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¿Realmente puedo demandar a mi arrendador por alquilar un apartamento ilegal? Es una pregunta recurrente en nuestra oficina y aquí le daremos todas las claves al respecto.

El alquiler de una casa requiere que el arrendamiento esté libre de todo tipo de cargas y conflictos. Por lo tanto, nuestros abogados de bienes raíces en New Jersey están dispuestos a ayudar a sus clientes a completar este proceso en el estado.

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¿Puedo demandar a mi arrendador por alquilar un apartamento de forma ilegal en New Jersey en 2024?

La respuesta corta es que sí, se puede demandar a un propietario. Esto se debe a que todos los propietarios residenciales en Nueva Jersey están obligados por ley a registrar sus propiedades. De no hacerlo, se estaría violando la ley. 

  • Por lo tanto, los propietarios que convierten sus áticos, sótanos u otro espacio en apartamentos para alquilar sin un registro cometen un acto ilegal.
  • Además, los propietarios que alquilan habitaciones a diferentes individuos sin conseguir antes las aprobaciones adecuadas, también estarán violando la ley.
  • Como resultado, todos los apartamentos tienen que cumplir con las ordenanzas locales de zonificación impuestas por el estado.
  • De cualquier manera, si se descubre algún arrendamiento ilegal, es fundamental que los inquilinos sean reubicados. Esto es para proteger su seguridad, salud y vida.
  • Los propietarios de los apartamentos ilegales serán responsables de responder ante el estado con el pago de multas, compensar a sus inquilinos y en algunos casos, tiempo en prisión.
  • La compensación a los inquilinos se debe a que estos se verán obligados a mudarse debido a la violación de la ley por parte de los propietarios.

En conclusión, un inquilino en una propiedad ilegal puede tener el derecho a los gastos de reubicación, siempre que el propietario lo intente desalojar debido a una ocupación ilegal.

abogados de vivienda e inquilinos en new jersey

En cualquier caso, si se está pasando por esta situación, lo mejor es contactar con nuestra abogada Carolina T. Curbelo. Además, en nuestro bufete contamos con abogados de vivienda e inquilinos en New Jersey preparados para ayudarle en tales asuntos.

¿Existe otra opción además de demandar a mi arrendador?

En ciertas situaciones, existen otras opciones aparte de una demanda. Por ejemplo:

  1. Hablar con el arrendador sobre el problema: En ocasiones, es posible que el arrendador no esté al tanto de los problemas presentes, por lo que hablar sobre esto podría resolver los problemas.
  2. Escribir una carta de demanda: Si se ha hablado con el propietario sin ningún éxito, es momento de presentar una carta de demanda. 
    • En esta carta se debe explicar el problema y los impactos hacia el inquilino.
    • Asimismo, se deben abordar los esfuerzos para resolver el problema y la intención de emprender acciones legales en caso de no ser resueltos.

Los litigios pueden aparecer en algunos asuntos inmobiliarios, por lo que es fundamental contar con una ayuda profesional en estos aspectos. En Curbelo Law también contamos con abogados litigantes de bienes inmuebles en New Jersey expertos en esta materia. 

¿Qué es una unidad ilegal?

Una unidad ilegal, también conocida como «tenencia ilegal», es una unidad en alquiler usada para fines residenciales que no ha sido establecida de manera legal en el municipio. Un ejemplo de una unidad ilegal es el siguiente:

  1. Un propietario le alquila un espacio residencial a un inquilino.
  2. Este espacio no es considerado legalmente como un espacio residencial, ya que es un cobertizo o un garaje.
  3. Adicionalmente, el propietario nunca registró su propiedad en el municipio para ser alquilada.
lavabo de apartamento ilegal en new jersey

Las unidades ilegales son todas aquellas que serán utilizadas para fines residenciales que no están registradas con las autoridades locales. Además, cuando un individuo ocupa este tipo de unidad como residencia, será considerado una tenencia ilegal.

Los individuos pueden determinar si una propiedad es ilegal o legal buscando en los archivos públicos del municipio. Esto puede ser mediante un departamento o una agencia de inspección de viviendas en New Jersey.

