Cómo comprar una casa embargada en NJ

Optar por comprar o invertir en una casa embargada en NJ puede funcionar como una alternativa que brinda oportunidades valiosas. Esto se debe a que las ejecuciones hipotecarias suelen tener un buen potencial de inversión.

En una ejecución hipotecaria, las casas suelen venderse a un precio por debajo del valor de mercado. Sin embargo, es clave saber cómo comprarlas, pues es un proceso complicado. 

Por ello, es importante contar con la ayuda de unos abogados especialistas en ejecuciones hipotecarias como nuestra experta Carolina Theresa Curbelo.

Cómo comprar una casa embargada en NJ en 2024

Comprar una propiedad embargada puede ser un tema complejo, ya que existen muchos tipos de casas en el estado de New Jersey. 

• Propiedades que son vendidas en una subasta. Son casas que han sido anunciadas públicamente por al menos 4 semanas y subastadas por un fideicomisario externo.
• Ejecuciones hipotecarias de propiedades del banco (REO). Las casas que no son vendidas en una subasta, se convierten en las propiedades del banco prestamista. Como resultado, son cotizadas en el mercado abierto con agentes inmobiliarios de REO.
• Propiedades en pre-ejecuciones hipotecarias. Son todas las propiedades que han sido informadas previamente de la intención de ejecutar una hipoteca. Generalmente son cotizadas en el mercado abierto para evitar un embargo real.
• Viviendas HUD. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) vende propiedades con ejecuciones hipotecarias del Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas (FHA) a través de subastas en línea.

Como vemos, existen varios aspectos a considerar si se trata de comprar una casa embargada en New Jersey. Asimismo, las leyes que rigen las ejecuciones hipotecarias en el estado, pueden variar según la etapa del proceso, el tipo de comprador y la ubicación.

¿Cómo es el mercado de las ejecuciones hipotecarias en New Jersey?

En los últimos años, Nueva Jersey ha tenido una tasa alta de ejecuciones hipotecarias con miles de solicitudes. De hecho, los condados con las tasas más altas han sido: 

• Burlington, 
• Cumberland, 
• Gloucester, 
• Camden, y 
• Ocean. 

A pesar de los desafíos, aún están presentes las oportunidades para la compra e inversión. No obstante, se recomienda a los compradores visitar las propiedades antes de un embargo para evitar riesgos asociados con las subastas.

¿Cómo Se Compra Una Casa Embargada En Una Subasta En NJ?

Una casa puede ser colocada en una subasta para su venta si el prestatario: 

• Se declara en bancarrota, o
• No paga su deuda antes de la fecha de venta por embargo.

Estas subastas son llevadas a cabo por un sheriff del condado en el juzgado o en otra propiedad del gobierno. Antes de estas ventas, las subastas son publicadas en:

• Periódicos locales.
• Sitios web como RealtyTrac y Zillow.
• Sitios web del sheriff del condado. Por ejemplo, el condado de Essex o el condado de Camden.

Proceso de compra de propiedades en subasta

Las subastas de estas propiedades requieren que los depósitos del 20% sean pagados el día de la subasta con un giro postal o un cheque certificado. 

En caso de presentarse una oferta ganadora, se tiene 30 días para pagar la totalidad de la propiedad. Pero es posible que se cobren intereses adicionales si se espera demasiado. Aún así, el día en que se empiezan a acumular los intereses varían por estado.

Si nadie presenta una oferta, el banco o el gobierno tomará la posesión de esa propiedad y la tratará de vender por sí mismo.

¿Dónde Encontrarlas?

Todas las subastas de casas embargadas en New Jersey tienen que ser anunciadas durante al menos 4 semanas en un períodico de la localidad. Esto puede realizarse en línea a través de njpublicnotices.com.

Otros sitios en los cuales también se suelen colocar estas subastas son Hubzu y Auction.

¿Qué Tener En Cuenta Antes De Comprar?

En vista de que las subastas requieren de dinero en efectivo para comprar, el comprador debe tener los fondos en sus cuentas personales o conseguirlos de un prestamista. En algunos casos, también se puede conseguir por medio de:

1. Un socio comercial, o
2. Un inversionista privado.

Una vez que se tengan los fondos listos, el comprador puede comunicarse con el sheriff para conseguir detalles relevantes de la subasta, como:

• El tipo de pago aceptado.
• La oferta mínima.
• Los incrementos de oferta.
• La cantidad del depósito.
• La fecha de subasta.
• El cronograma de pago.

