Llegar a experimentar un préstamo hipotecario denegado al cierre sin lugar a dudas puede ser devastador. En este artículo descubrirá qué implica esto y cómo puede llegar a evitarlo.
De entrada debe saber que existen pasos a tomar que pueden salvar sus probabilidades de comprar una casa en New Jersey. Si necesita ayuda legal comuníquese hoy mismo con nuestros abogados de bienes raíces en New Jersey. Con más de 10 años de experiencia en el sector inmobiliario, el bufete le puede orientar en diferentes asuntos de bienes raíces.
Préstamo hipotecario denegado al cierre en New Jersey
Existe una diferencia entre la aprobación previa y la aprobación del crédito como tal. La preaprobación de un préstamo es tan solo un paso para financiar una vivienda. Esto es cuando el prestamista realiza la verificación del crédito para confirmar si el solicitante es financieramente capaz de pagar el préstamo.
La mayoría de los vendedores de viviendas quieren saber si los compradores son serios y pueden solicitar una carta de aprobación previa para avanzar la negociación.
- Las aprobaciones de los préstamos ocurren después de que el solicitante haya encontrado su tipo de casa deseada;
- Posteriormente, presentará una oferta y si es aceptada, solicitará una hipoteca.
Generalmente, las hipotecas dependen de una tasación inmobiliaria y una inspección. Una aprobación previa aumenta las posibilidades de obtener una aprobación, pero no la garantiza.
¿Es la primera vez que solicitará un préstamo? ¿Ya ha solicitado varios y no ha podido calificar para uno? No se preocupe, nuestro artículo sobre consejos para pedir una hipoteca le ayudará a prepararse adecuadamente para estas peticiones.
Razones por las que su prestamista no puede negar su hipoteca
Los prestamistas pueden rechazar una solicitud de un préstamo por muchas razones. Igualmente, existen razones que no podrá usar para denegar el préstamo hipotecario:
- Edad (asumiendo que ya se es mayor de edad).
- Género.
- Raza.
- Estado civil.
- Nacionalidad.
- Religión.
- Si recibe asistencia pública.
Es muy poco probable que un prestamista rechace una solicitud de un préstamo por las razones anteriores. Sin embargo, de ser así, los solicitantes pueden obtener ayuda de la oficina del Fiscal General de su respectivo estado. Para el estado de New Jersey, la oficina está ubicada en la ciudad de Newark.
¿Qué pasa si niegan el préstamo hipotecario?
Si la solicitud hipotecaria es denegada, se tiene que solicitar una explicación al prestamista. Por ley, los prestamistas están obligados a brindar tal información, junto a la revelación del puntaje de crédito en que se basaron para tal decisión.
¿Qué es la suscripción y cómo funciona?
La suscripción de hipotecas es el proceso donde se verifica y analiza la información financiera que proporciona el solicitante a un prestamista. El proceso de suscripción ocurre cuando un prestamista verifica los ingresos activos, deudas, crédito y propiedad del solicitante.
La suscripción se produce cuando se completa la solicitud de hipoteca y se entregan todos los documentos requeridos para que el suscriptor los revise. Los documentos solicitados pueden ser:
- Estados de cuentas bancarias.
- Formulario W-2 y otras documentaciones fiscales.
- Recibos de pagos recientes.
- Copias de formas de identificación.
Una vez sometido el proceso de suscripción, el préstamo pasa por los siguientes 3 pasos:
- Aprobación condicional. Todos los documentos entregados están en revisión y el suscriptor considera que la mayor parte de la información se ve en buen estado, pero todavía existen consideraciones que deben cumplirse antes de aprobar el préstamo.
- Aprobación. Cuando el suscriptor ha verificado todo y ya se está autorizado para cerrar el préstamo.
- Denegación. Cuando se le niega la solicitud del préstamo. A continuación ahondaremos en los motivos de esta última.
Motivos frecuentes por los que un préstamo hipotecario puede ser denegado al cierre
Es importante conocer la razón por la qué se niega un préstamo hipotecario. A continuación, mostraremos algunas de las razones más habituales por las que se niegan los préstamos y cómo evitarlo.
1# Tener un puntaje de crédito demasiado bajo
Antes de solicitar cualquier préstamo, es importante que se revise el puntaje de crédito.Un puntaje de crédito bajo le indica a los prestamistas lo siguiente sobre el solicitante:
- Supone una inversión de muy alto riesgo;
- Puede tener problemas para pagar a tiempo o mantener sus responsabilidades financieras del préstamo.