Nuestros clientes están en las mejores manos posibles con nosotros, puesto que el bufete cuenta con expertos abogados de bienes raíces residenciales en NJ. De igual manera, también son los más reputados abogados de bienes raíces comerciales en New Jersey.

Aspectos a considerar antes de alquilar una unidad ilegal

Los propietarios que alquilen una unidad ilegal, se expondrán a una responsabilidad sustancial. Esto incluye lo siguiente:

  • El seguro no estará disponible. Posiblemente, el seguro no estará dispuesto a pagar los daños causados por el inquilino en la propiedad o a las lesiones que sufra el mismo.
  • Responsabilidad de reubicación. El propietario será responsable de costear la reubicación de su inquilino.
  • Posibles sanciones. Muy probablemente, el propietario recibirá multas por violar los requisitos locales de zonificación.
  • Responsabilidad de desalojo. El propietario estará obligado a desalojar al inquilino de la unidad ilegal. De ser esto, el inquilino estará en su derecho de demandar al propietario por violar los términos del contrato del alquiler.

Ser arrendador en Garden State es un tema complejo, ya que existen muchos pasos a cumplir. En nuestro artículo “Cómo convertirse en arrendador en New Jersey”, explicamos este tema con amplio detalle.

¿Qué sucede si se alquila un apartamento ilegal en NJ?

Por lo general, si una propiedad es ilegal, el inquilino tendrá que mudarse de esta. Debido a ello, es importante que el inquilino consulte con la autoridad de zonificación o uso del suelo para conocer si la propiedad es ilegal y cuáles son las consecuencias legales para este.

¿Tiene problemas de uso del suelo? No se preocupe, nuestros abogados de uso del suelo en Nueva Jersey están dispuestos a asesorarlo en estos escenarios.

  • En Nueva Jersey, el contrato de arrendamiento quedará nulo y sin efecto cuando se trate de un arrendamiento ilegal. 
  • Esto significa que la obligación del inquilino de pagar el alquiler de la propiedad, quedaría sin efecto. Por supuesto, si un inquilino deja de pagar el alquiler, el propietario podría desalojarlo de la propiedad.
  • No obstante, en New Jersey, el arrendatario tendrá que pagarle al inquilino una cantidad de dinero equivalente a 6 veces el alquiler mensual. Este pago es para ayudar al inquilino a mudarse a una nueva propiedad.

La ley N.J.S.A 2A:18-61.1g(3) permite que los arrendadores desalojen a los inquilinos cuando los arrendadores busquen corregir una propiedad ilegal. Esto se debe a que han sido citados por los inspectores de viviendas locales o estatales.

certificado de ocupación en new jersey

Entonces, ¿Qué pasa si se alquila una propiedad ilegalmente? Pues el contrato de arrendamiento se considera nulo y si no hay un certificado de ocupación, el propietario no tendrá el derecho de cobrarle la renta al inquilino.

Posibles señales de que el apartamento es ilegal

Algunas posibles señales de que el apartamento es ilegal, incluyen:

  • Es un sótano, altillo o buhardilla. La gran mayoría de apartamentos ilegales suelen ser espacios muy pequeños, como un sótano, altillo o buhardilla.
  • El alquiler es una habitación. En algunos casos, si se está en una casa donde se comparte un baño u otra área con extraños, puede que sea un apartamento ilegal.
  • La puerta no tiene cerradura.
  • Se le niega una asistencia para el alquiler. Si el inquilino le pide al propietario que firme una solicitud de asistencia y este se niega, posiblemente no sea un sitio legal.
  • Existen ventanas pequeñas. Es posible que el apartamento no sea legal si las ventanas son demasiado pequeñas para escapar por estas o si el lugar no posee ninguna.
  • Extraños acuerdos de pago. El arrendador solicita acuerdos de pago dudosos, como el de aceptar únicamente dinero en efectivo.
  • Los servicios públicos están incluidos con el alquiler. De ser así, es posible que los propietarios no deseen que los inquilinos tengan su propia cuenta, ya que puede dejar un registro en papel.
  • El diseño es inusual. Por ejemplo, el baño se encuentra en un piso diferente o la unidad no tiene cocina.
  • No hay contratos de arrendamiento. El arrendador puede negarse a redactar o firmar un contrato por escrito si la unidad es ilegal. 

