El tiempo es esencial en bienes raíces

En algunas ocasiones, es posible que mientras avance el proceso de compra de una vivienda, se encuentre una cláusula llamada: “El tiempo es esencial” en bienes raíces.

Ciertamente; el tiempo lo es todo, especialmente cuando se está comprando o vendiendo una propiedad. Por ende, los individuos que se encuentren en estos escenarios, deben comunicarse primero con nuestra firma de abogados de bienes raíces en New Jersey.

Qué significa la expresión “El tiempo es esencial” en bienes raíces

La expresión “El tiempo es esencial” es un término legal encontrado comúnmente en los contratos inmobiliarios. Esta frase habla de la cantidad de tiempo que las partes de un contrato tienen para cumplir con sus obligaciones contractuales. 

• Este término legal sirve para recordarles a todas las partes involucradas en un contrato de bienes raíces, que el tiempo se les está acabando. 
• Asimismo, se define como un término de contrato que exige el desempeño exitoso de una de las partes dentro de un período de tiempo para exigir el desempeño de la otra parte.
• De llegarse a incumplir con el desempeño a tiempo, resultaría en un incumplimiento del contrato.

En otras palabras, la cláusula del tiempo es esencial, significa que si una de las partes de un contrato no cumple con el plazo acordado, incumplirá el contrato.

Esta cláusula se suele utilizar en contratos donde existan ciertas urgencias por alguna situación. Por ejemplo, cuando una de las partes necesita empezar a trabajar inmediatamente.

Ejemplos de 2024 de la cláusula que define que el tiempo es esencial en bienes raíces

Algunos ejemplos generales de esta cláusula incluyen:

• Autores que finalizan sus libros antes de las fechas de lanzamiento establecidas.
• Empresas de diseño web que entregan su trabajo antes del lanzamiento del producto.
• Constructoras que complementan el trabajo antes de la inauguración.
• Vendedores de bienes raíces que finalizan el trabajo antes de las fluctuaciones del mercado inmobiliario.
• Mensajeros que entregan los paquetes a tiempo.

A continuación, detallaremos otros ejemplos que se ven con frecuencia en el mercado inmobiliario:

Ejemplo para los compradores

Los compradores pueden tener varias cláusulas estrictas de que el tiempo es esencial. Aquí existen algunas:

Si se paga al contado

1. Suponiendo que un individuo desea comprar una casa en New Jersey al contado, este tendrá varias ventajas sobre los solicitantes de préstamos hipotecarios.
2. Sin embargo, el comprador que pagará la casa al contado, debe solicitar primero una inspección de viviendas en New Jersey, incluso si no incluyó una contingencia a esta inspección en su oferta.
3. Solicitar una inspección de viviendas le ha llevado varios días al comprador, teniendo el día de cierre muy cerca.
4. De la misma manera, el comprador debe realizar una búsqueda del título de propiedad en New Jersey para garantizar que el vendedor no tiene gravámenes. 
5. Aunque pagará al contado, el comprador se ha visto atrasado porque no ha podido cumplir con ambos requerimientos a tiempo.

Si se requiere un préstamo

1. Un comprador finaliza la compra de una casa por medio de un tipo de préstamo hipotecario en Estados Unidos, pero varios problemas comenzaron a interponerse en esto.
2. El comprador recibió primero un problema en la tasación y más adelante, otro problema con la inspección de viviendas. Esto último fue porque la propiedad generó dudas sobre su estado actual.
3. Por si fuera poco, la búsqueda del título de propiedad también presentó gravámenes de los cuales el comprador no estaba al tanto.
4. Aunque el comprador puede resolver esto, la cláusula del tiempo es esencial, lo que le hace presión a todas las partes involucradas a medida de que se acerca la fecha de cierre.