Consejos Útiles Antes De Comprar Una Casa Embargada En Una Subasta

• Intentar inspeccionar la propiedad. Comunicarse con anticipación con el fideicomisario, es posible que este acepte realizar una inspección de viviendas en New Jersey. No obstante, todas las subastas son para vender una casa tal cual está en New Jersey. 
• Decidir una oferta máxima. Es básico decidir la cantidad máxima que se está dispuesto a pagar antes de que se comience la licitación. Así las emociones no engañan al comprador para que pague más de lo necesario.
• Pedirle a un abogado que verifique el título. Verificar el título de propiedad en New Jersey con anticipación, permitirá evitar problemas con las transferencias de títulos. También es recomendable comprar un seguro del título de propiedad en New Jersey.
• Inspeccionar si existen inquilinos en la propiedad. Los inversionistas tienen que cumplir con el contrato de arrendamiento del propietario anterior. Además, los propietarios deben permitir a los inquilinos 90 días para desalojar la propiedad.
• Tener en mente las reparaciones. La mayoría de estas casas han sido abandonadas o desocupadas durante un período de tiempo considerable. Por lo tanto, se debe presupuestar sus posibles reparaciones..

Los propietarios de viviendas en New Jersey pueden declararse en bancarrota, lo que les otorga una oportunidad de participar en un plan de pago. Generalmente, este plan suele estar entre los 36 y 60 meses.

Durante este tiempo, los propietarios pueden ponerse al día con sus deudas y redimir su vivienda. Esto se podrá hacer en cualquier momento antes de la subasta, lo que ocasiona que la subasta se posponga o se cancele. 

¿Cómo Comprar Una Casa Embargada Propiedad De Un Banco En NJ?

Cuando una casa no se vende en una subasta, el prestamista toma su posesión e intenta venderla él mismo. Este proceso se conoce en inglés como ”REO”.

El proceso para comprar una casa propiedad de un banco, es similar al de comprar una casa convencional en New Jersey. La única diferencia es que se está comprando directamente a un banco en vez de a un individuo. 

A pesar de que es posible conseguir una buena oferta de estas compras, el banco solo está interesado en recuperar la mayor cantidad de dinero posible. Por lo tanto, los compradores no deben esperar recibir un gran descuento por esta compra.

¿Dónde Encontrarlas?

Encontrar estas propiedades en sitios como Zillow o Hubzu es bastante sencillo. No obstante, las búsquedas con los términos “propiedad del prestamista”, “ejecución hipotecaria” y “vendido tal cual” puede limitar la búsqueda.

Asimismo existe un número significativamente menor de estas casas en comparación a los otros tipos de casas embargadas. Como resultado, es posible encontrarse con una buena cantidad de competidores, lo que dificultará una buena oferta. 

¿Qué Tener En Cuenta Antes De Comprar?

Tras encontrar una de estas propiedades los compradores suelen realizar los siguientes pasos::

1. Envían una oferta.
2. Solicitan una inspección.
3. Solicitan una tasación inmobiliaria en NJ.
4. Negocian los términos finales de la compra.

En caso de que la propiedad cumpla con los requisitos del prestamista en cuanto a su condición y estado de gravamen, se permite un financiamiento convencional.

Consejos Útiles Antes De Comprar

• Trabaje con unos experimentados abogados de bienes raíces o agentes inmobiliarios para garantizar que la oferta sea enviada correctamente.
• Asegúrese de tener una carta de aprobación previa antes de iniciar el proceso de compra de una casa embargada de REO. Los prestamistas no pierden su tiempo con compradores indecisos en su capacidad de pago.
• Mentalícese de que podría pagar una fuerte suma por la casa pues son propiedades costosas en donde los bancos solo desean recuperar su inversión.
• Es posible que cuanto más tiempo haya pasado la propiedad en el mercado, es más probable que los prestamistas negocien con el comprador.

¿Cómo Comprar Casas Con Una Pre-Ejecución Hipotecaria?

Las ejecuciones hipotecarias previas son propiedades cuyos dueños han sido informados de la intención de ejecutar una hipoteca. Usualmente por pagos retrasados de hipotecas y/o impuestos.

Los prestamistas en New Jersey tienen que esperar hasta que los prestatarios tengan como mínimo 120 días de retraso en sus pagos. Durante ese momento, los prestamistas podrán proporcionar un aviso con la intención de realizar un embargo al prestatario.

• Debido a que Nueva Jersey es un estado judicial, los prestamistas tienen que esperar 30 días antes de presentar una demanda ante el tribunal. El propietario solo dispone de 35 días para responder dicha demanda.
• Si el juez falla a favor del embargo, la ley exige que el sheriff venda la vivienda en una subasta dentro de los 150 días posteriores a la ejecución hipotecaria oficial de la casa.
• El tiempo previo a la ejecución hipotecaria varía de manera sustancial, ya que pueden pasar 8 meses desde el aviso hasta que se vende en la subasta.
• El promedio para que una ejecución hipotecaria complete su proceso suele ser de más de 3 años en New Jersey.

¿Dónde Encontrar Estas Casas?