Durante la crisis de ejecuciones hipotecarias, una gran cantidad de individuos decidieron comprar casas embargadas en New Jersey. Debido a esto, es posible que un inquilino no se de cuenta de esto a menos que lo vea en:

  1. El certificado de ocupación.
  2. La escritura de propiedad, o 
  3. El título de propiedad.

¿Usted está enfrentando una ejecución hipotecaria? No se preocupe, en nuestro bufete también somos abogados especialistas en ejecuciones hipotecarias en New Jersey.

¿Cómo denuncio el alquiler ilegal en NJ?

Para presentar una queja sobre un alquiler ilegal, se puede contactar con nuestra abogada de bienes raíces o comunicarse con la Oficina de Inspección de Viviendas. Esto último se puede hacer a través del siguiente enlace a su sitio web.

Todas las propiedades en New Jersey con tres o más unidades en alquiler, deben cumplir las normas de viviendas múltiples y mantenimiento de hoteles. Además, tienen que estar registradas en la Oficina de Inspección de Viviendas.

De presentarse esta situación, lo más aconsejable es ponerse en contacto con nuestra abogada si se descubre o se sospecha de estar viviendo en una propiedad ilegal.

alquiler de apartamento ilegal en new jersey

¿Por qué puedo demandar a mi arrendador en Nueva Jersey?

En Nueva Jersey, los propietarios tendrán 30 días después de que su inquilino se haya mudado a una nueva propiedad para devolver su depósito de seguridad. Asimismo, los propietarios también deben proporcionar una lista detallada de cualquier dinero retenido. 

Sin embargo, los propietarios solo tendrán 5 días para devolverle el depósito y la lista de detalles al inquilino si se presentan las siguientes situaciones:

  1. Una expropiación. Nuestro bufete también cuenta con abogados de derecho de expropiaciones en NJ dispuestos a tratar estos casos.
  2. Una inundación. Para estos casos, es importante siempre contar con un seguro de inundación en New Jersey.
  3. Un incendio. Las propiedades deben de contar con un certificado contra incendios para prevenir estos desastres.
  4. Un desalojo. Para conocer en específico este caso, es importante entender el proceso de desalojo en Nueva Jersey.

En cualquier caso, después de pasar el período de tiempo establecido sin recibir un depósito de seguridad o solo parte de este, es momento de presentar una demanda. 

Consideraciones sobre los depósitos de seguridad

Se debe tener en cuenta que en New Jersey, los propietarios pueden utilizar los depósitos de seguridad para cubrir algunos costos. Por ejemplo:

  • Reparar los daños causados por el inquilino. Por norma general, los daños deben ir más allá del uso normal.
  • Pagar las facturas de servicios públicos u otras obligaciones financieras según el contrato de arriendo. Esto se presenta cuando existe un alquiler impago por parte del inquilino.
  • Reparar cualquier cambio realizado en el arriendo. Por ejemplo, la instalación de alguna barra de cortina.
  • Limpiar la unidad en alquiler hasta el nivel de limpieza que existía cuando el inquilino se mudó al sitio.

Los inquilinos deben estar atentos ante esto, ya que existen propietarios sin escrúpulos que pueden falsificar la inspección. Por ende, los inquilinos deben tomar fotografías o videos para demostrar la condición de la unidad en alquiler el mismo día en que se mudaron.

Si después del período de prueba, el propietario se niega a devolver el depósito o ha tomado dinero de manera injustificada, el inquilino puede llevarlo a la corte. 

La cantidad de dinero debe ser inferior a $5,000 para demandar al propietario en la corte de reclamos menores.

depósito de seguridad de apartamento alquilado

¿Es posible el desalojo de un apartamento con un alquiler ilegal?

A menos que un tribunal lo ordene, un inquilino no puede ser desalojado incluso si el lugar donde vive es un apartamento ilegal. 

  • Si un propietario intenta desalojar a su inquilino porque los inspectores de viviendas lo citaron por alquilar un apartamento ilegal, el inquilino tiene el derecho a presentar una queja.
  • Esta queja puede ser presentada en la división de propietarios e inquilinos del Tribunal Superior. La queja será respecto a la posesión de la unidad ilegal.
  • Además, antes del desalojo del inquilino, el propietario tiene que pagarle al inquilino el equivalente a 6 meses. Dicho pago debe pagarse al menos 5 días antes de que el tribunal ordene el cierre patronal para sacar al inquilino.