Ejemplo para los vendedores

1. Suponiendo que un individuo esté por vender una casa en New Jersey y desea mudarse cuanto antes. Como resultado, en el contrato se incluye una cláusula del tiempo esencial.
2. En el contrato, establece que la tasación inmobiliaria en New Jersey debe finalizar en una fecha específica. 
3. Como resultado, el vendedor debe darle al tasador acceso a su propiedad en una fecha determinada. Este tipo de tasación puede demorar una o dos semanas.
4. Sin embargo, la tasación no pudo ser programada a tiempo, ya que el tasador tuvo que cancelar debido a una emergencia de último minuto. Por ende, cuando se programe la tasación, estará en su fecha límite.
5. Entonces, el vendedor quedó atascado porque había mucho tráfico, por lo que perdió su cita con el tasador. Esto lleva a que cancele su cita o la posponga para otro día.
6. Como resultado, el vendedor incumplió con el contrato, lo que llevaría al comprador a retirarse del trato con su depósito de garantía.

Reglas generales para una cláusula de “El tiempo es esencial” en bienes raíces

Las reglas básicas aplicadas para estas cláusulas del tiempo esencial, incluyen:

• Fecha de cierre no garantiza que sea esencial: El simple hecho de añadir una fecha de cierre al contrato de venta no garantiza que esa fecha sea esencial. 
• Una de las partes puede elegir una fecha esencial: Si las partes no hacen que el cierre sea esencial o no lo incluyen a la fecha del cronograma, una de las partes puede elegir una nueva fecha y hacerla esencial.
• Posibilidad de remediar la cláusula: De incumplirse una cláusula de tiempo esencial, se le puede remediar por medio de varias formas. Por ejemplo, aplicando la retención del pago inicial o la transferencia forzosa del título. 
• Posibilidad de evitar la cláusula: Si una parte intenta hacer cumplir una cláusula del tiempo esencial, esta puede evitarse de forma justa. Para ello, debe ser en base a una renuncia que demuestre la conducta o un acuerdo oral.
• Exigibilidad de la cláusula: En una fecha de cierre acordada, el tiempo esencial es exigible. De no serlo, se considerará como un incumplimiento en el contrato.

En conclusión, un contrato inmobiliario que tenga el término “El tiempo es esencial”, les obliga a las partes involucradas a completar sus obligaciones dentro del tiempo determinado.

¿Qué es un aplazamiento del cierre?

Cuando un contrato para la venta de un bien inmueble no especifica qué tiempo es esencial, cualquier de las partes involucradas puede tener el derecho a un aplazamiento. Este aplazamiento tiene que ser razonable a la fecha de cierre.

• Al concederse un aplazamiento, la otra parte puede imponer una condición de que el tiempo es esencial. El éxito de esta condición depende de qué tan específico sea el aviso y la razonabilidad del plazo. 
• Para determinar si a los posibles compradores se le concedió un tiempo razonable para concretar la compra, los tribunales examinarán las circunstancias y hechos del caso.
• Al realizar esta determinación, un tribunal podrá considerar cualquiera de los siguientes factores:
  • La naturaleza.
  • El objetivo del contrato.
  • La conducta y experiencia de las partes.
  • La ausencia de buena fé.

En el caso Miller v. Almquist, el contrato especificaba la fecha de cierre, pero no especificaba si el tiempo era esencial. Como resultado, los compradores tuvieron el derecho a un aplazamiento a la fecha de cierre.

La importancia del lenguaje al especificar que el tiempo es esencial

Por norma general, los contratos inmobiliarios que contienen la frase “el tiempo es esencial”, crearán el requerimiento de que las partes cumplan dentro del tiempo indicado. No obstante, no es necesario que un contrato exprese que el tiempo es esencial.

Esto se debe a que es posible que el contrato especifique:

1. El tiempo de ejecución, y
2. Una advertencia de falta de ejecución en caso de un incumplimiento en esa fecha.

Además, el mero hecho de designar una fecha de cierre en un contrato inmobiliario, no necesariamente hace que esa fecha sea una esencial.