El puntaje de crédito FICO es el más utilizado por los prestamistas, por lo que si el puntaje crediticio del solicitante es bajo, es muy probable que la solicitud del préstamo sea rechazada.
Por lo general, se necesita un puntaje crediticio de 620 puntos como mínimo para calificar para una hipoteca convencional.
2# Poseer un historial de pagos incumplidos de préstamos hipotecarios
Si anteriormente el prestatario fue el propietario de una vivienda, la aseguradora puede requerir ver la evidencia de que pagó la hipoteca de manera puntual y constante. De no hacer esto, es posible que consideren que no vale la pena correr el riesgo de que se apruebe un préstamo para la nueva propiedad.
Tener una ejecución hipotecaria o una venta en corto en el registro, puede afectar la aprobación de una hipoteca durante un cierto período de tiempo.
3# La tasación es demasiada baja
Los prestamistas no pueden prestar más que el valor de tasación de la vivienda. Si el valor de tasación es inferior al precio de venta, se debe pagar la diferencia o renegociar a un precio menor. En caso de no poder hacerse ninguna de las dos, el préstamo será denegado.
4# Poseer actividades inusuales en su cuenta bancaria
El comprar una casa implica gran cantidad de costos que se deben de pagar, además de la hipoteca. Estos costos incluyen los costos de cierre, los seguros de la casa, el seguro contra inundaciones, los impuestos y las cuotas de la comunidad de propietarios.
En la mayoría de los casos, los prestamistas necesitarán ver que el prestatario tiene el suficiente dinero como para cubrir dichos gastos hasta por 6 meses.
No obstante, los depósitos grandes (especialmente los que provienen de fuentes desconocidas), pueden alertar a los prestamistas. Esto podría indicar que el prestatario obtuvo un préstamo para pagar un pago inicial, lo que se suma a su relación deuda-ingresos (DTI).
De recibir como obsequio una considerable cantidad de dinero, el donante debe proporcionar una “carta de obsequio” donde explique que el dinero es solo un regalo y no es necesario que sea devuelto.
5# Problemas existentes en la propiedad
Los resultados obtenidos por una inspección pueden incrementar o reducir las posibilidades de conseguir un préstamo hipotecario. Por ejemplo, si se obtiene un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA), la vivienda debe cumplir con ciertas consideraciones para calificar para el préstamo, de no cumplirlas, el préstamo FHA será rechazado.
Si una inspección de tasación descubre un problema considerable como fallos en los cimientos, el préstamo puede ser rechazado. Esto se debe a que la casa es considerada como una mala inversión.
Para evitar estos posibles escenarios:
- Recorra la casa en persona;
- Preste la debida atención a las divulgaciones de la vivienda.
Es importante hacer una inspección de viviendas en New Jersey de manera oportuna para evitar perder tiempo. Esto puede resultar clave para evitar que su préstamo hipotecario pueda ser denegado al cierre.
6# Su situación laboral ha cambiado recientemente
Tener una estabilidad financiera suele ser uno de los principales requisitos para solicitar una hipoteca en New Jersey. Cuando se recibe un cheque de pago fijo, lo más probable es que se pueda pagar la mensualidad de la hipoteca. Sin embargo, perder un trabajo antes de cerrar una hipoteca, puede ocasionar que el prestamista dude sobre si se puede pagar el préstamo.
Un nuevo empleo puede traer muchas incertidumbres, ya que el solicitante del préstamo puede:
- Renunciar.
- Ser despedido.
- Tener un salario mucho más bajo.
Estos casos pueden afectar a la aprobación de un préstamo hipotecario, a pesar de que anteriormente haya estado preaprobado.
Los solicitantes de un préstamo que cambien de un trabajo a otro en el mismo campo y con el mismo salario o superior, generalmente no tendrían problema alguno con su solicitud.
7# La relación préstamo-valor (LTV) es muy alta
La relación préstamo-valor (LTV) compara el saldo de la hipoteca con respecto al valor de la vivienda. Cuando se compra una vivienda, el LTV se reduce junto al pago inicial. Además, ciertos préstamos necesitan pagos iniciales y LTV específicos.
