el contrato de trabajo. No obstante, de finalizar este empleo, también tendrán la obligación de devolver o desalojar la unidad.

En estos escenarios, el propietario tiene la obligación de presentarle al inquilino un aviso de desalojo de 3 días.

Esto suele ser parecido a lo que ocurre cuando se pierde un trabajo antes de finalizar una hipoteca. Si este es su caso, no dude en leer nuestro artículo: «Qué sucede si pierdo mi trabajo antes de cerrar una hipoteca».

6. Incumplimiento del pago

En Nueva Jersey, los propietarios pueden desalojar a sus inquilinos por no pagar el alquiler. Sin embargo, pagar el arriendo antes de que el inquilino sea desalojado, usualmente logra detener el proceso de desalojo.

• Los alquileres con frecuencia son considerados atrasados un día después de su fecha de vencimiento. 
• Es posible que exista un período de gracia si se establece en el contrato de alquiler.
• Si un inquilino paga tarde su alquiler y el propietario lo acepta, es posible que el propietario tenga que dar un aviso de pago de 30 días. Este aviso debe presentarse antes de iniciar el desalojo.
• Los arrendadores que no tengan un historial de aceptar alquileres atrasados, no están obligados a entregar ningún aviso. 

7. Realizar actividades ilegales

Los propietarios pueden desalojar de la unidad en alquiler a los inquilinos que hayan tenido un comportamiento ilegal dentro de la unidad. Para realizar esto, el propietario tiene que proporcionarle al inquilino un aviso por escrito de desalojo de 3 días.

De acuerdo con los estatutos §§ 2A:18-53(c) y 2A:18-61.2(a), los propietarios deben asegurarse de que sus inquilinos no posean comportamientos ilegales. Entre los ejemplos de actividades ilegales en una unidad en alquiler, incluyen las siguientes:

• Robo.
• Violencia.
• Trata de personas.
• Asalto.
• Prostitución.
• Participación, elaboración, distribución o consumo de sustancias controladas.
• Posesión de algún arma de fuego que sea ilegal.

8. Tener una conducta desordenada

Los propietarios tienen el derecho de desalojar a aquellos inquilinos que han mostrado alguna conducta desordenada o que hayan alterado la paz del establecimiento.

• Esto implica si se perturba la paz y tranquilidad de cualquier individuo dentro de la unidad.
• No obstante, los propietarios deben primero enviarle a sus inquilinos un aviso de cese si se les acusa de alteración del órden público. 
• Este aviso le informa al inquilino que tiene que dejar de andar cometiendo las conductas desordenadas en la unidad.
• En caso de que el inquilino no acate con el aviso de cese, entonces el propietario podrá presentar un aviso de desalojo de 3 días.

9. Violación implicita de la salud o la seguridad

La ley de New Jersey posee un código de construcción, salud y seguridad para las viviendas. Si la unidad en alquiler viola cualquiera de estos códigos o no pasa por las debidas inspecciones de seguridad y salud, el propietario tendrá las siguientes opciones:

1. Expulsar a los inquilinos: Si el propietario puede pagar los costos para corregir cualquier violación en el código, entonces deberá desalojar la propiedad para permitir estas reparaciones. 
2. Tapiar o demoler la propiedad: Si el cumplimiento supone un costo demasiado alto, la propiedad de alquiler debe ser tapiada o demolida.
3. Demoler la propiedad: Si la propiedad le pertenece al gobierno, entonces esta podrá ser demolida. La razón es para cumplir con cualquier plan de reurbanización en el área.

Independientemente de la elección de cualquiera de estas opciones, el propietario tendrá que emitir un aviso de desalojo de 3 meses. Se considera que este tiempo es suficiente como para que el inquilino pueda desalojar la propiedad.

10. La propiedad de arriendo se convierte en un condominio

Los propietarios que estén por convertir su propiedad en un condominio o similar, deben enviarles previamente a sus inquilinos un aviso de desalojo de 3 años. 

