Contingente vs. Pendiente en el sector inmobiliario

En esta nueva publicación veremos el concepto de contingente vs. pendiente en el sector inmobiliario. Un tema recurrente en el mercado de bienes raíces.

Si necesita ayuda en otras materias y procesos inmobiliarios no dude en contactar con nuestro bufete de abogados de bienes raíces en New Jersey.

Entendiendo las diferencias de contingente vs. pendiente en el sector inmobiliario del 2024 en Nueva Jersey 

La principal diferencia entre una propiedad catalogada como contingente y otra catalogada como pendiente, radica en cuántas cosas aún deben suceder para cerrar su venta. Esto significa lo siguiente:

1. En una propiedad catalogada como contingente, el vendedor aceptó la oferta, pero ha optado por mantener su propiedad en el mercado. Esto ocurre porque el posible comprador no cumple con ciertas contingencias o las tiene todavía activas, y
2. Una propiedad pendiente, es cuando todas las disposiciones sobre esa propiedad se han cumplido exitosamente y la venta ya se encuentra en trámite.

Las contingencias también están disponibles para que los compradores de viviendas las incluyan en sus ofertas de compra. Por ejemplo, una contingencia de inspección de viviendas en New Jersey. Esto permitirá que un inspector evalúe el estatus de la propiedad.

Dicho esto, en caso de que el inspector determine problemas estructurales en esa propiedad, el comprador tendrá la oportunidad de negociar los costos o cancelar su compra.

Tipos de estatus de contingencia más comunes

Existen diferentes tipos de contingencias en el sector inmobiliario. Además, cada una de estas cuentan con un significado ligeramente diferente. A continuación, mostraremos algunos de los tipos de contingencia  más comunes:

Contingente: Continuar mostrando (CCS o CTS)

En algunos casos, es posible que sea necesario satisfacer ciertas contingencias cuando el listado activo se marque como:

1. Contingente: Continuar mostrando, o
2. CCS (También denominado CTS).

De ser este el caso, el vendedor o el agente inmobiliario han decidido seguir mostrando la propiedad, e incluso, pueden aceptar una oferta mejor de otro comprador.

Esta práctica suele ser común cuando se trata de vender una casa en New Jersey. Por ende, para evitar que se pase por alto la oferta, el comprador tendrá numerosas maneras de probarle al vendedor que su intención de comprar la propiedad es genuina.

Esto suele requerir:

1. Una aprobación previa para alguno de los tipos de préstamos hipotecarios en Estados Unidos, o
2. Un contrato de arras (También conocido como señal).

Es importante contactar con un agente inmobiliario que pueda examinar la oferta de vivienda y determinar las mejores maneras de fortalecerla. 

De igual manera, en nuestro blog, contamos con varios artículos enfocados en las hipotecas inmobiliarias en New Jersey. Por lo tanto, le invitamos a leer los siguientes temas:

• Hipoteca para autónomos.
• Qué sucede si pierdo mi trabajo antes de cerrar una hipoteca.
• Consejos para pedir una hipoteca.
• Requisitos para pedir una hipoteca.
• Préstamo hipotecario denegado al cierre.

Contingente –  con o sin cláusula de expulsión

Una cláusula de expulsión significa que existe un plazo para cumplir con todas las contingencias. Sin embargo, sin esta cláusula, no existirá una fecha límite establecida. 

Como resultado, el vendedor podrá tomarse su tiempo para hacer cumplir todas las contingencias que han sido enumeradas en la oferta de compra.

Sucesión contingente

Si el dueño de la propiedad ha fallecido, entonces el gobierno o el banco que financió la propiedad intervendrá para venderla. Por ello, la legalización pasa por los tribunales y esa información será pública.

Contingente – Venta en corto

Una venta corta en corto o al descubierto es cuando el vendedor (banco o prestamista hipotecario) ha aceptado menos dinero del que se debe por la hipoteca. Este proceso a menudo puede tardar varios meses en completarse.