En el caso de North Triphammer Development Corp v. Ithaca Assocs, el contrato establecía que: “El cierre de la transacción contemplada en este acuerdo, ocurrirá en o antes de una fecha que no sea posterior a 120 días a partir de la fecha de acuerdo”.

Asimismo, el vendedor también intentó hacer que el tiempo fuera esencial, pero el tribunal encontró que el lenguaje utilizado era ambiguo y vago. 

El lenguaje utilizado fue: “A modo de posdata, simplemente quiero señalar que el tiempo es esencial para el cierre y agradecería mucho su cooperación”.

Cláusulas frecuentes de que el tiempo es esencial

A continuación, mostraremos algunas cláusulas más comunes de que el tiempo es fundamental o vital en estos procesos:

1. El vendedor estipula que se debe aceptar o rechazar la oferta de compra dentro de 24 o 48 horas.
2. De aceptarse la oferta, el vendedor tiene que enviar una lista de divulgaciones.
3. Los agentes inmobiliarios deben presentar una oferta después de que se confirme con el comprador de la propiedad.
4. Poco después de aceptar la oferta, el comprador debe ser aprobado por un tipo de préstamo.
5. Ambas partes acordaron cerrar la venta en una fecha específica.
6. Se tiene presente un acuerdo claramente definido para completar el período de revisión por parte de un abogado. 
7. El prestamista tendrá que cumplir con el contrato de préstamo y ofrecer todos los fondos solicitados para la compra de la vivienda.
8. Se debe esperar a que el comprador realice una inspección de viviendas.

¿Qué tipo de contratos no necesitan la cláusula de “El tiempo es esencial” en bienes raíces?

Algunos contratos no requieren incluir una cláusula del tiempo esencial. Esto se debe a que esta cláusula solo se incluye si existen plazos que las partes del contrato deben cumplir.

Por ende, si una de las partes no posee plazos y puede tomarse todo el tiempo necesario para cumplir con sus respectivas obligaciones en el contrato, esta cláusula podría no ser relevante. Además, se corre el riesgo de que se limite la flexibilidad del individuo. 

Le recomendamos encarecidamente a nuestros lectores que si están por firmar un contrato, primero se comuniquen con nosotros. Nuestra abogada Carolina T. Curbelo les ayudará de forma diligente.

Beneficios de usar una cláusula del tiempo es esencial

El principal beneficio de usar esta cláusula es que si un individuo no cumple con el plazo establecido, podría perder sus derechos del contrato. Además, el individuo que incumple este tiempo, también podría perder ciertos beneficios legales.

• Esta cláusula crea un alto nivel de certeza y claridad para que todas las partes involucradas interactúen entre sí durante una transacción inmobiliaria.
• La cláusula del tiempo esencial también ayuda a prevenir malentendidos y posibles conflictos. Como resultado, establece unas expectativas claras desde el comienzo del contrato.
• Este tipo de escenarios también es útil cuando exista un período de extensión muy corto. Por ejemplo, dos o seis días después de haber incumplido inicialmente una fecha límite antes de que se pierdan los derechos legales.

¿Por qué se usaría una cláusula del tiempo esencial?

Cuando un individuo tiene una disposición de tiempo esencial, usualmente es porque el contrato es sensible al tiempo. Además, una de las partes del contrato requiere más control sobre las obligaciones.

• Con frecuencia, esto se debe a los posibles problemas potenciales que podrían aparecer en el futuro si una transacción toma más tiempo de lo deseado.
• En algunos casos, los tribunales pueden permitir que una de las partes solucione el problema antes de anular un contrato. Sin embargo, esta cláusula se debe usar como condición para un pago.
• Esta cláusula se debe cumplir de manera estricta, que sea específica y precisa sin ningún tipo de ambigüedad. Esto se debe a que un tribunal analizará el contrato para descubrir si eso es lo que realmente pretenden ambas partes.