Si los inquilinos continúan en la propiedad después de los 3 años desde el día en que se emitió el aviso, entonces el propietario puede solicitar el desalojo de la propiedad.

11. Descontinuación del alquiler

Los propietarios pueden decidir sacar la propiedad en alquiler del mercado. Como resultado, esto significa que el propietario ya no desea seguir arrendando su propiedad.

De ser así, debe emitirse un aviso de 18 meses a los inquilinos antes de presentar el desalojo.

12. El inquilino no acepta cambios en el contrato de alquiler

Existen escenarios donde el contrato de alquiler entre el propietario y el inquilino puede cambiar. Si el cambio en los términos del contrato es razonable, pero el inquilino se niega a aceptarlos, entonces el propietario puede presentar un aviso de desalojo de un mes.

Cómo desalojar a un inquilino en New Jersey

Para desalojar a un inquilino en New Jersey, el propietario de la unidad en alquiler debe esperar hasta que haya pasado suficiente tiempo desde la emisión del aviso de desalojo.

Esto quiere decir que se le tiene que dar suficiente tiempo al inquilino por medio del aviso antes de que se le pueda desalojar de la unidad en alquiler. Una vez realizado esto, el proceso de desalojo en Nueva Jersey es el siguiente:

1. Acudir a los tribunales. El propietario tendrá que ir a un tribunal en New Jersey, el cual dependerá del lugar en donde se encuentre la unidad en alquiler.
2. Presentar una queja con información detallada. Esta queja debe mostrar información como la falta de pago por parte del inquilino. Algunos tribunales exigen que se presente un historial detallado del incumplimiento de pago.
3. Pagar las tarifas correspondientes. El monto de la tarifa puede variar según el tribunal.

Entendemos que estos procedimientos pueden ser difíciles para los propietarios, por lo que se recomienda contar con una asesoría legal completa. Por ende, nuestra abogada Carolina T. Curbelo está dispuesta a ayudar a todos sus clientes con estos procesos.

Presentación de un aviso para cumplir

Antes de solicitar un desalojo en un tribunal, el propietario debe enviarle a su inquilino un aviso para cumplir. Los propietarios pueden descargar la planilla del aviso para cumplir a través de Internet.

Nuestro bufete ofrece ayuda en una gran variedad de asuntos inmobiliarios. Por ejemplo, explicamos qué tipos de ayuda para primeros compradores de casa en New Jersey tiene a su disposición.

¿Cuánto tiempo de aviso tiene que darle un arrendador a un inquilino para desalojar la propiedad en NJ?

El tiempo de aviso que tiene que dar un arrendador a su inquilino para desalojar la propiedad, dependerá del tipo de aviso de desalojo emitido. 

Por lo tanto, estos avisos pueden ir más o menos desde 3 días a 3 años desde la emisión del aviso para que el inquilino se mude a otro sitio.

Para entender mejor esto, a continuación, explicamos la cantidad de tiempo promedio que tiene un proceso de desalojo en Nueva Jersey, estas son:

• Emisión de un aviso de desalojo: De 3 días a 3 años y debe ser presentado al inquilino antes de iniciar con el desalojo.
• Audiencia judicial y sentencia de posesión: De 10 días a 1 mes. En caso de que se gane el juicio, el juez dictará un fallo de posesión.
• Devolución de la unidad en alquiler: De 3 días a 6 meses. Generalmente, esto depende si el inquilino recibe una remoción ordenada realizada por funcionarios autorizados. Como resultado, el propietario no puede ser quien desaloje al inquilino.
• Emisión y notificación de citaciones y demandas: De unos días a unas semanas.
• Emisión de orden de expulsión: 3 días. El inquilino también tendrá 3 días para pagar el arriendo adeudado. 