Todo esto quiere decir que la casa ya no estará a la venta debido a una oferta aceptada, pero la venta corta aún estará en proceso. 

Contingente – No presentado

En estos escenarios, el vendedor ha decidido:

1. No mostrar más la propiedad, o
2. Aceptar otras ofertas.

Bajo este estatus, significa que, aunque no se han cumplido con todas las contingencias, el vendedor confía en que sí se cumplirán. 

Tipos de estatus pendientes más comunes

El estatus de «pendiente» es un paso más para completar todo el proceso de compra o venta de una propiedad. A pesar de que esto es una buena noticia para ambas partes, no necesariamente significa que la venta está hecha. 

Todo esto se debe a que existen varios tipos de estatus pendientes que pueden afectar el proceso:

Pendiente – Más de 4 meses

De aparecer esto, significa que hay una falla o un error del usuario, por lo que una cotización ha permanecido en estatus «pendiente» por más de 4 meses. Esto generalmente ocurre por:

1. El agente encargado olvidó actualizar el listado de «pendiente» a «vendido» después de haberse completado la venta, o
2. Significa que algo en el proceso de venta está retrasando el paso final a «vendido». Por ejemplo, existen nuevas negociaciones que se están evaluando. 

Venta en corto pendiente

La venta en corto pendiente significa que la propiedad está en medio de un proceso de venta con el titular de la hipoteca. Durante este estatus, es probable que la propiedad esté más avanzada en el proceso y no acepte más ofertas.

Pendiente – Oferta de respaldo

Las ofertas de respaldo indican que, a pesar de que el listado de bienes raíces sigue pendiente, el vendedor todavía muestra su casa y acepta una oferta de respaldo. Este tipo de ofertas, se usan como un respaldo por si la primera oferta fracasa por cualquier motivo. 

¿Puedo hacer una oferta por una propiedad contingente?

En algunos casos, es posible ofertar por una propiedad bajo el estatus «contingente». Si bien, la oferta inicial tendrá prioridad sobre las demás, realizar una oferta podría colocar al posible comprador en la cabeza de la fila si el acuerdo original no cumple los requisitos.

Asimismo, se debe tener en cuenta que se tiene que enviar una oferta atractiva para que el vendedor pueda decidir. Esto significa que si se planea hacer una oferta contingente, el vendedor puede optar por alguien que haya presentado una oferta:

1. Al contado, o
2. No contingente.

Además, es crucial tener previamente una aprobación para un préstamo hipotecario. Esto le permitirá demostrar al vendedor que se está tomando en serio la compra de la propiedad. 

Para más información sobre los procesos de compra de una casa en Garden State, visite nuestras publicaciones:

• Cómo comprar casa en New Jersey,
• Cómo comprar una casa embargada en NJ, y
• Puedo comprar una casa en Estados Unidos siendo ilegal.

¿Puedo hacer una oferta para una propiedad pendiente?

Legalmente, nada le impide a los compradores ofertar por una casa pendiente. No obstante, se debe tener en cuenta que este tipo de propiedades ya se encuentran en un proceso más avanzado que una contingente. 

• Por si fuera poco, todo dependerá del propietario individual y del agente inmobiliario en decidir si aceptar o no nuevas ofertas. 
• Dicho esto, posiblemente sea mejor contactar con un buen abogado para ver si todavía vale la pena realizar tales ofertas.
• Cabe destacar que no es frecuente que una venta de vivienda fracase una vez alcance cualquiera de estos estatus. 

De hecho, según la encuesta sobre el índice de confianza, realizada por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, alrededor del 6% de los contratos son cancelados. 

Contingencias diferentes que pueden acordarse entre el comprador y el vendedor

Existen una serie de contingencias diferentes que se pueden acordar entre los compradores y vendedores. Estas son:

Inspección

Una contingencia de inspección quiere decir que la venta de la propiedad depende de una inspección de la vivienda y de los resultados finales de esta. Estas inspecciones pueden revelar ciertas fallas en la propiedad que no fueron descubiertas previamente.