- Por ejemplo, los préstamos convencionales requieren un pago inicial mínimo del 3% o el 97% LTV.
- En caso de no afrontar el pago inicial mínimo, no se puede obtener el préstamo.
- Para evitar este problema, se debe tomar el tiempo para ahorrar un pago inicial de al menos un 3 a 3.5%, el cual depende del préstamo.
Para los trabajadores que buscan hipotecas para autónomos o que poseen circunstancias negativas, un pago inicial grande puede ayudar a aliviar las preocupaciones de un prestamista.
8# La relación deuda-ingreso (DTI) es demasiada alta
- La relación DTI ayuda a los prestamistas a determinar si el solicitante del préstamo puede endeudarse más.
- Si el DTI es alto, posiblemente no pueda pagar el préstamo.
- La mayoría de los prestamistas requieren un DTI menor al del 50%.
- Para la mayoría de las opciones de un posible préstamo, se recomienda mantener el DTI en o por debajo del 43%.
- De poseer muchas deudas, es importante trabajar para pagarlas antes de solicitar una hipoteca.
Una vez que se esté en el proceso para obtener una hipoteca, no es buena idea agregar más deudas al realizar compras grandes que no sean relacionadas con la compra de la vivienda. Al eliminar parte de la deuda, aumenta el flujo de efectivo y se le demuestra al prestamista que se tiene el suficiente dinero como para pagar la hipoteca.
9# Sacar nuevo crédito
Si el puntaje crediticio actual sube, generalmente no hay problemas, pero si este se reduce antes de cerrar el préstamo, podría llevar al rechazo de la solicitud.
Una de las razones más comunes por las que el puntaje crediticio se reduce, es que se solicita un nuevo crédito. Lo ideal es esperar hasta que sea aprobado en su totalidad el préstamo hipotecario.
10# Insuficiente documentación de ingresos o bienes
Los prestamistas requieren talonarios de pago, formularios W-2, declaraciones de impuestos y estados de cuenta bancarios para comprobar sus ingresos y activos. Si no se puede proporcionar tales documentos, no se le aprobará su préstamo.
11# Se es demasiado jóven
Para calificar a un préstamo, se debe tener la edad legal suficiente para realizar un contrato hipotecario (18 años en la mayoría de los estados de los Estados Unidos).
¿Qué se debe hacer si se recibe un préstamo hipotecario denegado al cierre?
A continuación, indicaremos qué se debe hacer después de obtener la aprobación condicional o un rechazo de la hipoteca:
Determinar la fase de cierre actual
Cuando se recibe una aprobación condicional
- Durante esta etapa, posiblemente se les pide a los solicitantes de un préstamo que proporcionen más documentación.
- Se debe asegurar de responder a estas solicitudes lo más rápido posible para que el proceso pueda continuar.
- El asegurador no procederá hasta que reciba los documentos solicitados.
En esta etapa, el solicitante debe ser honesto ante cualquier tipo de problema. Este momento es crucial. Se debe continuar haciendo todos los pagos a tiempo, evitar hacer depósitos grandes, pedir préstamos y usar el crédito para hacer otras compras.
Cuando se recibe un rechazo en el préstamo
Si se recibe un rechazo en la solicitud del préstamo, existen algunos pasos que se pueden seguir para estar en una mejor posición y obtener una hipoteca en un futuro cercano. Para ello:
Se debe comprender el por qué se le denegó el préstamo y luego buscarle una solución.
- Si el DTI era demasiado alto, la solución es pagar la deuda.
- En caso de un puntaje crediticio demasiado bajo, se tienen que realizar todos los pagos a tiempo.
- Si el LTV es demasiado alto, se debe tomar ese tiempo para ahorrar y poder pagar el pago inicial.
Hablar con el prestamista
De acuerdo a la Ley de Igualdad de Oportunidades de Crédito, los prestamistas están obligados a informar sobre la razón por la cual rechazan las solicitudes. A menudo, estos incluyen una carta con los detalles específicos, pero si la carta es vaga o inexacta, lo mejor es comunicarse directamente con el prestamista.
Establecer un historial de crédito
Puede ocurrir que los compradores de vivienda por primera vez en New Jersey no tengan un historial de crédito suficiente como para satisfacer los requisitos de los prestamistas. En estos casos, se recomienda que establezcan un historial crediticio antes de presentar una solicitud de préstamos.