Generalmente, si un prestatario no puede pagar su propiedad, una opción que tiene es colocarla en el mercado inmobiliario y venderla antes de la ejecución hipotecaria real. 

De presentarse este caso, podría cotizar en la MLS con un agente y comercializar esta propiedad como otra casa en venta.

Trabajar con un abogado o agente inmobiliario en estos casos puede ser beneficioso, ya que suelen tener acceso a la lista de MLS antes de que aparezca en sitios como Zillow.

¿Qué Tener En Cuenta Antes De Comprarla?

Aunque frecuentemente su proceso es igual a la compra de casas convencionales se diferencia en algunos aspectos:

• El vendedor suele estar muy motivado en vender su propiedad.
• Pueden aparecer ciertas dificultades adicionales si el propietario decide declararse en bancarrota o pagar sus deudas.
• Pueden estar realizando este proceso bajo un marco de tiempo estimado.

Los compradores deben tener en cuenta que los propietarios pueden estar angustiados, ya que están pasando por una mala racha. Por ende, es aconsejable considerar su situación.

Consejos Útiles Al Comprar Estas Propiedades

• El vendedor está perdiendo su casa, así que se debe ser compasivo.
• Es fundamental trabajar con un agente experimentado para localizar buenas propiedades. Además, es posible que ayude al comprador a negociar acuerdos de beneficio mutuo.
• De acercarse la fecha límite de la ejecución hipotecaria, un cierre rápido hace que la oferta del comprador sea mucho más atractiva.
• El comprador debe considerar incluir una carta en su oferta donde explique por qué el vendedor debería ayudarle. 
• Contar con un buen abogado de bienes raíces, permitirá asegurarse de no encontrarse con sorpresas legales en el futuro.

Nuestra abogada Carolina T. Curbelo ha ayudado a decenas de compradores en estas situaciones. No dude en escribir o llamarnos pues esto no le obliga a nada y puede ayudarle mucho en su proceso.

¿Cómo Comprar Una Casa Embargada En NJ De HUD?

Las casas embargadas de HUD son similares a las de REO, ya que estas no se vendieron en una subasta y fueron embargadas por el prestamista. 

Debido a que estas casas están respaldadas por el gobierno, este toma la posesión de la propiedad después del embargo.

Las viviendas embargadas de HUD no varían mucho entre los estados, por lo que aplicará lo mismo para New Jersey como para cualquier otro estado.

¿Dónde comprar una casa embargada en NJ de HUD?

Para localizar propiedades de HUD, visite el sitio web de HUD Home Store. Es necesario utilizar un agente registrado para presentar ofertas a HUD, así que asegúrese de confirmar la aprobación de su agente.

¿Qué tener en cuenta antes de comprarla?

HUD se enfoca únicamente en el precio, evaluando las ofertas de manera continua y aceptando la oferta más alta al final del día que cumpla con el precio mínimo de compra establecido para esa propiedad.

Consejos útiles al comprar estas propiedades

Inicialmente, las propiedades de HUD están exclusivamente disponibles para los compradores que planean vivir en ellas. Pero debe ser antes de que se abran las ofertas a los inversionistas. 

Esto la convierte en una opción favorable para compradores residenciales en busca de viviendas asequibles. Por otro lado, las propiedades que llegan a las licitaciones de inversionistas suelen ser aquellas que requieren reparaciones.

¿Cómo Funciona Una Venta De Ejecución Hipotecaria En NJ?

• Después de obtener una sentencia definitiva, el demandante entrega una orden de ejecución al sheriff del condado. Esto será para programar y llevar a cabo la venta de la propiedad. 
• En las ejecuciones hipotecarias residenciales, la fecha de venta de una casa se anuncia en un periódico local durante 4 semanas consecutivas. 
• El propietario es notificado de la fecha de venta y puede solicitar hasta 2 aplazamientos de 2 semanas. 
• Después de este período, la venta solo puede aplazarse con el consentimiento del demandante, una orden del Tribunal de Cancillería o la presentación de un caso de quiebra.

Cabe destacar que en Nueva Jersey, un propietario tiene la opción (dentro de los 10 días siguientes a la venta) de recuperar la propiedad. Para ello, debe pagar el monto total del fallo de ejecución hipotecaria junto con los costos de venta. 

Esto no suele ser fácil por lo que es esencial contar con un buen abogado.

¿Cuánto Tardan Las Ejecuciones Hipotecarias En Nueva Jersey en 2024?

La duración de una ejecución hipotecaria en Nueva Jersey varía según factores como el tipo de propiedad y las circunstancias del caso. 

• Por lo general, el prestamista inicia el proceso de ejecución entre 60 y 90 días después del incumplimiento de pagos. 
• Posteriormente, puede tomar de 6 a 12 meses completar el procedimiento y vender la propiedad. 