¿Qué se necesita saber acerca de incluir una cláusula de “El tiempo es esencial” en bienes raíces en un contrato?

Es fundamental tener en cuenta que incluir este tipo de cláusula en un contrato, podría afectar la capacidad para realizar acuerdos. No obstante, existen ciertos términos que no deben incluirse en el contrato si ya tienen esta cláusula del tiempo esencial.

• Un ejemplo es que si un contrato cuenta con una cláusula de tiempo esencial y una cláusula de penalización, un tribunal podría considerar que la cláusula esencial no es exigible. 
• Esto se debe a que la cláusula el tiempo esencial puede permitirle a los individuos un tiempo adicional para que completen los términos del contrato. 
• Sin embargo, aceptar una cláusula de penalización, no anticipa que se pueda presentar algún tipo de retraso en el proceso.

Decidir incluir o no la cláusula del tiempo esencial, requiere saber de antemano si existen límites en cuanto a qué específico puede ser el plazo. 

Si no se tiene claro el cumplir con los plazos en el contrato, podría ser útil establecer un periodo extendido donde las partes puedan acordar una cantidad de tiempo adicional. Esto les permitirá completar los términos del contrato.

Envío de la carta de tiempo esencial

Una de las partes de un contrato inmobiliario, puede enviarle a la otra parte una carta de tiempo esencial. Esta carta servirá como un aviso legal y usualmente se envía después de que haya pasado la fecha de cierre establecida en el contrato. 

La carta de tiempo esencial, muestra la fecha, la hora y el lugar donde se cerrará el trato. Además, establece que el incumplimiento de este requisito, llevará al incumplimiento total del contrato.

La parte que envía esta carta, estará obligada a concederle la oportunidad a la otra parte de que cumpla con el acuerdo dentro de un período de tiempo que sea razonable.

Estándares de una cláusula “El tiempo es esencial” en bienes raíces

Esta cláusula tiene ciertos detalles a tener en cuenta, ya que estos elementos se deben encontrar en una cláusula válida del tiempo esencial:

1. Modificación de una cláusula del tiempo esencial incumplida: Si una de las partes incumple esta cláusula, es posible corregir este error. Para ello, ambas partes deben acordar la modificación de la cláusula original, pero esto puede tener consecuencias significativas.  
2. Todas las partes deben conocer la cláusula: Las partes deben estar conscientes de que la cláusula es de tiempo esencial. Si una de las partes desconoce sus obligaciones en base a esta cláusula, entonces no será exigible.
3. Todas las partes tienen el derecho a un aplazamiento razonable: Cualquiera de las partes tendrá derecho a solicitar un aplazamiento razonable del día del cierre. No obstante, la otra parte debe aceptar el nuevo día de cierre.

Estos estándares tienen la intención de mantener a las partes responsables a lo largo de una transacción inmobiliaria. Por ende, se tendrá plazos específicos y consecuencias establecidas, para que el comprador y vendedor avancen juntos hacia un cierre exitoso.

¿Necesito un abogado para una cláusula de “El tiempo es esencial” en bienes raíces?

Se aconseja tener la ayuda de un abogado para que ayude a los individuos con este tipo de cláusulas. Gracias a la ayuda de un abogado, se puede asegurar que se están tomando todas las medidas necesarias para hacer cumplir las cláusulas establecidas.

• Además, un buen abogado puede ayudar a los individuos a que cumplan con todos los plazos requeridos.
• Por lo tanto, los abogados pueden ayudar a garantizar que los derechos bajo el contrato estén protegidos en todo momento.
• Nuestra abogada Carolina, cuenta con amplia experiencia en estos temas. No en vano, ha estado ayudando a sus clientes en todos sus asuntos inmobiliarios por más de 10 años.

Si usted está luchando con estas cláusulas en un contrato inmobiliario, no dude en comunicarse con nuestro bufete en Ridgewood, Nueva Jersey. En Curbelo Law le podremos ayudar de forma eficiente con su respectiva situación.