Comprobar si existen errores en el informe de crédito
Entre las diferentes agencias de crédito y acreedores que participan en el desarrollo de un informe crediticio, es probable que se presenten errores en el proceso. Los errores pueden reducir el puntaje de crédito y ser un problema solucionarlos.
Tales errores pueden incluir:
- Información desactualizada.
- Estados de pagos incorrectos.
- Negativos duplicados de manera incorrecta.
- Cuentas fraudulentas.
Para eliminar cualquier posible error, revisar el informe crediticio a tiempo puede permitir tomar las medidas adecuadas para evitar tales situaciones.
Vigilar su crédito
La mejor manera de reconstruir un crédito es supervisarlo de forma regular a través de unas verificaciones en el informe crediticio y en el puntaje. Existen varios sitios en línea que permiten hacer esto de una manera gratuita.
Además, también se recomienda realizar un seguimiento en las deudas mensuales y la utilización del crédito para conocer en dónde se requiere hacer ajustes para mejorar el puntaje.
Pagar y diversificar las deudas
Una de las mejores opciones para mejorar el puntaje crediticio es pagar cualquier deuda y liquidar los cobros que aparezcan en el informe crediticio. De no poder pagar el saldo total, una buena idea es llegar a un acuerdo con los acreedores para pagar todo lo que se pueda.
Si bien, esto no incrementa el puntaje crediticio tanto como pagar las deudas por completo, pagar algo es mejor que nada.
Otra clave para aumentar el puntaje es tener una buena combinación deudas de créditos renovables y artículos como préstamos a ciertos plazos.
Mantener las cuentas abiertas
Al pagar las deudas, es importante no cerrar las cuentas. De hacer esto, el puntaje crediticio puede verse perjudicado.
Puede resultar beneficioso el tener una combinación de tarjetas de créditos, préstamos estudiantiles, préstamos personales potenciales y préstamos para automóviles, en donde se puedan demostrar el manejo del crédito.
Incrementar los límites crediticios
Otra manera de reconstrucción del puntaje de crédito es aumentar los límites de crédito. Por ejemplo, si se tiene un límite de crédito de $1,000, un prestamista podría estar dispuesto a incrementarlo a $2,000, siempre y cuando vea los avances que ha realizado el solicitante.
Mantener baja la utilización del crédito
Para mantener un puntaje de crédito alto, simplemente no se debe utilizar. Su uso de crédito se controla en forma de utilización de crédito, que muestra su deuda actual como un porcentaje.
Por ejemplo, si una tarjeta de crédito tiene un límite de $3,000 y otra de $5,000 y con un saldo total de transferencia de $1,000 por mes, la utilización del crédito es del 12.5% ($1,000/$8,000).
Por lo general, se recomienda no usar más del 30% de su límite de crédito global entre todas las cuentas.
Construya su aplicación antes de volver a aplicar
Si la solicitud de un préstamo hipotecario fue denegada, es probable que se tenga que seguir varios pasos para repararla. Existen pocas maneras de corregir inmediatamente los problemas que un asegurador encuentre sobre la solicitud hipotecaria.
De ser denegada una hipoteca, probablemente lleve algún tiempo arreglar la solicitud. Lo ideal es no volver a presentar una solicitud de inmediato sin abordar los problemas que surgieron la primera vez en que fue denegada.
Encontrar una nueva vivienda
Si el préstamo fue denegado, es posible que la casa no sea la adecuada para vivir en este preciso momento. Quizás buscar otras a un menor precio puede resultar una mejor opción.
Las casas menos costosas suelen ser pagadas más cómodamente por los prestatarios. Por ello, cuanto menos se pida prestado, más dinero podrá dar un prestatario al pago inicial y los costos mensuales serán menores.
Encontrar un nuevo prestamista
Se recomienda comparar prestamistas para ver cuál ofrece una tasa de interés más baja, diferentes plazos de pagos y la menor cantidad de tarifas posibles. Cuanto más prestamistas sean comparados por adelantado, más probabilidades se tendrá de encontrar un préstamo que se ajuste a las necesidades de cada solicitante.
¿Cómo evitar un préstamo hipotecario denegado al cierre?