Evaluación

Una vez que se haya inspeccionado la propiedad, viene la contingencia de tasación, lo que significa que la venta de la vivienda se realizará según el informe de un tasador. El tasador será quien inspeccione la propiedad y la comparará con otras comparables.

Gracias a esta comparación, se podrá determinar el valor de la propiedad. Asimismo, los prestamistas suelen basarse en el tamaño de la hipoteca para la tasación.

Financiación

Existen contingencias de financiación que significan que la venta se realiza si, el comprador puede:

1. Obtener un préstamo, o
2. Conseguir un préstamo lo suficientemente grande.

No obstante, no obtener una aprobación hipotecaria, es una de las principales razones por las cuales fracasan las ventas de viviendas. Esto es según la Asociación Nacional de Agentes Compradores Exclusivos (NAEBA). 

Título

Por último, pero no menos importante, tenemos la transferencia del título de propiedad. Este es el núcleo de la transferencia inmobiliaria, lo que significa que si algo interfiere con el traspaso limpio del título en bienes raíces, el comprador puede retirarse. 

Para conocer más respecto al tema del título de propiedad y su transferencia, en nuestro blog podrá encontrar diferentes temas, tales como:

• Escritura de propiedad,
• Búsqueda de título de propiedad en New Jersey, y
• Seguro de título de propiedad

Venta de la propiedad

Algunas de las transacciones inmobiliarias pueden ser cuestión de tiempo, ya que cuando un comprador compra una propiedad nueva, también necesitará vender la anterior.

Entonces, una contingencia de venta de una propiedad por parte del comprador, permite que la venta esté supeditada a la venta de la otra propiedad. Si el comprador de la nueva propiedad no puede encontrar un comprador para la casa anterior, puede que la transacción se cancele. 

Maneras de ganar una propiedad antes de que se vuelva contingente o pendiente

Se recomienda a los posibles compradores de viviendas el ver una amplia variedad de hogares antes de presentar ofertas en las que sean catalogadas como:

1. Contingentes, o
2. Pendientes.

Una manera sencilla de realizar esto es buscar casas por algún buscador inmobiliario. Por ejemplo, Redfin o Zillow. Ahora bien, otros consejos son:

Pedirle al profesional inmobiliario hablar con el agente respectivo

Es importante conocer el estado actual de la oferta. Por ello, es crucial que solo un experto en esta materia determine si realmente vale la pena comprar esa propiedad o no.

Considerar hacer una oferta sin contingencias

Aunque esto puede ser arriesgado, es posible que renunciar a las contingencias o realizar una oferta sin ellas sea atractivo para los vendedores. Sin embargo, todo esto depende del contrato que se haya pautado.

Escribir una carta personal

Si existe una casa catalogada como contingente o pendiente, no está de más el escribirle una petición personal a los propietarios de dichas viviendas. Esto será independientemente del estado publicado o de lo que diga el agente inmobiliario.

Esto puede servir en los casos donde el propietario no está satisfecho con las negociaciones. Como resultado, el enviar una oferta convincente con una carta, podría dar cierta ventaja frente a otros posibles compradores. 

¿Cuánto tiempo lleva comprar una propiedad contingente o pendiente?

Por lo general, cuando se realiza una oferta por una propiedad, el comprador podrá especificar una fecha y una hora para cerrar y financiar la transferencia inmobiliaria. A esto se le conoce como «fecha de cierre».

Ya sabiendo esto, la fecha de cierre podrá ser en cualquier momento dentro de un tiempo razonable, pero la mayoría de los individuos eligen fechas entre los 30 y 45 días.

Preguntas frecuentes sobre contingente vs. pendiente en el sector inmobiliario

Aunque algunos individuos ya dominan ciertos términos, como el de contingente vs. pendiente en el sector inmobiliario, descubrir qué es lo que se puede hacer con esta información puede ser bastante confuso.

Solo un agente inmobiliario o un abogado de bienes raíces experimentado pueden ayudar a los interesados a navegar por todos los complejos procesos de bienes raíces.