En conclusión, la respuesta a cuánto tiempo lleva ser desalojado en NJ, puede variar de 3 semanas hasta llegar a tardar 4 años para que se complete un proceso de desalojo en su totalidad.

¿Cómo funciona el proceso de desalojo en Nueva Jersey?

El proceso de desalojo es un proceso judicial en donde se le ordena a un inquilino que se vaya de la vivienda o unidad alquilada. Aunque el propietario puede desalojar legalmente a su inquilino, en ocasiones, es posible que este último no esté de acuerdo con la solicitud.

Los inquilinos pueden responder ante esta situación en la corte, por lo que es importante mantener buenos registros que se puedan presentar como pruebas ante el juez. Esto puede ser crucial para hacer o deshacer cualquier solicitud de desalojo.

Para ello, se aconseja lo siguiente:

• Tener un registro físico en papel: Debido a que esto puede ser muy difícil de poseer, ya que podría dañarse, perderse, quemarse, etc. se recomienda tener mucho cuidado en donde guardarlo.
• Usar un PMS: Un Sistema de Gestión de Propiedades podría ser útil para guardar todo lo relacionado a los papeles, incluyendo los documentos firmados, contratos de arriendo, vídeos, imágenes, facturas, etc. 
• Escanear los documentos: Para que los documentos sean accesibles, primero deben ser escaneados. Aunque esto es opcional, es aconsejable usarlo para así mantener los documentos en un respaldo seguro. 
• Realizar copias de seguridad: Se aconseja almacenar y realizar una copia de seguridad a cada documento obtenido. Para ello, se tiene que usar Google Drive, Dropbox, OneDrive o cualquier otra opción segura. 

¿Puede un propietario desalojar a un inquilino sin ir a la corte en NJ?

Por norma general, es ilegal que un propietario intente desalojar a un inquilino sin ir a la corte en New Jersey. Por ello, los propietarios tienen que ganar la demanda de desalojo y conseguir una sentencia de la corte para desalojar a su inquilino.

• Asimismo, es ilegal que los propietarios obliguen a sus inquilinos a salir de la unidad en arriendo de cualquier manera que no sea la de ir a la corte. Por ejemplo, el cambiar las cerraduras o desconectar los servicios de las empresas de servicios públicos.
• De presentarse esto, será considerado como «desalojo de autoayuda». 
• De igual manera, la ley de Nueva Jersey § 2A: 39-1 señala que si un propietario intenta realizar una entrada ilegal a la unidad alquilada, el inquilino puede demandar al propietario. Esta demanda sería por daños y perjuicios.

¿Qué es un desalojo de autoayuda?

Un desalojo de autoayuda es cuando el propietario de una unidad en alquiler intenta desalojar a su inquilino por cuenta propia, sin acudir a los tribunales o acciones legales. Entre los ejemplos más comunes de esto, se encuentra:

• Cambio de las cerraduras.
• Desconexión de la calefacción y/o la electricidad.
• Destruir o vandalizar la propiedad del inquilino.

Además, la mayoría de los estados especifican la cantidad de dinero que pueden demandar los inquilinos a su propietario si este último lo ha intentado desalojar de manera ilegal. 

De hecho, ciertos estados cuentan con leyes que protegen al inquilino ante estas situaciones, proporcionándoles ciertas medidas de ayuda, tales como: 

1. Cubrirles los honorarios de su abogado y/o de la corte, y
2. Permitirles permanecer en la vivienda.

El practicar actividades ilegales puede ser común para los individuos sin escrúpulos, por lo que se aconseja tener cuidado ante esto. Ahora, si usted se pregunta si puede comprar una casa en Estados Unidos siendo ilegal, en nuestro blog, respondemos detalladamente esta incógnita. 

¿En Nueva Jersey se puede obligar a un inquilino a desalojar la propiedad?

Un propietario nunca podrá obligar a un inquilino a mudarse de su unidad en alquiler. Para ello, el propietario debe ganar con éxito una demanda de desalojo y después poder iniciar el proceso de desalojo del inquilino.