Además de los consejos que ya se explicaron en este artículo, existen otras acciones que se pueden tomar para evitar un rechazo en el préstamo. Estas son algunas de las medidas adicionales a tener en cuenta para aumentar las posibilidades de conseguir una aprobación del préstamo:
1# Buscar un aval
Un codeudor o aval puede ayudar a un solicitante a obtener un préstamo. Sin embargo, se le estará pidiendo a alguien que arriesgue su puntaje crediticio. Arruinar las fianzas a alguien, puede destruir la relación existente entre ambos individuos. Antes de involucrar a alguien en un préstamo, se debe consultar con el prestamista acerca de las pautas requeridas para ello.
2# Busque menos cantidad de lo que puede pagar
La mayoría de los compradores buscan una casa con la cantidad máxima de dinero que les otorgará el prestamista. Sin embargo, una recomendación es solicitar un préstamo que sea menor de lo que se podría obtener al ser aprobado. De esta manera, habrá un margen de maniobra en el presupuesto para pagar un préstamo.
Además, es ideal no solicitar el monto máximo del préstamo hipotecario. Esto es debido a que cuando se obtiene una preaprobación para un préstamo hipotecario, los prestamistas calculan los impuestos sobre la propiedad, el seguro y las tarifas de HOA. De no dejar suficiente margen de maniobra en relación del DTI para una factura de impuestos a la propiedad, podría dar lugar a un rechazo en el préstamo.
3# Prepararse antes de aplicar
Es importante tener listos todos los documentos necesarios para un préstamo hipotecario. Cuanto más rápido pueda responder a una solicitud de información, más rápido se tendrá una aprobación hipotecaria.
4# Llenar la solicitud de préstamo de manera completa y precisa
Es importante brindarle al prestamista la información más precisa posible para reducir las posibilidades de que la aprobación previa sea denegada al final. Ya sea que se trate de una dirección anterior o las fechas de inicio y finalización de los empleadores anteriores, se tiene que tomar el tiempo necesario para presentar la debida información.
5# No cambiar de trabajo ni la forma en que cobra
Recibir un salario de tiempo completo durante dos años, brinda una mayor probabilidad de una aprobación crediticia. Los prestamistas verifican el empleo del prestatario hasta el día del cierre, incluso si el prestatario cambió de empleo antes del cierre, podría retrasarlo o incluso llevarlo a su denegación.
6# Solicitar el programa de préstamos adecuado
Tómese su tiempo para leer bien los requerimientos mínimos para obtener el préstamo hipotecario. Por tanto, no aplique a un programa en el que tenga pocas opciones de lograr la aprobación.
Por lo general, los préstamos respaldados por las agencias gubernamentales como el Departamento de Agricultura de EE. UU. (USDA), el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) y la Administración Federal de Vivienda (FHA) suelen ser los más fáciles para calificar en comparación a los préstamos convencionales.
Preguntas frecuentes sobre los préstamos hipotecarios denegados al cierre
Aunque suelen ser pocas las ocasiones, se puede negar un préstamo hipotecario después de que el prestatario haya firmado los documentos de cierre. Además, los prestatarios tienen un derecho de rescisión de 3 días, durante este período de tiempo, pueden retractarse del préstamo.
Según la empresa de datos hipotecarios HSH.com, las solicitudes hipotecarias denegadas oscilan alrededor del 8%. Sin embargo, las tasas de denegación pueden variar según la ubicación.
De recibir feedback de que el suscriptor podría denegar un préstamo, es posible presentar una solicitud con un nuevo prestamista.
Siempre que el puntaje de crédito cumpla con los requisitos mínimos para el programa que se solicitó, no será denegado. Sin embargo, la tasa de interés y los costos podrían incrementarse como resultado de una puntuación más baja.
¿Cómo le puede ayudar Curbelo Law frente a un préstamo hipotecario denegado al cierre?
Los problemas con un préstamo hipotecario denegado al cierre existen y de hecho ocurren en New Jersey y otros estados. Para evitar estos, es importante tomarse el tiempo adecuado para averiguar qué salió mal y si se puede resolver. Esto para un individuo que no posee la suficiente experiencia en estos casos, esto puede resultar complejo y frustrante.
Nuestros expertos en bienes raíces de Curbelo Law pueden ayudarle en esta situación, permitiendo mostrarle los recursos que tiene disponible antes de llegar el día del cierre. Con más de 10 años de experiencia en el sector inmobiliario de New Jersey, usted estará en manos de profesionales.