El reembolso de la reubicación no puede compensarse con ningún monto que el propietario alegue que su inquilino le debe por el alquiler

Corte suprema de Nueva Jersey, caso Miah v. Ahmed, 179 N.J. 511.

Como resultado de esto, si el propietario demanda al inquilino por falta de pago y después el inquilino descubre que el apartamento es ilegal, este puede presentar una defensa de ocupación ilegal. Sin embargo, debe demostrar que el apartamento es ilegal.

De ser así, el inquilino conservará sus derechos a los gastos de reubicación antes de que el apartamento sea cerrado.

Causas por las cuales puedo demandar a mi arrendador por alquilar un apartamento ilegal

Existen muchas razones legales para demandar a un arrendador, entre las cuales se encuentran las siguientes:

  • Violación del depósito de seguridad: Por ejemplo, el arrendador cobra más de lo que permite la ley o se queda ilegalmente con el depósito al final del arrendamiento.
  • Discriminación: La Ley Federal de Vivienda Justa prohíbe la discriminación en las viviendas por motivo de religión, género, raza, estatus familiar u origen nacional.
  • Desalojo injusto: Sin una orden judicial, los propietarios no pueden desalojar físicamente al inquilino. Tampoco podrá cortarle los servicios públicos, además, es ilegal que el propietario tome el asunto por sus propias manos.
  • Lesión causada por la negligencia del arrendador: Si el inquilino se lesiona debido a que el arrendador fue descuidado con las reparaciones, podría presentar una demanda por razones de daño recibido.
  • Reembolso: Si el inquilino hizo reparaciones porque el propietario no lo hizo y luego este se niega a reembolsar el dinero, podría presentar una demanda en la corte de reclamos menores.
  • Cláusulas ilegales en el contrato de arriendo: Existen ciertas disposiciones que no se pueden incluir de manera legal en el contrato. Por ejemplo, que el propietario desaloje cuando desee al inquilino o prohibir los animales de servicio.

Preguntas Frecuentes en relación a cómo demandar a mi arrendador por alquilar un apartamento ilegal

¿Qué es un depósito de seguridad?

Un depósito de seguridad o fianza es una cantidad de dinero que un arrendador recibe de su arrendatario al comienzo del arrendamiento. Este depósito es utilizado para compensar los costos de reparación de los daños irrazonables causados por el inquilino a la propiedad.

¿Qué debo hacer si descubro que estoy viviendo en un apartamento ilegal?

Los inquilinos al enterarse de que están viviendo en una unidad ilegal, deben comenzar a buscar inmediatamente un nuevo lugar donde vivir. Es posible que el inquilino requiera asistencia para reubicación.

¿Qué puedo hacer para descubrir que estoy viviendo en un apartamento ilegal?

En la mayoría de los casos, los inquilinos no descubren que el apartamento es ilegal hasta que un oficial de la ciudad lo informa. Algunas ciudades, como Jersey City, poseen sitios web donde los inquilinos informan en línea sobre sus sospechas de unidades ilegales.

¿Necesito un abogado para demandar a mi arrendador por alquilar un apartamento ilegal?

Definitivamente es más recomendable contar con un abogado para demandar a su arrendador por alquilar un apartamento ilegal.

  • Es esencial contar con la asistencia de un abogado para cualquier tipo de problemas relacionados con una tenencia ilegal. 
  • Los propietarios también deben consultar con su abogado para conseguir asesoramiento sobre las leyes locales y legalizar su unidad.
  • Por supuesto, en la mayoría de los casos, no alquilar una unidad ilegal es probablemente la mejor práctica posible. Sin embargo, contar con un abogado puede ser de ayuda para tomar las mejores decisiones en estas situaciones.

Llámenos hoy mismo, envíenos un E-mail o programe con anticipación una cita en la oficina, ubicada en Ridgewood, New Jersey. Nuestra abogada tiene más de 10 años de experiencia manejando estos asuntos inmobiliarios en el estado. 

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