• Incluso, aún después de ganar la demanda de desalojo, el propietario no puede sacar a su inquilino de la propiedad.
• La única persona autorizada para desalojar a un inquilino, es un policía, un sheriff o cualquier otro individuo autorizado. 
• La ley de New Jersey ha decretado que es ilegal que un propietario saque personalmente a su inquilino de la unidad en alquiler.

Sanciones por realizar un desalojo de autoayuda

El Código Civil de New Jersey, establece que el propietario será responsable de los costos de los honorarios de los abogados y de la corte del inquilino. Adicionalmente, el estatuto le otorga al inquilino el derecho a seguir viviendo en la propiedad.

Alternativamente, un inquilino también puede demandar al propietario por daños y violaciones. Los inquilinos podrán solicitar una orden judicial donde prohíbe cualquier otra violación mientras esté pendiente la acción judicial.

Evidencias requeridas para desalojar a un inquilino durante un proceso de desalojo en Nueva Jersey

En caso de que el inquilino haya cometido violaciones en el contrato de arriendo o no haya pagado el alquiler, el propietario debe presentarle las siguientes evidencias al juez:

1. Evidencias por violaciones en el contrato de alquiler. Estas incluyen:
   • Videos.
   • Imágenes.
   • Términos en el alquiler.
   • Cámaras de seguridad.

2. Evidencias por falta de pago. Estas pueden ser:
   • Historial de todos los pagos.
   • El contrato de alquiler.
   • Todos los mensajes enviados al inquilino. Pueden ser por mensaje de texto, correo electrónico, correo postal, etc.
   • Cualquier devolución en el pago.  

Presentar una moción para obtener un fallo y conseguir un fallo de posesión

El propietario debe presentar un argumento sólido y que esté respaldado por todas las evidencias o pruebas previamente descritas. En caso de que el inquilino no se presente a la audiencia, el propietario ganará la demanda por defecto.

No obstante, si el inquilino paga todo el alquiler adeudado dentro de los 3 días hábiles después de la aprobación del fallo de posesión, el proceso de desalojo se suspenderá.

Documentos a presentar para el proceso de desalojo

En New Jersey no es necesario que se presente una respuesta por parte del inquilino. Este solo debe comparecer ante la audiencia. Además, el propietario debe respaldar su reclamo con la siguiente evidencia:

• Copia de la escritura de propiedad y del contrato de alquiler.
• Recibos de alquiler.
• Testigos.
• Estados de cuenta bancarios.
• Otros documentos, como las evidencias de violación del contrato de alquiler o la falta de pago.

En nuestro blog, contamos con una gran cantidad de artículos donde se explican los tipos de registros legales indispensables en una vivienda. Por ejemplo, el certificado de ocupación o el título de propiedad.

¿Cómo nuestro bufete le puede ayudar en un proceso de desalojo en Nueva Jersey?

Tal y como hemos explicado en este artículo, los propietarios no pueden desalojar a sus inquilinos sin seguir un proceso legal. De hacer esto, se estarían exponiendo a serias consecuencias.

• Si usted es un propietario en este estado, no dude en contactar previamente con un abogado de bienes raíces que le ayude a entender los pasos de este proceso. 
• Por otro lado, si usted es un inquilino que cree que lo están desalojando de manera ilegal, también puede requerir los servicios de un abogado inmobiliario.
• Nuestra firma cuenta con más de 10 años de experiencia laborando en estos asuntos en New Jersey. Como resultado, cuenta con amplios conocimientos que ayudarán sin duda alguna a sus clientes a entender su debido proceder.

En Curbelo Law, nuestros clientes estarán en las mejores manos posibles para navegar con éxito ante todos estos procesos legales. Llámenos hoy mismo, envíenos un E-mail o programe previamente una cita con la oficina, ubicada en Ridgewood, New Jersey.