Aunque los retrasos legales y las negociaciones pueden afectar este cronograma. Algunas ejecuciones hipotecarias se resuelven rápidamente, mientras que otras pueden tomar más de un año en Nueva Jersey.

Le invitamos a conocer los mejores consejos para pedir una hipoteca en este estado. Incluso, si usted es un trabajador independiente y busca unas hipotecas para autónomos.

Recomendaciones Sobre Cómo Comprar Una Casa Embargada En NJ

Ahora que ya hemos explicado sobre cómo comprar una casa embargada en NJ, mostraremos algunas recomendaciones para realizar estas compras.

1# Investigar Los Diferentes Métodos Para Comprar Una Casa Embargada

El primer paso antes de comprar una casa embargada, es la investigación. En New Jersey existen 3 categorías de subastas de propiedades, estas son:

• Subasta de oferta mínima. Conocida como «precio de reserva», es una subasta donde un postor debe alcanzar un precio mínimo para que se venda la casa. Una vez alcanzado el precio mínimo, ganará el mejor postor.
• Subasta de reserva. Es donde el precio mínimo del vendedor se mantendrá en privado. Adicionalmente, el vendedor tendrá el derecho a rechazar la oferta ganadora dentro de un período de 72 horas.
• Subasta absoluta. Es cuando no se determina un precio mínimo y la vivienda se vende al mejor postor. El vendedor tendrá que aceptar el resultado de la subasta.

2# Determinar El Presupuesto Que Se Tiene Para Pagar La Vivienda

El presupuesto es importante antes de comprar una casa embargada. Si bien, en algunos casos es posible conseguirla a un precio más bajo, ninguna casa saldrá gratis.

Como es normal en cualquier compra de vivienda, es importante determinar la relación deuda-ingreso (DTI). La mayoría de los prestamistas requieren que las deudas mensuales de los prestatarios no sean más del 43% de su ingreso bruto mensual.

3# Realizar Una Inspección

Las inspecciones son importantes. Por lo tanto, vale la pena invertir en un inspector o topógrafo de viviendas para ahorrarse miles de dólares a futuro. 

Esto es muy importante, ya que generalmente estas casas no han sido ocupadas por un lapso de tiempo considerable.

4# Contratar A Un Profesional Inmobiliario Con Experiencia

Los expertos en propiedades embargadas suelen tener acceso a un servicio local múltiple y conocerán el mercado local.

Estos expertos ayudan a los compradores a saber cuándo se ofrece una de estas casas embargadas a un precio mucho menor. Asimismo, también podría ayudar al comprador a encontrar propiedades embargadas que otros compradores han pasado por alto.

5# Conseguir Una Pre-Aprobación Para Un Préstamo Hipotecario

Conseguir una pre-aprobación de una hipoteca es un movimiento inteligente por parte de los compradores. De realizar esto, un prestamista podría determinar hasta cuánto dinero podría prestarle.

6# Considerar Las Ventas en corto En Lugar De Comprar Bajo Subasta

Existen dos maneras de comprar una casa embargada en New Jersey:

1. Desde una subasta, o
2. Comprarla en persona a un vendedor.

Conociendo esto, se entiende que las ventas al descubierto son más sencillas que las de compras en subastas. Por ello, negociar directamente con el propietario puede que se consiga un precio mucho mejor.

7# Hacer Una Oferta De Compra Competitiva

Si la casa está en embargo, el agente inmobiliario del comprador debe presentar la oferta al individuo que actualmente es propietario de esa vivienda. 

Durante estos escenarios, es posible que el comprador sienta la tentación de realizar una oferta baja por la casa embargada. Sin embargo, de realizarse una oferta muy por debajo de su valor en el mercado, el vendedor podría rechazar la oferta.

Preguntas frecuentes sobre cómo comprar una casa embargada en NJ

¿Cómo le pueden ayudar nuestros expertos de Curbelo Law?

Los compradores de propiedades que hayan soñado con comprar una nueva vivienda, pero tienen un presupuesto ajustado, tal vez comprar una casa embargada sea su mejor opción. 

• En algunos casos, es posible conseguir casas embargadas a un precio inferior al valor del mercado.
• Sin embargo, para ello, necesita contar con nuestros expertos inmobiliarios en el tema. La abogada Carolina T. Curbelo cuenta con más de 10 años de experiencia en estos asuntos inmobiliarios.
• Por ende, es fundamental no apresurarse antes de tomar una decisión. Lo mejor, es trabajar con un profesional que pueda explicar las ventajas y desventajas de comprar una propiedad embargada.

¿Usted ya empezó a buscar una vivienda embargada? Si no está seguro de continuar con esta compra, no siga por cuenta propia. Llámenos inmediatamente, envíenos un E-mail o si lo prefiere, programe una cita con nuestra oficina en Ridgewood, New Jersey.